Crédit immobilier : comprendre l’apport personnel

Crédit immobilier:comprendre l'apport personnelL’apport personnel constitue une somme de fonds propres, avancée par l’emprunteur pour contracter un prêt immobilier. Lisez cet article si vous souhaitez en savoir plus.


Qu’est-ce que l’apport personnel ?

Définition

L’apport personnel constitue la somme d’argent dont l’emprunteur dispose pour acheter le bien immobilier désiré. Il s’agit d’une mise de départ offrant une garantie de sécurité et de viabilité quant à votre projet immobilier.

En effet, il suppose une capacité à résister aux frais du futur prêt (mensualités) et à vos dépenses (loyer).

Aussi, en vous acquittant d’une partie de la somme du logement, vous vous assurez une marge de sécurité, dans le cas d’une baisse des prix de l’immobilier.

Sources de l’apport personnel

L’apport personnel peut être le fruit de la revente d’un bien immobilier, d’une donation ou d’un héritage. La plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d’épargne, qu’il vienne d’un plan épargne logement (PEL), d’un compte épargne logement (CEL) ou d’un livret A classique.

Le prêt à taux zéro plus (PTZ+) et le prêt action logement (1 % logement) peuvent être vus comme un apport personnel par certaines banques.

Votre apport personnel peut provenir de plusieurs sources : épargnes, comptes courants, livrets, héritage, donation… il s’agit d’argent liquide qu’un emprunteur a en sa possession.

Dans le cas où vous ne vivez pas en France et que votre apport se trouve sur un compte à l’étranger, il faut absolument le transférer vers le territoire national. À noter que cela peut être sources de difficultés auprès de la banque en charge du prêt. L’origine d’un apport personnel doit toujours être justifié.

Par ailleurs, si l’apport provient de la vente d’un bien immobilier, le prêt relais peut être envisagé comme une solution. Durant la vente de ce bien, le prêt relais vous permet d’en acquérir un autre.

En outre, si vous êtes employé et que vous possédez une épargne salariale au sein de votre entreprise, il vous sera possible de compléter la somme de départ. L’acquisition d’une résidence principale vous permet en effet d’obtenir le déblocage anticipé des sommes du plan épargne entreprise (PEE) ou du plan d’épargne pour la retraite collectif (PERCO).

Nature de l’apport personnel

Même s’il est souvent suggéré que l’apport personnel est de nature financière (les liquidités), il peut aussi prendre la forme d’un apport de biens (fonds de commerce, brevet d’invention, immeuble, propriété des murs d’exploitation…) qui aura pour effet de convaincre les banques.

Cependant, si votre apport est en nature, il est recommandé de disposer aussi d’un apport financier. Ce dernier est exigé par les banques afin de couvrir le besoin en fonds de roulement.

Ce sont les fonds dont une entreprise dispose afin financer de activité. Ils sont obtenus en faisant la différence entre les capitaux disponibles et les investissements prévus. L’excédent obtenu correspond aux fonds de roulement.

Cette notion de fonds de roulement s’applique dans les cas où l’apport personnel ne vient pas financer un projet d’achat immobilier. En effet, il est possible de faire une demande de financement pour soutenir une entreprise. Il peut tout à fait s’ajouter aux diverses aides dont bénéficie déjà l’entreprise.

Il faut savoir que les établissements bancaires accordent rarement des prêts pour un investissement initial. Ils peuvent néanmoins octroyer des prêts destiné à acquérir des biens (immobiliers ou non) pour l’entreprise : fonds de commerce, locaux commerciaux… Ces biens peuvent faire figure de garantie aux yeux de la banque. Par conséquent, le montant de l’apport sera estimé entre 20% à 50% selon la nature de l’actif.

Quels sont les éléments pris en compte lors d’une demande de prêt ?

Les établissements bancaires vérifient plusieurs éléments avant de regarder votre demande de prêt.

  • L’apport personnel
  • Le taux d’endettement (fixé à 33%)
  • Les revenus
  • La gestion de vos revenus (la banque observe la façon dont vous gérez le reste à vivre et les imprévus)
  • La durée du crédit demandé

L’apport personnel : pour quel usage ?

L’apport personnel ne concerne pas uniquement un projet d’acquisition immobilière. Il s’avère également indispensable en vue de solliciter un financement bancaire pour soutenir une entreprise en plus des diverses aides, des sociétés de capital-investissement, etc.

Généralement, la banque ne prête pas pour un investissement initial, mais pour l’acquisition d’un bien mobilier ou immobilier (fonds de commerce, locaux commerciaux…) dont elle pourra se servir comme garantie. Dans ce cas, le montant de l’apport sera compris entre 20 % à 50 % en fonction de la nature de l’actif.

Quel est le montant de l’apport ?

Un pourcentage de 10%

Bien qu’aucune législation juridique détermine le montant de l’apport personnel, il est généralement estimé à 10%. Et ce, pour l’acquisition de la première résidence principale.

Néanmoins, il faut savoir que les établissements bancaires privilégient les demandeurs possédant un apport de 20 % du prix du bien immobilier.

