Crédit Immobilier

Les frais de dossier de votre crédit immobilier

Article rédigé par Fabiola le 29 août 2023 - 7 minutes de lecture

Les frais de dossier sont une des conditions à prendre en compte lors d’un emprunt immobilier. Ils s’appliquent au traitement de votre demande de crédit par la banque. Lisez la suite pour en savoir plus.

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Sommaire

1 À quoi correspondent les frais de dossier ?

2 Comment calculer les frais de dossier ?

3 Quels sont les montants actuels des frais de dossier ?

4 Comment faire son choix entre les divers établissements bancaires ?

5 Est-il possible de réduire les frais de dossier ?

6 Dans quel cas est-il possible de ne pas payer les frais de dossier ?

À quoi correspondent les frais de dossier ?

Lors d’une demande de crédit immobilier, l’établissement prêteur a besoin de temps pour étudier votre dossier. Ceci, dans le but de vous soumettre la meilleure offre, adaptée à votre profil et à vos besoins.

Les frais de dossier constituent une source de revenus à court terme pour l’établissement prêteur.

Dans le cas d’un refus de demande de prêt, il est inutile de payer les frais de dossier.

Par ailleurs, si vous refusez de contracter votre emprunt dans un établissement plutôt qu’un autre, le paiement des frais de dossier dépend de la progression de l’échange avec la banque.

C’est-à-dire que si vous n’avez toujours pas signé l’offre de prêt (dont l’émission est gratuite), aucun frais ne pourra vous être facturé. Vous disposez d’un délai de 30 jours pour donner une réponse positive. Au-delà, l’offre ne vaut plus comme telle.

En revanche, si vous acceptez l’offre et signez, mais que vous ne réalisez pas l’achat immobilier dans le délai fixé dans l’offre, la banque risque de vous facturer des frais d’étude.

Ces derniers auront aussi été mentionnés dans le contrat signé. Ce sont des frais exclusifs, plafonnés à 0,75% du montant du prêt.

Les frais de dossier sont habituellement estimés entre 500 € et 1500 €. Cela représente entre 0.4 et 1% du capital emprunté pour l’achat d’un bien immobilier.

Mais en consultant les guides tarifaires des banques, vous pouvez connaître l’ordre de grandeur global des frais de dossier des divers établissements.

Sachez que les frais de dossier, appliqués au traitement de votre demande, seront évidemment moindres si cette dernière est facile à traiter.

Ils sont généralement payés lors de votre première échéance. Sachez que l’apport personnel permet aussi de vous acquitter de ces frais.

Vous pouvez également négocier leur moyen de paiement avec l’établissement choisi. En effet, parmi les frais d’une demande de prêt (taux d’intérêt, frais de garantie ou d’assurance), les frais de dossier sont ceux qui rapportent le moins d’argent à la banque. Certains établissement les offrent même afin de faire leur promotion.

Payer les frais en plusieurs fois est une possibilité pour certaines banques.

À noter que dans le cas d’une SCI (Société Civile Immobilière), le traitement du dossier est plus difficile puisqu’il y a plusieurs emprunteurs. Les frais de dossier risquent alors d’être plus élevés.

Comment calculer les frais de dossier ?

Il existe des simulateurs permettant de calculer le montant des frais de dossier. Ils sont compris dans votre demande de prêt et vous pouvez les négocier.

Plus exactement, les frais de dossier sont compris dans le taux annuel effectif global (TAEG). Ce taux vous est fourni par la banque à la signature du contrat de prêt.

Il est obtenu à partir du taux nominal, des frais de dossier, de l’assurance, des frais de garantie, des éventuels frais de courtage, etc. Néanmoins, il n’inclut pas les frais de notaire.

À noter qu’avant la signature de votre crédit immobilier et le paiement des frais de dossier, il est impératif de vérifier qu’il s’agit d’un prix TTC (toutes taxes comprises).

Quels sont les montants actuels des frais de dossier ?

Le montant des frais de dossier diffèrent d’une banque à l’autre.

Il faut prendre attache avec l’organisme de crédit pour connaître ses frais de dossier.

Comment faire son choix entre les divers établissements bancaires ?

L’acquittement des frais de dossier dépend de votre profil et du type de crédit auquel vous souhaitez souscrire.

Ainsi si vous êtes un nouveau client, vous êtes susceptibles de vous voir offrir ces fameux frais de dossier. En outre, en fonction de votre situation, il peut être avantageux de se tourner vers la banque offrant le meilleur taux ou les frais de garantie les moins élevés.

