Les frais de dossier de votre crédit immobilier

Les frais de dossier de votre crédit immobilierLes frais de dossier sont une des conditions à prendre en compte lors d’un emprunt immobilier. Ils s’appliquent au traitement de votre demande de crédit par la banque. Lisez la suite pour en savoir plus.


À quoi correspondent les frais de dossier ?

Lors d’une demande de crédit immobilier, l’établissement prêteur a besoin de temps pour étudier votre dossier. Ceci, dans le but de vous soumettre la meilleure offre, adaptée à votre profil et à vos besoins.

Les frais de dossier constituent une source de revenus à court terme pour l’établissement prêteur.

Dans le cas d’un refus de demande de prêt, il est inutile de payer les frais de dossier.

Par ailleurs, si vous refusez de contracter votre emprunt dans un établissement plutôt qu’un autre, le paiement des frais de dossier dépend de la progression de l’échange avec la banque.

C’est-à-dire que si vous n’avez toujours pas signé l’offre de prêt (dont l’émission est gratuite), aucun frais ne pourra vous être facturé. Vous disposez d’un délai de 30 jours pour donner une réponse positive. Au-delà, l’offre ne vaut plus comme telle.

En revanche, si vous acceptez l’offre et signez, mais que vous ne réalisez pas l’achat immobilier dans le délai fixé dans l’offre, la banque risque de vous facturer des frais d’étude.

Ces derniers auront aussi été mentionnés dans le contrat signé. Ce sont des frais exclusifs, plafonnés à 0,75% du montant du prêt.

Les montants des frais de dossier selon les banques

Les frais de dossier sont habituellement estimés entre 500 € et 1500 €. Cela représente entre 0.4 et 1% du capital emprunté pour l’achat d’un bien immobilier.

Mais en consultant les guides tarifaires des banques, vous pouvez connaître l’ordre de grandeur global des frais de dossier des divers établissements.

Sachez que les frais de dossier, appliqués au traitement de votre demande, seront évidemment moindres si cette dernière est facile à traiter.

Ils sont généralement payés lors de votre première échéance. Sachez que l’apport personnel permet aussi de vous acquitter de ces frais.

Vous pouvez également négocier leur moyen de paiement avec l’établissement choisi. En effet, parmi les frais d’une demande de prêt (taux d’intérêt, frais de garantie ou d’assurance), les frais de dossier sont ceux qui rapportent le moins d’argent à la banque. Certains établissement les offrent même afin de faire leur promotion.

Payer les frais en plusieurs fois est une possibilité pour certaines banques.

À noter que dans le cas d’une SCI (Société Civile Immobilière), le traitement du dossier est plus difficile puisqu’il y a plusieurs emprunteurs. Les frais de dossier risquent alors d’être plus élevés.

Banques Frais de dossier correspondants
AXA Banque 800 €
Banque Populaire Compris entre 450 € et 1000 €
BNP Paribas Compris entre 400 € et 1 000€
BRED 500 € minimum
Bred Espace 500 € minimum
Caisse d’Epargne Compris entre 350 € et 1500 €
Crédit Agricole Compris entre 400 € et 1500 €
Credit du Nord Compris entre 480 € et 1500 €
LCL Compris entre 700 € et 1000 €
Société Générale Compris entre 300 € et 1500 €
Société Marseillaise de Crédit  Compris entre 480 € et 975 €

Comment calculer les frais de dossier ?

Il existe des simulateurs permettant de calculer le montant des frais de dossier. Ils sont compris dans votre demande de prêt et vous pouvez les négocier.

Plus exactement, les frais de dossier sont compris dans le taux annuel effectif global (TAEG). Ce taux vous est fourni par la banque à la signature du contrat de prêt.

Il est obtenu à partir du taux nominal, des frais de dossier, de l’assurance, des frais de garantie, des éventuels frais de courtage, etc. Néanmoins, il n’inclut pas les frais de notaire.

À noter qu’avant la signature de votre crédit immobilier et le paiement des frais de dossier, il est impératif de vérifier qu’il s’agit d’un prix TTC (toutes taxes comprises).

Quels sont les montants actuels des frais de dossier ?

Le montant des frais de dossier diffèrent d’une banque à l’autre.

montants des frais de dossier en fonction des banques

Banque Montant minimum des frais de dossier Pourcentage des frais de dossier dans le prêt immobilier
LCL 48 € 1,20%
Crédit Agricole  76 € 0,50%
Banque Populaire 450 € minimum 1%
AXA 800 € /
Caisse d’épargne 350 € minimum 1%
Crédit Foncier Entre 500 et 950 € /
Bred 500 € minimum 1,10%
BNP Paribas 400 € minimum et 1 000€ maximum 1,10%
Crédit du Nord 480 € minimum 1,20%

Comment faire son choix entre les divers établissements bancaires ?

