Remboursement d’un crédit immobilier : comment ça marche ?

Une fois votre projet immobilier financé par le crédit immobilier, vous devez vous acquitter de mensualités. Comment donc rembourser le crédit immobilier? Notre équipe vous éclaire sur la question. 

Comment rembourser le crédit immobilier ?

L’acquittement des mensualités convenues

Les mensualités correspondent à la somme que vous payez chaque mois pour rembourser un prêt. Elles sont composées d’une partie du remboursement du capital, des intérêts (qui diminuent avec le temps) et des divers frais financiers.

Une prise en compte préalable de votre situation personnelle est donc indispensable pour le calcul de votre bonne mensualité de crédit immobilier. Il vous aurait pour cela fallu :

• Lister vos rentrées d’argent,
• Lister vos dépenses fixes
• Allouer une somme aux dépenses annexes (loisir)

De la sorte, vous pourrez plus facilement estimer l’impact de vos mensualités de prêt sur votre budget, et déterminer le montant à rembourser chaque mois. Ce montant doit vous permettre de conserver un taux d’endettement global modéré, et vous laisser un reste à vivre important selon la composition de votre foyer.

Lors de la signature d’un prêt immobilier, l’établissement financier choisi vous remet un tableau d’amortissement. Ce dernier fixe le montant de vos échéances de remboursement mensuel : les fameuses “mensualités”.

La réduction des mensualités

Il se peut que quelques temps après avoir contracté le crédit, vous remarquez que tout ne se passe pas comme prévu et que votre pouvoir d’achat diminue. Il est alors tout à fait possible que vous vous retrouviez dans l’obligation de faire baisser vos mensualités pour augmenter votre reste à vivre.

Il se peut que vous vouliez aussi réaliser d’autres projets ou tout simplement alléger votre budget. Dans tous les cas, il faut privilégier la discussion avec l’établissement bancaire en charge de votre prêt immobilier.

Vous pouvez donc directement contacter la banque afin d’entamer des négociations. D’autre part, il vous est possible d’envoyer un courrier officielle. Cela vous permettra de conserver une trace écrite de cet échange.

Dans votre courrier, veillez à mentionner la raison pour laquelle vous souhaitez une baisse des mensualités (déménagement, divorce, licenciement, etc). Il importe de souligner l’aspect temporaire de cette demande, dans l’intention de rassurer votre établissement prêteur. Sachez que la réduction de ses mensualités entraîne automatiquement l’augmentation de la durée du prêt. La banque doit en effet récupérer la globalité de la somme prêtée à la fin. Réfléchissez donc bien avant de créer de nouvelles mensualités.

Il vous est permis de moduler vos échéances dans le cadre des conditions générales de votre prêt. Vous pouvez notamment les différer.

Quel choix de remboursement ai-je ?

Le remboursement d’emprunt par échéances constantes

C’est la modalité la plus commune pour un remboursement de prêt : les mensualités sont fixées en accord avec l’organisme prêteur et restent identiques pour toute la durée du crédit. Vous versez chaque mois la même somme jusqu’à ce que vous ayez rendu la totalité du montant emprunté.

C’est le type de crédit immobilier le plus courant. Les mensualités comportent 3 éléments bien identifiés :

• Une fraction d’intérêts, calculée sur le capital restant dû
• La prime d’assurance emprunteur
• Une fraction du capital emprunté

Le remboursement par échéances modulables

Vous pouvez prévoir une modification sur le long terme du montant des mensualités à verser : c’est ce qu’on appelle le remboursement d’emprunt par échéances modulables. Cette modalité vous permet de changer la somme à verser chaque mois, à la baisse ou à la hausse, par exemple en cas de réduction de salaire (de sorte que vous puissiez toujours conserver un taux d’endettement inférieur à 33 %) ou, à l’inverse, en cas d’augmentation de vos revenus (pour finir de rembourser plus rapidement).

Il est également possible (dans certains contrats) de suspendre totalement les échéances pour une période de temps limitée, par exemple si vous passez par un moment financièrement difficile ou si vous subissez une parenthèse de chômage.

Attention, il arrive souvent que les possibilités de modulation des échéances soient limitées par l’établissement prêteur. En général, vous ne pouvez y recourir qu’une fois par an, après une période incompressible, et pour une variation encadrée. Tout est indiqué dans votre contrat.

Le remboursement de prêt par différé

Sous cette modalité, vous commencez par rembourser d’abord les intérêts d’emprunt avant de rembourser le capital dans un second temps (en différé). La période de remboursement des intérêts est fixée à l’avance.

