Les conditions pour obtenir un emprunt immobilier

Vous souhaitez obtenir un crédit immobilier ? Cet article vous indique les conditions requises pour souscrire à ce type de prêt.


Conditions générales

Les conditions fixées pour obtenir un prêt immobilier ne sont pas différentes d’une banque à l’autre. Ce qui change, ce sont les taux eux.

Les élément majeurs pris en compte sont les suivants :

  • Votre profil emprunteur
  • La durée du prêt
  • Votre capacité d’emprunt
  • Vos antécédents de santé
  • Votre stabilité financière et professionnelle

Vos revenus : la priorité pour les banques

L’établissement en charge de votre crédit

observera avant tout le montant de vos revenus.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement est estimé en fonction des éléments suivants :

  • Crédits en cours (crédit à la consommation)
  • Montant de votre loyer
  • Vos impôts
  • Vos assurances (voiture, habitation etc)

La somme de ces charges permettent d’obtenir le taux d’endettement qui vous correspond. Néanmoins, ce taux d’endettement a pour habitude de ne pas dépasser les 33%.

Toutes ces charges seront additionnées pour mesurer votre taux d’endettement. Généralement les banques accordent le crédit logement lorsque ce taux ne dépasse pas les 33%. Cela étant, plus que vos ressources financières ou votre taux d’endettement, la banque va d’abord se évaluer le reste à vivre, c’est-à-dire les fonds dont disposent les acquéreurs chaque mois après le règlement de toutes les charges. En effet, si le taux d’endettement lui, est fixé à 33% maximum (les mensualités ne doivent pas représenter plus d’un tiers des revenus), le reste à vivre lui ne sera pas le même avec un revenu mensuel de 1500 € ou de 5000 €.

Quelques exceptions :

Dans certains cas, les banques sont susceptibles d’octroyer un crédit dont le taux d’endettement excède les 33%. Cette opération concerne les emprunteurs suivants :

  • Fonctionnaires (jusqu’à 38%)
  • Particuliers aux revenus élevés (jusqu’à 60% si votre reste à vivre est conséquent)
  • Prêts à court-terme

Le reste à vivre

En outre, après cette estimation, la banque calcule votre reste à vivre. C’est-à-dire les ressources financières dont vous disposez après le paiement de l’ensemble des charges et des mensualités.

D’ailleurs, les mensualités ne doivent pas dépasser le tiers de votre salaire). En effet, si le taux d’endettement est plafonné à 33%, le reste à vivre diffère si vous touchez un salaire de 1500€ ou 4000€.

Le reste à vivre correspond donc littéralement, au montant qu’il vous reste pour vivre. Il n’y a aucun intérêt pour vous à multiplier les découverts parce que vous contractez un prêt. Votre niveau de vie doit demeurer correct.

Les garanties

Les garanties sont une partie du crédit immobilier. Elles peuvent prendre la forme :

  • Cautionnement bancaire
  • Hypothèque du bien

L’assurance emprunteur

L’assurance n’est pas obligatoire, mais l’établissement prêteur peut en exiger une en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. En revanche, il ne peut pas vous imposer le choix de l’assureur.

Le saut de charge

Le saut de charge est un calcul effectué par la banque afin de connaître la différence entre le montant de votre loyer actuel et vos futures mensualités. Celle-ci doit être la plus minime possible : il ne s’agit pas d’emprunter au-dessus de ses moyens.

La durée du prêt

La durée moyenne d’un emprunt en France est de 19 ans. Si vous souhaitez emprunter sur une longue durée (20 ans par exemple), sachez que votre demande fera l’objet d’une attention particulière.

En effet, certains critères seront scrutés de près, dont :

  • Votre âge au moment de l’emprunt
  • Votre avenir professionnel (et vos perspectives d’évolution, surtout si vous travaillez dans un domaine porteur…)
  • La quotité de financement

Par ailleurs, il vous est tout à fait possible d’allonger la durée du prêt, de quelques années (de 20 à 22 ans par exemple). Cela aura pour effet de faciliter la mise en place du financement.

Si votre prêt est modulable, vous pouvez augmenter les mensualités et ainsi réduire la durée, selon votre situation.

À noter que si le prêt excède les 15 ans, il est recommandé de choisir un crédit immobilier à taux fixe et non à taux variable. Votre placement sera alors sécurisé.

