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Crédit immobilier impayé : quelles sont les risques ?

Article rédigé par Marina Ada Ondo le 29 août 2023 - 7 minutes de lecture

En cas de contraction d’un ou plusieurs crédits immobiliers, il est question d’engagement auprès de l’organisme de prêt à le rembourser en fonction des modalités de paiement convenues avec la banque. Cependant, il est possible de rencontrer des difficultés de remboursement. Alors, crédit immobilier impayé : quels sont les risques et les solutions ? Mes Allocs réponds à vos questions.

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Qu’est-ce que l’hypothèque ?

En signant un contrat immobilier avec un organisme de prêt (banque, établissement financier, etc.), la banque peut exiger une souscription à l’hypothèque en cas d’impayé.

Ainsi, afin de se protéger, l’établissement bancaire peut demander de procéder à la signature de 4 types de contrats visant à saisir les biens en cas de défaut de paiement, à savoir : 

  • Une hypothèque, permettant à la banque de confisquer le bien en cas de défaut de paiement ;
  • Un cautionnement, représentant la prise en charge par une société des remboursements mensuels en cas de défaillance de l’emprunteur. Les cotisations versées contre cette garantie pourront être récupérées à la fin du prêt ;
  • Un privilège de prêteur de deniers, qui est une garantie semblable à une hypothèque en ce sens que la banque peut confisquer la propriété. La banque n’utilise cette situation extrême qu’en cas d’impayé et en dernier recours. Le privilège de prêteur de deniers doit être authentifié par un acte notarié et suppose l’inscription de l’emprunteur à la conservation des hypothèques. Dans ce cas, la banque a alors la priorité sur les autres créanciers potentiels et sur les autres garanties souscrites. 
  • Un nantissement, représentant un échange entre l’établissement de crédit et le particulier, dans lequel l’emprunteur transfère un ou plusieurs biens incorporels (parts sociales, placements financiers, contrat d’assurance-vie, etc.) à la banque en échange de l’octroi du prêt.

Crédit immobilier impayé : quelle est la procédure ?

Lorsque les mensualités d’un crédit immobilier garanti par une hypothèque cessent d’être payées, vous risquez de subir la saisie du bien immobilier. Si vous ne pouvez pas payer votre dette bancaire et que vous ne désirez pas faire face à
un huissier, il est toujours possible de vendre le bien. Cela a pour avantage de régler les dettes.

Si vous ne respectez pas le contrat de crédit, l’établissement financier prêteur sollicite un huissier. L’huissier ne saisit pas immédiatement. Il a une fonction d’intermédiaire entre vous et l’établissement payeur. Il peut tenter de négocier un étalement de la dette. En cas de nécessité, si vous ne payez toujours pas, il procède à 3 étapes. 

La sommation de paiement

Dans un premier temps, vous recevez une sommation de paiement ou une mise en demeure. L’huissier envoie une lettre de la banque exigeant le paiement des sommes dues dans les 30 jours suivant la réception de la lettre. Au cours de ce processus, vous avez la possibilité de

  • Demander à l’huissier de réaménager les paiements (étalement de la dette, etc.) ;
  • Vendre le bien immobilier afin de solder les dettes.

Le commandement à payer valant saisie

À défaut de réponse de votre part, le créancier lui adresse cette fois un « commandement à payer valant saisie ». Cela lui permet de vous convoquer au tribunal d’instance sous les 2 mois suivant la délivrance de la lettre d’huissier.

À ce stade des procédures, il est toujours possible d’effectuer une mise en vente du bien immobilier. Vous pouvez déposer une demande de vente de propriété auprès du juge en charge du dossier. 

L’adjudication immobilière

En dernier recours, en cas de non-vente et/ou de réponse de votre part, le juge du tribunal de grande instance fixe le prix minimum de vente. La vente de la propriété aux enchères immobilière a alors lieu. Le montant de la vente du bien immobilier permet d’indemniser l’établissement prêteur. S’il reste de l’argent de cette vente, il vous est remis, mais il ne faut pas s’attendre à une grosse somme. De plus, le paiement peut prendre jusqu’à 1 an. 