Si vous avez 30% ou de 40% de ce montant, vous voyez alors vos chances fortement augmentées. Il est rare qu’une banque vous refuse un prêt.

À noter qu’il n’est pas recommandé d’orienter la globalité de vos économies dans la constitution d’un apport personnel important. En effet, il faut garder une épargne pour les imprévus (notamment des factures plus élevées) ou la rénovation de votre futur logement.

Frais de notaire et garantie

Le montant de l’achat immobilier doit inclure les frais de notaire et la garantie du prêt.

Les frais permettent de garantir le bien visé. Ainsi, en cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien et récupérer la somme empruntée. En revanche, si les frais sont octroyés par la banque (dans le cas d’un prêt), il ne sera pas possible de récupérer les fonds.

D’une part, les frais de notaire peuvent être élevés : comptez pour environ 7% du prix de vente pour un bien achevé depuis plus de 5 ans, et jusqu’à 5% pour un logement plus récent. Ils peuvent être payés par le biais d’un apport personnel ou par des prêts aidés.

Autres cas

Sachez que votre caisse de retraite ou de prévoyance (ou encore les collectivités locales) sont susceptibles de vous attribuer un prêt. Estimés entre 3.000 € et 5.000 €, ils sont destinés à l’achat ou la construction de votre logement.

En outre, les organismes départementaux (l’ADIL par exemple, l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) vous guident au sujet des aides et des prêts réglementés.

Un taux généralement plus bas

Plus la somme de départ est importante, plus la banque sera encline à vous proposer les meilleurs conditions de prêt. Vous obtiendrez ainsi un taux d’emprunt et/ou des frais de dossier réduits (ils sont négociables).

Pour votre premier achat immobilier, sachez qu’une épargne disposant d’un taux rémunérateur supérieur au taux d’intérêt du prêt immobilier, n’est pas adéquat pour augmenter votre apport.

Comment est calculé l’apport personnel ?

Vous souhaitez calculer le montant de l’apport personnel ? Le montant de l’apport personnel est exprimé en pourcentage représentant le montant total de l’opération. Il est mentionné dans votre demande de prêt.

Ainsi, si vous désirez acheter un bien immobilier au prix de 200.000€  avec un apport personnel de 40.000€, l’apport sera de 20% (40.000/200.000). Vous aurez donc un prêt estimé à 160.000€, ce qui représente 80% du prix d’achat.

De plus, il existe une autre méthode de calcul, consistant à évaluer le capital auquel vous pouvez prétendre à partir de votre apport. Pour cela, il suffit d’ajouter à votre apport le montant de la mensualité adapté à vos revenus.

Ainsi, supposons que gagnez 4.000€ par mois et voulez payer 1.200€ pour le remboursement du prêt. Avec un taux de 2,60 % (incluant l’assurance) sur 15 ans, vous pouvez obtenir 178.703€ tout en ayant connaissance du bien auquel vous pouvez avoir accès. Et ce, après déduction du coût des garanties et les frais de dossier.

Dans le cas d’un apport de 20%, les banques acceptent généralement d’accorder un taux de 20 à 30% inférieur à celui du dossier similaire sans apport. Par exemple, si vous visez un bien coûtant 300.000€ avec un apport de 50.000€, le pourcentage de cet apport sera de 15%.

Est-il possible d’emprunter sans apport personnel ?

Rares sont les banques qui acceptent les demandes de prêt sans apport personnel. Néanmoins, il n’est pas impossible d’emprunter sans apport. Dans ce cas, trois profils de demandeurs intéressent les banques :

Les jeunes primo-accédants

Les primo-accédants tout juste entrés dans la vie active sans avoir pu épargner auparavant ont la possibilité d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Ainsi, les prêts aidées comme le PTZ+ ou le prêt action logement peuvent leur permettre de constituer un apport.

Les épargnants

Si au contraire vous disposez d’une épargne conséquente et désirez acheter tout en gardant votre argent investi, alors vous pouvez accéder à un prêt. De même si vous bénéficiez de nombreux produits de défiscalisation. Le taux d’intérêt offert sera inférieur aux placements que vous avez fait.

Les investisseurs

Enfin, si optez plutôt pour un investissement locatif, sachez que vous pouvez aussi obtenir un prêt sans apport personnel. En effet, le paiement des intérêts d’un prêt immobilier entraîne une réduction d’impôts.

Plus les emprunts d’investisseurs sont importants, plus les avantages fonciers diminueront. Par conséquent, si vous êtes investisseur, il est recommandé de ne pas fournir d’apport personnel. C’est le cas pour un crédit in fine.

Par ailleurs, des formules spéciales sont adressées aux emprunteurs concernés : il s’agit des crédits dits à 100%, qui couvrent l’ensemble du projet immobilier. Il existe également des crédits à 110%, mais ils sont destinés aux primo-accédants, jeunes, avec une situation professionnelle favorisée. Selon la Banque de France, ces crédits représentent 1 prêt immobilier sur 10 en 2015.

La Rédaction
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