Les risques santé

Si vous souffre de maladies cardio-vasculaires, de diabète ou que vous êtes en surpoids, sachez que cela aura un impact sur votre crédit immobilier. En cas de risque de santé avéré, la banque peut rejeter votre demande de prêt.

En effet, les établissements prêteurs exigent la souscription d’une assurance spécifique les protégeant en cas de risque médical impactant l’emprunteur et ainsi, sa capacité de remboursement. Cette assurance porte sur les garanties de décès, de handicap et de chômage.

À cela s’ajoute un un questionnaire de santé à remplir, qui permet à l’assurance de prendre connaissance de l’état santé de l’emprunteur. Elle peut à ce moment-là vous demander des pièces complémentaires. Mais surtout, c’est à partir de ce document qu’elle formule son accord ou non, concernant votre couverture pour toute la durée du prêt.

Au sein de ce questionnaire médical sont abordés les éléments suivants :

  • Arrêts de travail
  • Antécédents personnels
  • Traitements
  • Séjours hospitaliers
  • Bilans médicaux
  • Maladies

Quelles sont les démarches administratives à mener ?

Le dossier de demande de prêt

Il est impératif de monter un dossier solide, de manière à convaincre l’établissement prêteur. Un dossier établi de manière correcte et réaliste peut faire progresser votre demande dans les meilleurs délais.

Au contraire, un dossier fragile est susceptible de retarder vos démarches : le montant conseillé par la banque pour votre projet immobilier risque de ne pas être conforme à votre investissement.

Les documents justificatifs

La majorité des établissements bancaires exigent les mêmes pièces justificatives pour un dossier de crédit immobilier.

Il est tout à fait possible de fournir les mêmes documents aux banques de votre choix. En revanche, lors de la consultation, vous devez présenter les originaux des documents fournis. Une fois vérifiés, vous pouvez laisser un dossier composé des copies.

Attention : s’il y a plusieurs co-emprunteurs, vous devez fourni les documents relatifs à toutes les personnes qui souhaitent contracter l’emprunt.

Documents personnels

Voici la liste des pièces justificatives personnelles, qui forment la première condition de prêt immobilier à intégrer au dossier :

  • Pièce d’identité (carte d’identité ou passeport)
  • Justificatif de situation familiale (livret de famille, de mariage, certificat de Pacs si vous empruntez en couple)
  • Un justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance de loyer, factures d’électricité, d’eau ou de téléphone, attestation d’hébergement à titre gratuit)
  • Un contrat de travail (avec avenants, si vous êtes salarié)

Documents relatifs à vos revenus et charges

  • 3 derniers bulletins de salaire, ou les 3 derniers bilans comptables pour les commerçants, artisans, agriculteurs et professions libérales
  • Relevés de vos comptes bancaires des 3 derniers mois
  • 2 derniers avis d’imposition
  • Justificatifs de tout crédit potentiel en cours
  • Justificatif de l’apport personnel
  • Titre de retraite ou de pension pour les 3 derniers mois (si vous êtes concerné)
  • Attestation de la CAF si applicable
  • Document attestant d’éventuels revenus fonciers (2044 et baux)

Documents relatifs à la demande de prêt immobilier

  • Compromis de vente ou promesse de vente (signés)
  • ou contrat de réservation pour une acquisition en VEFA (avant-contrat)
  • ou contrat de construction de maison individuelle
  • ou permis de construire avec justificatif des travaux futurs (devis) pour un bien ancien devant être rénové
  • Documents relatifs à une demande de PTZ+, si vous êtes primo-accédant et que vous souhaitez acquérir une résidence principale (par exemple, les diagnostics techniques et le certificat de performance énergétique, un bail locatif attestant que vous êtes bien en location ou une attestation d’hébergement à titre gratuit…).

Conditions spécifiques

Le CDD

Il est difficile d’emprunter en ayant un CDD. En effet, le CDI demeure l’argument de poids, témoignant de la solidité de votre profil professionnel.

En effet, l’emprunteur disposant d’un CDI présente moins de risques pour l’établissement prêteur. À l’inverse, un emprunteur avec un CDD se doit de rassurer sa banque sur le long terme.

Cependant, il est important de savoir que selon votre corps de métier, tous les CDD n’ont pas la même valeur.