L’acquittement des frais de dossier dépend de votre profil et du type de crédit auquel vous souhaitez souscrire.

Ainsi si vous êtes un nouveau client, vous êtes susceptibles de vous voir offrir ces fameux frais de dossier. En outre, en fonction de votre situation, il peut être avantageux de se tourner vers la banque offrant le meilleur taux ou les frais de garantie les moins élevés.

Or, si la banque vous propose un taux fixe ou révisable avantageux, il n’est pas utile de négocier longuement les frais de dossier.

À noter que la majorité des banques en ligne (telles que Boursorama, HelloBank!, ING Direct, etc) font des offres de crédit immobilier sans frais de dossier, grâce à la dématérialisation de leurs structures. Avantage que ne détienne pas les banques classiques, dont les frais internes sont assez conséquents.

Est-il possible de réduire les frais de dossier ?

Il est tout à fait possible de réduire ces frais.

En effet, les banques étant très compétitives, il est aisé pour vous de jouer sur la concurrence dans l’intention de trouver les meilleurs conditions d’emprunt. Certaines banques sont même susceptibles de vous les offrir.

C’est le cas pour les emprunteurs dont les profils sont particulièrement attractifs en raison des éléments suivants :

  • Leurs revenus
  • Leurs capacités à emprunter
  • Leur apport personnel

Il s’agit des primo-accédants, cadres, fonctionnaires, jeunes actifs…

Plus votre dossier est simple à traiter, plus la banque sera encline à vous réduire vos frais de dossier. Un dossier simple à traiter implique :

  • Des revenus constants (et même croissants)
  • Une gestion bancaire responsable (une épargne régulière, fournie sous la forme d’un apport personnel dans le cadre d’un prêt est un avantage)
  • Une absence de prêts contractés

Par ailleurs, une exonération de ces frais est envisageable si s’agit d’une première acquisition, d’une offre adressée aux acquéreurs âgés de moins de 30 ans…

En outre, si vous avez recours à un courtier, les frais de dossier peuvent être vus à la baisse. Attention cependant à ne pas négliger les frais de courtage. Ainsi, le bénéfice appliqué à la suppression des frais de dossier peut être réduit à cause des frais de courtage.

Bon à savoir : au 1er août 2019, deux établissements ne facturent pas de frais de dossier. Il s’agit de BforBank et de Fortuneo. Sur les 109 banques qui mentionnent le prix des frais de dossier dans leur guide tarifaire, ING est le seul établissement à proposer des frais fixes (hors période promotionnelle) de 750 €.

Quant aux autres banques, elles appliquent des frais de dossier proportionnels au montant du prêt, souvent accompagnés d’un minima et un maxima. Par exemple, pour le Crédit Agricole, le montant maximal fixé à 500€ est atteint dès que l’emprunt est supérieur à 41.666 €.

Par conséquent, ces frais de dossier sont dégressifs selon le montant emprunté. En moyenne, ils sont estimés à 959 € pour un crédit de 100 000 € (soit 0,96%) ; 1 572 € pour un emprunt de 200 000 € (soit 0,79%) ou 3 216 €, pour un prêt de 500 000 € (soit 0,64%).

Dans quel cas est-il possible de ne pas payer les frais de dossier ?

Si vous faites une demande de prêt d’aide à l’accession à la propriété (PAS), un prêt à taux zéro plus (PTZ+) ou un prêt action logement, nul besoin de vous acquittez des frais de dossier. De même pour les frais intercalaires.

Pour le PAS, plus exactement, les frais de dossier sont plafonnés. Quant au PTZ+, les banques ayant signé une convention avec l’État, les frais de dossier sont inexistants.

La Rédaction
Chaque jour, Mes Allocs, le 1er expert en aides financières 100% en ligne publie des guides pour vous orienter sur les aides financières.

Consultez nos autres guides récents
Le remboursement des aides sociales aux personnes agées !
Comment faire une demande d'aide financière ?
Tout savoir sur l'aide sociale légale !
Toutes les aides sociales de la CAF !
Les aides pour les personnes en difficulté financière
Les aides sociales pour une aide ménagère : plafond et conditions
Faire une lettre de demande d'aide financière pour des soins dentaires
Les aides financières pour une prothèse dentaire
Les aides financières pour refaire son électricité

Explorez d’autres thématiques
La liste complète d'aides sociales en 2020
Tout savoir sur le crédit à la consommation !
Tout savoir sur le rachat de crédit !
Tout savoir sur l'ACCRE !
Comment trouver le contact votre CAF ?
Tout savoir sur les aides au logement !
Les prêts de la CAF : quels sont-ils ?
Tout savoir sur les aides à la mobilité !
Tout savoir sur le chômage en France !
Testez votre éligibilité aux aides financières Simulation gratuite
3 200€ reçus en moyenne par an