Tout savoir sur le crédit immobilier

Le crédit immobilier est un emprunt qui a pour but de vous aider à financier tout ou une partie de l’acquisition d’un bien immobilier (construction ou travaux sur un bien). Quelles sont les conditions d’emprunt et quels types de prêts existe-il ? Mes Allocs vous dit tout.

Les prêts bancaires sont des financements communs en France. La plupart des établissements financiers sont en capacités de vous le proposer.Ces financements sont attribués pour tout type de projet immobilier, acquisition de la résidence principale, secondaire ou locative.

Les différents prêts accessibles sont les suivants : 

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le plus commun en France, la mensualité versée par l’emprunteur amorti une partie du capital emprunté et rembourse ainsi les intérêts du crédit immobilier. La dernière échéance correspond à la fin du remboursement total du prêt.

Le prêt In Fine

Le prêt in fine est non amortissable. Autrement dit, le capital n’est pas remboursé à travers les mensualités. Ce prêt concerne les emprunteurs qui ont une épargne disponible sur laquelle le financement sera adossé. Ainsi, pour ce prêt vous remboursez la totalité de votre capital emprunté au départ au moment de la dernière échéance.

Le prêt relais

Le prêt relais est non amortissable. Il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement.

Qu’est-ce que le crédit immobilier ?

Aujourd’hui, la majorité des Français font appel à un crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison. Il s’agit d’un engagement sur le long terme, et en cas d’impayés, vous risquez de voir votre bien vendu pour rembourser les sommes dues.

Le crédit immobilier concerne l’achat d’un terrain destiné à sa construction, d’un immeuble à usage d’habitation, maison, etc.

Il existe 6 crédits immobiliers auxquels vous pouvez souscrire pour vous aider à réaliser votre projet : 

• Prêt épargne logement à partir d’un plan épargne logement (PEL)
• Prêt épargne logement à partir d’un compte épargne logement (CEL)
• Prêt à taux zéro (PTZ)
• Prêt conventionné
• Prêt d’accession sociale (PAS)
• Prêts immobiliers complémentaires (Action logement, …)

Assurance emprunteur

Avant de vous accorder un prêt immobilier, certaines banques peuvent exiger que vous souscriviez à une assurance. La banque en fixe les garanties minimales, elle réalise ensuite une estimation du coût de l’assurance de votre futur crédit. Si leurs conditions ne vous conviennent pas, vous pouvez toujours vous adresser à un autre organisme.

Grâce à cette assurance, si vous êtes confronté à certaines situations telles que : Décès et Perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité permanente (totale ou partielle) et incapacité temporaire de travail (totale ou partielle), éventuellement perte d’emploi, elle prend en charge le versement de tout ou partie des échéances de remboursement de votre crédit ou du capital restant dû.

Selon le type d’opération que vous souhaitez effectuer (achat, investissement locatif, travaux), le type de crédit demandé ainsi que votre statut professionnel, la banque fixe les principales caractéristiques du contrat d’assurance emprunteur que vous devez obtenir.

Le contrat d’assurance

L’assureur va vous demander de remplir un questionnaire médical, vous devez répondre le plus juste possible. En cas d’omission ou de fausse déclaration, vous pouvez vous voir refuser votre contrat, ce qui engendre par la suite de graves conséquences.

Suite à vos réponses, l’assureur dresse une proposition indiquant notamment :

• les garanties pour lesquelles il accorde la couverture
• les conditions à remplir pour les déclencher
• les exclusions
• le montant de la cotisation mensuelle sur la durée totale de l’emprunt
• le coût de l’assurance
• les délais de carence

Par la suite, le paiement de la première cotisation démarre au moment de la signature de l’offre du prêt.

Attention : Votre assureur peut demander un examen médical complémentaire

Domiciliation bancaire

L’organisme bancaire à qui vous souhaitez emprunter peut exiger que l’offre que vous contractez le soit dans l’établissement ou vous percevez vous revenus professionnels, dans ce cas, il a l’obligation de vous faire bénéficier d’un avantage individualisé.

Attention : Le prêteur ne peut pas vous obliger à conserver cette domiciliation bancaire pour une durée supérieure à 10 ans suivant la conclusion du contrat.