  • Pour la fonction publique (d’Etat, territoriale, hospitalière y compris les vacataires et contractuels), votre CDD est considéré comme CDI par la banque. Dans ce cas, il vous sera même possible de bénéficier d’offres spécifiques : taux et garanties avantageuses.
  • Pour les secteurs de la santé, restauration et hôtellerie, les CDD sont souvent la norme. Ainsi, si vous continuez dans le même domaine avec régularité (sans période chômage longue), cela ne devrait pas être un obstacle.

À l’inverse, s’il s’agit d’un CDD dans le secteur privé, votre démarche sera nettement moins aisée. En effet, certains établissements refusent systématiquement les emprunteurs ayant ce profil. D’autres les étudient au cas par cas.

Généralement, plus la durée de votre contrat de prêt est longue, plus élevées sont les chances de voir votre dossier accepté.

À noter que si vous êtes un couple d’emprunteur, il est possible d’avoir un CDD (ou un contrat d’intermittent du spectacle) si votre partenaire dispose d’un CDI.

Par ailleurs, vous avez la possibilité de vous rendre sur les sites internet de financement participatif, afin de financer vos projets.

Le rôle de l’apport personnel

Le plus souvent, les banques exigent au moins 10% d’apport personnel pour contracter un prêt. L’apport personnel peut provenir de la revente d’un bien immobilier, d’une donation ou d’un héritage.

La plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d’épargne : plan d’épargne logement (PEL), d’un compte épargne logement (CEL), d’un livret A classique ou même assurance-vie.

Si vous contractez un crédit immobilier sans apport personnel, il vous faut justifier auprès de la banque, les raisons pour lesquelles vous n’en avez pas.

Sachez également que dans ce cas, les taux sont souvent plus élevés (jusqu’à 0,2 % de plus) que ceux des crédits “classiques”. Par conséquent, il est possible que cela vous coûte plus cher sur une période d’emprunt plus longue.

Pour les primo-accédants à peine entrés dans la vie professionnelle, ce ne sera pas difficile. De même, si l’absence d’apport peut s’expliquer par une raison personnelle ayant eu un impact sur les économies de l’emprunteur (maladie, divorce).

Afin de compenser l’absence de garantie et d’avance fournie par l’apport personnel, les établissements de prêt exigent un profil solide. Votre situation financière doit être stable et doit témoigner d’une gestion responsable (les découverts à répétition sont un désavantage certain).

À noter que même si les revenus de l’emprunteur sont élevés, les mensualités fixées ne pourront pas excéder 35% de son salaire, que le crédit soit envisagé avec ou sans apport.

Enfin, sachez qu’il existe des formules spéciales, adressées aux emprunteurs ne disposant pas d’apport personnel. Il s’agit des crédits dits à “100%”, qui couvrent l’ensemble du projet immobilier.

Il existe également des crédits à 110%, mais ils sont destinés aux primo-accédants, jeunes, avec une situation professionnelle favorisée. Selon la Banque de France, ces crédits représentent 1 prêt immobilier sur 10 en 2015.

Quelle stratégie adopter auprès des banques ?

Il importe de faire jouer la concurrence dans le cas d’une demande de prêt. Et ce, même si votre dossier est convaincant (un profil solide, CDI en main, une épargne régulière etc), élément d’autant plus important si vous n’avez pas d’apport personnel.

En effet, de nombreux établissements proposent des crédits sans apport personnel : il est donc tout à fait possible de trouver les conditions qui vous correspondent le mieux. Il existe aussi des simulations pour cela.

De plus, les crédits immobiliers doivent être soumis à une assurance. Or, cela peut peser sur les échéances. Il est conseillé dans ce cas de recourir à un courtier en assurance afin de trouver les meilleurs contrats de garantie, que ce soit en service ou en coût.

Sachez en outre, que vous n’êtes pas obligé d’aller vers les banques pour contracter un crédit. Des établissements spécialisés existent également. Un courtier ou un mandataire vous permettra de faciliter votre demande de prêt. Les procédures par exemple, seront prises en charge par ces professionnels.

Ces derniers possèdent un réseau de relations avec les établissements bancaires, ce qui favorise les négociations de prêt et l’obtention de conditions moins rigides pour l’emprunteur.

La Rédaction
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