Or, si la banque vous propose un taux fixe ou révisable avantageux, il n’est pas utile de négocier longuement les frais de dossier.

À noter que la majorité des banques en ligne (telles que Boursorama, HelloBank!, ING Direct, etc) font des offres de crédit immobilier sans frais de dossier, grâce à la dématérialisation de leurs structures. Avantage que ne détienne pas les banques classiques, dont les frais internes sont assez conséquents.

Est-il possible de réduire les frais de dossier ?

Il est tout à fait possible de réduire ces frais.

En effet, les banques étant très compétitives, il est aisé pour vous de jouer sur la concurrence dans l’intention de trouver les meilleurs conditions d’emprunt. Certaines banques sont même susceptibles de vous les offrir.

C’est le cas pour les emprunteurs dont les profils sont particulièrement attractifs en raison des éléments suivants :

Leurs revenus
Leurs capacités à emprunter
Leur apport personnel

Il s’agit des primo-accédants, cadres, fonctionnaires, jeunes actifs…

Plus votre dossier est simple à traiter, plus la banque sera encline à vous réduire vos frais de dossier. Un dossier simple à traiter implique :

Des revenus constants (et même croissants)
Une gestion bancaire responsable (une épargne régulière, fournie sous la forme d’un apport personnel dans le cadre d’un prêt est un avantage)
Une absence de prêts contractés

Par ailleurs, une exonération de ces frais est envisageable si s’agit d’une première acquisition, d’une offre adressée aux acquéreurs âgés de moins de 30 ans…

En outre, si vous avez recours à un courtier, les frais de dossier peuvent être vus à la baisse. Attention cependant à ne pas négliger les frais de courtage. Ainsi, le bénéfice appliqué à la suppression des frais de dossier peut être réduit à cause des frais de courtage.

Bon à savoir : au 1er août 2019, deux établissements ne facturent pas de frais de dossier. Il s’agit de BforBank et de Fortuneo. Sur les 109 banques qui mentionnent le prix des frais de dossier dans leur guide tarifaire, ING est le seul établissement à proposer des frais fixes (hors période promotionnelle) de 750 €.

Quant aux autres banques, elles appliquent des frais de dossier proportionnels au montant du prêt, souvent accompagnés d’un minima et un maxima. Par exemple, pour le Crédit Agricole, le montant maximal fixé à 500€ est atteint dès que l’emprunt est supérieur à 41.666 €.

Par conséquent, ces frais de dossier sont dégressifs selon le montant emprunté. En moyenne, ils sont estimés à 959 € pour un crédit de 100 000 € (soit 0,96%) ; 1 572 € pour un emprunt de 200 000 € (soit 0,79%) ou 3 216 €, pour un prêt de 500 000 € (soit 0,64%).

Dans quel cas est-il possible de ne pas payer les frais de dossier ?

Si vous faites une demande de prêt d’aide à l’accession à la propriété (PAS), un prêt à taux zéro plus (PTZ+) ou un prêt action logement, nul besoin de vous acquittez des frais de dossier. De même pour les frais intercalaires.

Pour le PAS, plus exactement, les frais de dossier sont plafonnés. Quant au PTZ+, les banques ayant signé une convention avec l’État, les frais de dossier sont inexistants.

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Autres questions fréquentes

Quels sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

L'obtention d'un prêt immobilier répond à plusieurs conditions : - votre profil emprunteur - la durée du prêt - votre capacité d'emprunt (elle est estimé à travers le taux d'endettement, plafonné à 33%) - vos antécédents de santé (si vous avez des problèmes de santé, la banque peut se montrer réfractaire à l'octroi d'un prêt immobilier) - votre stabilité financière et professionnelle

Quel est le taux immobilier en ce moment ?

Actuellement, les taux des prêts immobiliers en vigueur vont d'environ 0,3% à 1,45%, pour des durées allant de 7 à 30 ans. Il s'agit là des meilleurs taux disponibles sur le marché. Quant aux taux immobiliers moyens, ils s'élèvent à 0,70% (pour 7 ans) et 1,80% (pour 30 ans). À noter que excepté le taux du crédit immobilier à rembourser sur 30 ans, le reste des taux a tendance à augmenter. À vous de décider du meilleur taux, en fonction de votre situation, du crédit que vous envisagez et de la durée sur laquelle vous souhaitez vous engagez.

