Crédit immobilier refusé : quelles sont les raisons ?

Vous avez fait une demande de crédit immobilier à la banque pour financer votre projet d’achat, mais il a été refusé ? Il faut savoir qu’un refus de prêt immobilier peut avoir plusieurs motifs. En examinant le dossier de demande de crédit, la banque s’appuie sur la totalité des éléments concernant aussi bien le profil d’emprunteur que la solidité du projet d’acquisition. Crédit immobilier refusé : pour quelles raisons ? Mes Allocs répond à vos questions. 

Quelles sont les raisons d’un crédit immobilier refusé ?

Le refus d’un crédit immobilier intervient généralement dans les cas suivants : 

• Le profil d’emprunteur est instable : découverts réguliers, dépenses compulsives, fichage à la Banque de France, inscription au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP), etc. Pour faire simple, vous ne gérez pas vos finances raisonnablement. 
• Le taux immobilier d’endettement requis pour l’acquisition du bien est trop élevé : pour rappel, il n’est pas possible d’emprunter si le taux d’endettement dépasse 35 % de revenus nets mensuels, sauf rares exceptions. En d’autres termes, si le bien immobilier que vous avez l’intention d’acheter est au-dessus de vos moyens, l’établissement prêteur refusera la demande. 
• Des crédits sont en cours : par conséquent, le risque de surendettement est trop élevé, notamment en cas de prêts à la consommation. Alors, les chances d’obtenir un prêt immobilier seront considérablement réduites.  
• Le projet d’acquisition n’est pas solide : si le prix d’achat du bien souhaité est très supérieur au marché (pour une résidence principale), si le rendement locatif attendu est trop faible (pour un investissement locatif), etc.
• L’assurance emprunteur est refusée, par exemple à cause d’un antécédent de santé grave, ou parce que vous pratiquez un sport extrême.

Un organisme prêteur ne conserve que les dossiers les plus sûrs, à savoir les emprunteurs en mesure de rembourser le crédit sans faire défaut. Si toutes les conditions ne sont pas remplies et que le niveau de risque est trop élevé, vous pourriez vous voir refuser un prêt immobilier. 

Qu’est-ce qu’un refus de prêt abusif ?

Lorsque les raisons invoquées par la banque pour refuser le prêt sortent du cadre légal. Par exemple, si une banque refuse votre demande de prêt au motif que vous ne souhaitez pas souscrire son assurance emprunteur. Cela va à l’encontre du droit de chacun de souscrire auprès de l’organisme de son choix. Ou alors, si vous avez refusé de domicilier vos revenus dans cette banque faute de contreparties ou de conditions clairement spécifiées.

Crédit immobilier : comment optimiser le dossier ? 

Pour éviter que votre demande de prêt soit rejetée par la banque, il est judicieux d’optimiser le dossier. Pour cela, vous devez pleinement garantir la capacité de rembourser de l’emprunt. 

Il faut considérer le profil d’emprunteur à travers plusieurs critères : 

• La stabilité de la situation professionnelle : en étant en CDI avec des revenus suffisants pour couvrir la mensualité et avoir un reste à vivre cohérent, vous aurez plus de chances de rassurer la banque. En CDD, indépendant ou intérimaire, il faut essayer d’avoir un co-emprunteur en CDI ou essayer de démontrer que vos revenus sont réguliers et stables depuis au moins 3 années ; 
• L’apport personnel : plus il est important, plus votre dossier est digne de confiance. Les banques demandent généralement un minimum de 10 % du montant de l’achat, mais si vous pouvez mettre plus, c’est encore mieux. Constituer un apport personnel donne également un signal positif au prêteur sur votre capacité à épargner ; 
• La santé financière, soit l’absence d’incidents de paiement sur le compte bancaire, de découverts, d’impayés ou d’inscription dans un fichier des incidents de remboursement des crédits (FICP) ;
• La cohérence du projet immobilier : en cas d’achat récent de la résidence principale et d’une sollicitation l’année d’après d’un nouveau prêt immobilier pour une résidence secondaire, la banque risque d’avoir des doutes.

Comment éviter le refus du crédit immobilier ?

S’occuper de son dossier emprunteur est une chose, mais ce n’est pas suffisant pour éviter d’essuyer un refus de prêt. L’attribution d’un crédit se fait selon une procédure administrative qui doit être suivie : 

• Remplir les documents et questionnaires le plus précisément et le plus sincèrement possible, notamment pour l’assurance emprunteur. Il faut veiller à l’orthographe des noms et prénoms, qui doivent correspondre aux pièces d’identité présentées ;
• Parapher, dater et signer le contrat de prêt sans ratures, ce qui pourrait invalider l’offre ; 
• Ne pas mentir concernant les revenus ou les charges, car les banques vous demanderont des justificatifs et vérifieront les éléments fournis ;
• Présenter tous les justificatifs requis : pièce d’identité, contrat de mariage le cas échéant, contrat de travail, fiche de paie, descriptif d’achat et de vente, etc. Plus le dossier est complet et précis, plus il a de chance d’être accepté ; 
• Retourner l’offre de prêt signée dans les délais impartis : en général, vous avez jusqu’à 30 jours pour le faire, au-delà desquels l’offre est annulée. Vous disposez également d’un délai légal de rétractation d’au moins 10 jours, pendant lequel vous pouvez revenir sur votre décision sans préjudice. 

Avant de soumettre le dossier à un organisme, il est recommandé d’effectuer plusieurs simulations et de comparer les offres. Ainsi, vous pourrez faire jouer la concurrence afin de savoir quel établissement est le plus intéressant pour le projet.

Que faire en cas de refus de prêt immobilier ? 

Si l’organisme financier vient de rejeter la demande de prêt immobilier, cela ne signifie pas que vous deviez forcément abandonner le projet. En effet, plusieurs options s’offrent à vous, pourvu que vous connaissiez la raison du refus de prêt immobilier, à savoir :

• Tenter sa chance avec un autre établissement bancaire. Des concurrents peuvent étudier la même demande, mais tirer des conclusions différentes et vous accorder le prêt demandé.
• Attendre quelques mois pour introduire une nouvelle demande auprès de la même banque, après avoir amélioré votre dossier et notamment corrigé les points bloquants, comme par exemple des découverts récents. 
• Améliorer le plan de financement : pour se faire, vous disposez de plusieurs possibilités comme allonger la durée du remboursement, revoir le budget à la baisse, cibler un logement moins coûteux, adosser à votre demande de crédit un prêt aidé ou des aides à l’acquisition (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, prêt Action Logement, etc.). Nouveauté 2025 : À partir du 1er avril 2025, le prêt à taux zéro (PTZ) s’élargit et couvrira tous les logements neufs, peu importe la zone géographique, jusqu’au 31 décembre 2027. Bien que toujours soumis à des conditions de ressources, ce changement vise à rendre l’accession à la propriété plus accessible, notamment pour les foyers modestes, en offrant un financement avantageux pour les nouveaux acheteurs.
• Souscrire une assurance de prêt (assurance emprunteur) auprès d’un autre organisme, nommé la délégation d’assurance.
• Faire appel à un courtier en prêt immobilier qui vous aidera à optimiser le profil et à le présenter à plusieurs établissements. 

Il faut savoir qu’en cas de refus de prêt immobilier, vous pouvez utiliser la clause suspensive contenue dans le contrat de réservation pour annuler la transaction. De cette façon, vous n’avez pas à payer de pénalité et récupérez les sommes déjà versées. Pour cela, il est nécessaire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, à laquelle vous devez joindre une confirmation de refus émise par la banque.