Il faut noter que le fait d’être absent lors de la visite de l’huissier n’est pas une excuse valable devant le tribunal. En effet, une lettre de l’huissier est considérée comme reçu par son destinataire. 

Cependant, vous ne pouvez pas aller à ces extrêmes. Des solutions existent si vous éprouvez des difficultés à payer le crédit immobilier pour des raisons financières évidentes comme le chômage, un licenciement, etc. 

Quelles sont les solutions face à un prêt immobilier impayé ?

Il est, en effet, possible qu’une situation financière imprévue interfère avec les plans de remboursement de prêt immobilier. En cas de difficultés financières pour rembourser le crédit, il existe des alternatives. Certaines ont été prévues lors de la souscription d’un prêt, mais d’autres sont mis à disposition sur simple demande sans frais auprès de la banque ou organisme de crédit. 

Le recours à l’assurance emprunteur

Il se peut que lors de la signature du prêt immobilier, vous ayez contracté une assurance pour le crédit. Cette assurance peut vous être fournie par le créancier ou peut être choisie par vous ou un courtier. Dans ce cas, vous pouvez utiliser cette assurance. Il faut alors prévenir l’établissement auprès duquel vous l’avez souscrit. Il est important qu’il soit informé le plus tôt possible de votre situation afin de ne pas avoir recours à un huissier. 

L’assurance peut alors éviter de lourdes pénalités. En fonction de l’assurance que vous avez souscrite, des mensualités peuvent être versées par votre assurance de prêt à votre organisme de crédit. Cependant, les assurances demandent qu’une impossibilité financière technique vous empêche de rembourser votre crédit, comme le chômage par exemple. 

La demande de délai de paiement au prêteur immobilier

Si vous ne voulez pas ou ne pouvez pas utiliser votre assurance, vous avez toujours la possibilité de contacter votre établissement prêteur. Il faut envoyer un courrier, en recommandé de préférence, au prêteur. Il peut alors accorder des délais de paiement. Néanmoins, il se peut que l’organisme de prêt décline la proposition. 

La demande de délai de grâce auprès du tribunal d’instance

Dans certains cas, comme le licenciement, et donc de chômage, les obligations de remboursement peuvent être suspendues. Cette suspension dure 2 ans maximum. Pour l’obtenir, vous devez vous adresser au tribunal de grande instance. Pendant cette période :

  • Les remboursements du crédit sont suspendus ;
  • Les sommes dues ne produisent pas d’intérêt.

Ces suspensions n’entraînent pas de majoration ou de pénalités de retard en cas de délai de grâce auprès du tribunal. Les mensualités impayées ne sont pas réclamées à la fin du délai de grâce. Elles peuvent être différées jusqu’à la fin du contrat de prêt ou rééchelonnées pour le reste de la durée du prêt. 

Avant de saisir le tribunal d’instance, il est requis de constituer un dossier avec des documents démontrant des difficultés concernant

  • Les ressources ;
  • Les remboursements en cours ;
  • Les charges et remboursements en cours notamment.

Le dépôt d’un dossier de surendettement

Cependant, si cette suspension de 2 ans ne suffit pas, vous pouvez toujours déposer un dossier de surendettement. En conséquence, vous devrez remplir le formulaire de dossier de surendettement disponible sur impôts.gouv. Il faut saisir la commission de surendettement. 

Le dossier constitué doit être transmis au secrétariat de la commission de surendettement la plus proche de la résidence ou du lieu d’établissement de l’un des créanciers si vous n’êtes pas domicilié(e) en France. Vous pouvez trouver la commission de surendettement la plus proche de chez vous ici.

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Marina Ada Ondo
Marina est rédactrice au sein de l'équipe Mes Allocs, spécialisée sur les aides aux jeunes. Diplômée de l'ISFJ, elle rejoint Mes Allocs après une première expérience en communication chez Little Africa, une agence de communication à Paris. Sur son temps libre, Marina lit beaucoup et passe ses dimanches au musée.

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