Comment obtenir un crédit immobilier ?

Pour financer l’achat de votre bien immobilier ou sa construction, vous pouvez souscrire à un prêt bancaire “classique”. Ce dernier est un prêt immobilier non réglementé à la différence du prêt à taux zéro ou des prêts conventionnés.

Un prêt bancaire classique doit obligatoirement financer l’ achat immobilier ou sa réalisation

• Achat  d’un terrain à bâtir,
• Construction d’un logement,
• Achat  d’un logement,
• Achat d’un logement et d’y réaliser des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien,
• Achat des parts de sociétés immobilières.

Les caractéristiques du crédit immobilier

Notez que chaque banque peut imposer son propre taux d’intérêt, donc d’une banque à l’autre vous n’aurez pas forcément les mêmes propositions. C’est pourquoi il est conseillé de faire une comparaison des offres au meilleur taux avant de faire votre demande. Mais chaque banque prend en compte vos revenus professionnels pour déterminer son offre de prêt.

Le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est défini par la banque elle-même, il peut s’agir de deux choses :

• Le taux fixe, ce taux ne change pas durant toute la durée de votre prêt sauf en cas de renégociation ou de rachat de prêt par exemple
• Le taux révisable, ce taux varie en fonction de l’évolution d’un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro

Durée du prêt immobilier

La durée du prêt peut varier, vous pouvez en négocier la durée avec votre banquier.

À noter : la durée moyenne d’un crédit immobilier contracté par les particuliers est de l’ordre de 20 à 25 ans, mais dans certains cas, cela peut s’étaler sur 30 à 35 ans, selon les caractéristiques de l’emprunter.

Le TAEG

Le TAEG fixe ou le taux annuel effectif global représente le coût total du crédit pour le demandeur. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit. Il s’agit du montant que vous devrez verser en plus de la somme effectivement empruntée. Il est plus important que le taux nominal. Le TAEG permet la comparaison entre les offres de prêt de plusieurs établissements prêteurs.

Le TAEG concerne à la fois les prêts immobiliers que les prêts à la consommation, il comprend :

• Le taux nominal, qui est utilisé pour calculer les intérêts du prêt
• les frais de dossier
• les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt
• les coûts d’assurance et de garanties obligatoires
• les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement
• le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.

Le TAEG d’une offre de crédit est une des informations importantes pour faire une demande de financement, il permet une évaluation du coût global de chaque crédit et vous aide ainsi à faire une comparaison des offres pour réaliser votre projet immobilier.

Quelles opérations peuvent être financées par un prêt immobilier ?

Type de biens concernés

• l’achat d’un bien immobilier ou d’un terrain destiné à la construction d’un bien immobilier, à usage d’habitation (ou à usage professionnel et d’habitation) ;
• la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à l’attribution en propriété d’un bien immobilier, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’appartement ainsi acquis ;
• l’acquisition (en propriété ou en jouissance) d’un bien immobilier à usage d’habitation (ou à usage professionnel et d’habitation), y compris la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien ;
• les dépenses liées à la construction d’un bien immobilier à usage d’habitation (ou à usage professionnel et d’habitation).

Les prêts complémentaire

Certains prêts interviennent en complément de votre prêt principal pour vous aider à financer l’achat ou la construction de votre logement.

Le prêt action logement peut être souscrit seul ou en complément d’un crédit immobilier principal, dans ce cas il s’agit d’un prêt complémentaire. Le prêt action logement est accordé par l’Action Logement à travers la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC). Ce prêt complémentaire est accessible aux salariés des entreprises privées qui sont membre duComité interprofessionnel du Logement (CIL). Le prêt action logement permet de financer l’acquisition ou la construction de la résidence principale du souscripteur.

Ce prêt peut vous être accordé pour l’achat d’un logement neuf ou ancien, qui respecte les normes RT 2005. Pour y accéder, vous devez être salarié d’une entreprise depuis au moins 10 ans. Néanmoins, si vous êtes en mobilité professionnelle, ou à un retraité de moins de 5 ans, vous pouvez faire une demande du prêt action logement.