Ici le remboursement du capital est reporté à une date ultérieure. Vous n’avez donc à rembourser que les intérêts et l’assurance. Si vous demandez une franchise totale, les intérêts sont également reportés et viennent grossir la somme totale empruntée, engendrant ainsi un coût supplémentaire.

Plusieurs raisons peuvent vous conduire à obtenir un différé. Entre autres :

• Votre situation financière s’est dégradée
• Vous bénéficiez d’un prêt à taux zéro

Le remboursement de crédit « in fine »

Dans ce modèle de remboursement d’emprunt, vous ne payez que les intérêts à l’établissement prêteur, avant de rembourser la totalité du capital, en une seule fois, à la fin du contrat.

Les intérêts à l’établissement prêteur que vous devez  payer en premier lieu correspondent à :

• La prime d’assurance emprunteur
• Une part d’intérêt calculée sur la totalité de la somme empruntée

Le remboursement par anticipation

La modalité du remboursement par anticipation vous permet de verser une somme d’argent plus importante, en plus de vos mensualités. Il peut être partiel (vous injectez une certaine somme à votre montant déjà remboursé afin de réduire la durée de votre crédit immobilier) ou total (vous versez toute la somme restante due, mettant ainsi un terme à votre engagement auprès de l’organisme prêteur).

Là encore, votre contrat en précise les conditions et pénalités associées. Ces indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont encadrées par décret. Elles ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts calculés sur le montant remboursé, au taux moyen de l’emprunt ; ou 3 % de la somme restant due au moment de l’opération.

Le code de la consommation explique également qu’aucune indemnité ne peut être réclamée si le remboursement anticipé est causé par une raison impérieuse.

Que faire en cas de difficultés de remboursements ?

Le rachat de crédit en cours

Si vous ne pouvez pas avoir recours à la modulation des échéances, le rachat de crédit immobilier est une option envisageable.

Cependant, le rachat de prêt est considéré comme une opération moins avantageuse qu’une modulation d’échéances. En effet, le rachat implique des frais (IRA désignant les indemnités de remboursement anticipé, les frais de garantie et les frais de dossier potentiels). Mais cela peut abaisser la prime d’assurance emprunteur.

Il s’agit de faire racheter votre crédit par un autre établissement financier (et faire ainsi jouer la concurrence). Cela aura pour effet de rallonger la durée de remboursement et de baisser vos mensualités.

En outre, toutes les banques n’acceptent pas forcément ce type d’opération. Parmi celles qui acceptent, il y a la banque en ligne ING Direct. Son simulateur rallonge la durée, mais seulement lorsque l’emprunteur est gagnant financièrement, grâce à un taux avantageux.

Dans la situation inverse (si vous n’êtes pas gagnant financièrement), vous pouvez faire appel à un courtier.

De plus, si les taux de crédits actuels sont inférieurs au taux à la signature du contrat, renégocier votre prêt peut être un avantage. Vous pouvez bénéficier d’un gain, tout en réduisant vos mensualités.

Le regroupement de crédits

Si vous avez plusieurs crédits, vous pouvez les regrouper en un seul. Ainsi, vous n’aurez plus qu’une mensualité et votre taux d’endettement baisse.

Il est possible de procéder au regroupement de crédits via une banque spécialisée. Il consiste à restructurer ses dettes en regroupant tout ou partie de ses crédits (crédit immobilier, crédit à la consommation…) en un seul. Il vous permet de regrouper vos prêts pour diminuer votre taux d’endettement et retrouver du pouvoir d’achat.

La baisse du taux de l’assurance emprunteur

Il s’agit d’une méthode peu employée par les emprunteurs : changer l’assurance de son crédit immobilier pour la délégation d’assurance prêt immobilier.

Cela peut être une carte intéressante à jouer dans la mesure où le coût de l’assurance du crédit immobilier impacte grandement le coût global du prêt. L’assurance crédit représente en moyenne 25% du coût d’un crédit. Ainsi, le changement d’assurance emprunteur a pour effet, le plus souvent, d’abaisser les cotisations de moitié.

La loi a statué sur les changements d’assurance. En effet, la loi Hamon du 26 juillet 2014, autorise la résiliation de l’assurance emprunteur contractée auprès de sa banque, dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.

Quant à l’amendement Bourquin, en vigueur depuis le 1er janvier 2018, il permet de résilier son assurance emprunteur chaque année à la date anniversaire de la signature du prêt.

Ces dispositifs vous font gagner d’une part, des économies sur le coût global du prêt. D’autre part, ils vous offrent la possibilité de d’obtenir des couvertures plus avantageuses que celles du contrat initial, en personnalisant le vôtre.