Comment se calcule le TAEG ?

Le TAEG correspond au taux annuel effectif global, appelé auparavant TEG. Il inclut la globalité des frais engendrés par la souscription d’un prêt immobilier ou autre. Si votre TAEG est trop élevé, votre demande de prêt sera rejetée (elle sera considérée comme usuaire). Cependant, vous pouvez faire baisser votre TAEG, en ayant recours aux opérations suivantes : -Déléguer l’assurance -Influer sur quotités et les garanties -Profiter de la réduction couple emprunteurs - Supprimer les frais de dossier

Qu'est-ce qui est compris dans le TAEG ?

Le TAEG (à savoir Taux Annuel Effectif Global) a remplacé le TEG. C'est le nouvel indicateur de référence servant à comparer diverses offres de prêts. Il inclut dans son calcul les coûts annexes au crédit (frais de dossier, assurance si elle est obligatoire, frais de garantie…), sans compter le taux nominal, qui permet de fixer les mensualités et le montant des intérêts.

Quelle durée pour un crédit immobilier ?

Les crédits immobiliers peuvent être contractés sur des périodes aussi courtes (5 ans) que longues (30 ans). La durée moyenne d'un prêt immobilier en France est de 20 ans. Généralement, il est conseillé de ne pas s'engager sur un période longue (au-delà de 30 ans) : le bénéfice est moins conséquent. Sans compter que sur le long terme, un prêt immobilier dont le taux est fixe engendra un taux d'intérêt élevé.

Quel est le montant minimum d'un prêt immobilier ?

Vous avez un projet immobilier et souhaitez connaître le montant minimum d'un prêt ? Généralement, le montant minimum d’un prêt immobilier s’est estimé à 50 000 €, voire 75 000 €. Ce seuil varie néanmoins en fonction des établissements financiers. Pour les montants inférieurs, il est recommander d’opter pour un crédit personnel, afin d’éviter les frais de dossier et les frais d’hypothèque.

Quel pourcentage d'apport pour un prêt immobilier ?

Généralement, les banques exigent au moins 10% d'apport personnel pour contracter un prêt. L'apport personnel peut provenir de la revente d’un bien immobilier, d'une donation ou d'un héritage. Or, la plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d'épargne : plan d'épargne logement (PEL), d'un compte épargne logement (CEL), d'un livret A classique ou même assurance-vie. Si vous contractez un crédit immobilier sans apport personnel, il vous faut justifier auprès de la banque, les raisons pour lesquelles vous n'en avez pas.

Quels sont les frais pour un prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, plusieurs frais (dits "frais annexes") sont inclus : -les frais de notaires (qui représentent environ 7% du crédit) - les frais d'agence - les frais de dossier - les frais de garantie. Il s'agit des frais que vous devez régler à la signature du contrat. Durant le prêt, vous devrez vous acquitter d'autres frais dont : - assurance emprunteur - frais d'assurance habitation - frais bancaires

Comment prolonger son crédit immobilier ?

Afin de prolonger votre crédit immobilier, il vous faut vous négocier avec votre établissement financier. Pour cette opération, plusieurs conditions sont à remplir : -une seule opération par an -un prolongement de la durée plafonné à 2 ou 3 ans -une baisse des mensualités de 10 % à 20 %, par rapport à votre mensualité de départ -une première demande possible dès la 2ème anniversaire du contrat -un délai à respecter entre deux modulations (ex : minimum 12 mois pour la Banque Postale). Si la banque refuse l'allongement de votre crédit, vous pouvez le faire racheter par un autre établissement. Un nouveau contrat sera alors établi, avec la durée de votre choix.

Comment faire baisser le TAEG ?

Comment ne plus être caution d'un prêt immobilier ?

Il existe quatre moyens de ne plus vous porter caution d'un prêt immobilier : – vendre le bien et procéder au remboursement anticipé total du bien, en remboursant le prêt dans sa globalité – Procéder à un rachat de soulte – Opérer la substitution d’une autre personne caution, après acceptation de l’établissement bancaire. À noter que ce désengagement constitue une opération très compliquée. À vous d'être vigilant au sujet des conditions de désengagement de caution à la signature du contrat.

Fabiola

Fabiola est rédactrice au sein de l'équipe Mes Allocs, spécialisée en sciences politiques et affaires publiques. Diplômée de l'HEIP, elle rejoint Mes Allocs après une première expérience à l'Assemblée Nationale.