Notez que tous les prêts ne sont pas forcément accordés que par un établissement de crédit, certains des prêts complémentaires sont octroyés par des organismes indépendants, les prêts des collectivités territoriales ainsi que des prêts des caisses de retraite complémentaire et mutuelles. Comme son nom l’indique, ce prêt est accordé par les conseils régionaux à toutes personnes souhaitant acquérir une résidence principale, neuve ou ancienne. Les conditions d’obtention ainsi que le taux du crédit sont fixés librement par chaque commune.

Les prêts des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles sont accordés dans le cadre de la construction ou de l’acquisition d’un logement. Certaines caisses de retraite complémentaire ainsi que certaine mutuelles accordent des taux préférentiels à leurs adhérents, une majeure partie de ces prêts fonctionnent de la même manière que le prêt action logement.

Liste des prêts complémentaire : 

• prêt à taux zéro plus (PTZ+)
• prêt employeur (1 % logement)
• prêt bonifié
• prêt épargne logement
• prêt à l’accession sociale (PAS)
• prêt conventionné (PC)
• prêt locatif social (PLS)
• prêt locatif intermédiaire (PLI)
• prêt relais
• prêt aux personnes âgées
• prêt aux jeunes cadres
• prêt aux futurs retraités
• leasing immobilier

Pour savoir quel est le prêt complémentaire pour vous, il est conseillé de faire une comparaison des offres possible.

Remboursement du crédit immobilier

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, il vous est remis un échéancier à respecter, il s’agit d’un tableau d’amortissement de votre prêt immobilier, grâce à cela vous aurez une vision mois par mois du montant de votre crédit à rembourser.

Le tableau d’amortissement vous détaille :

• le montant des intérêts,
• le montant de votre assurance emprunteur,
• les remboursements du capital,
• le montant du capital emprunté restant dû à la date d’échéance,
• et le montant total restant dû à la date d’échéance.

Adaptation du remboursement

En signant votre contrat de demande de prêt immobilier, vous vous engagez à respecter le tableau d’amortissement et donc les mensualités de remboursements à venir. Néanmoins, vous pouvez demander à faire modifier l’échéancier de votre crédit, quel que soit le type de prêt auquel vous avez souscrit, c’est ce qu’on appelle la modulation d’échéances.

Cette modulation d’échéance vous permet d’augmenter ou de faire diminuer les mensualités de votre crédit. En cas de difficultés financières, vous pouvez revoir à la baisse les mensualités, ou en cas d’augmentation de salaire faire les augmenter.

Notez que la modulation de l’échéancier est disponible dans les 12 à 24 mois suivants votre demande de prêt immobilier, la modulation est possible qu’une fois par an (selon les banques).

Le remboursement anticipé du crédit immobilier

Vous pouvez demander à faire un remboursement de votre crédit immobilier si vous avez vendu un bien immobilier ou que vous avez touché un héritage par exemple. Demander un remboursement anticipé est chose commune, vous pouvez en rembourser la totalité ou une partie seulement. Attention, il se peut que vous ne puissiez accéder à cette option si votre remboursement est inférieur ou égal à 10 % du montant initial de votre crédit. En effet, certaines offres de prêt l’interdisent.

Suite à votre demande de remboursement anticipé, la banque vous fera parvenir un avenant composé de votre nouveau tableau d’amortissement, de votre nouveau TAEG ainsi que la mise à jour du coût total de vos intérêts.

Le coût du remboursement anticipé

Lorsque vous décidez de faire un remboursement anticipé de votre crédit, vous privez la banque des taux d’intérêt perçus pour les mois à venir. Pour cela la banque applique des frais relativement lourds appelés IRA ou pénalités de remboursement anticipé (PRA).

Deux méthodes sont appliquées pour calculer le remboursement du montant emprunté : 

Elles peuvent être égales à : – 3 % du capital restant dû au moment du remboursement anticipé – ou bien, à 6 mois d’intérêt au taux moyen du prêt.

Avant de choisir le remboursement anticipé, il est conseillé de bien se renseigner sur les frais appliqués par la banque, il est parfois plus intéressant de continuer à rembourser un prêt en suivant le calendrier d’échéance.