Crédit Immobilier

TAEA 2022 : fonctionnement, conditions, calcul

Article rédigé par Fabiola le 29 avril 2022 - 9 minutes de lecture

Qu’est-ce que le taux annuel effectif assurance, communément désigné par l’acronyme TAEA ? Lisez cet article pour en savoir plus.

Tout savoir sur le crédit immobilier !

Sommaire

1 Qu’est-ce que le taux annuel effectif assurance (TAEA) ?

2 Quels sont les éléments inclus dans le TAEA ?

3 Comment est-il calculé ?

3.1 La formule mathématique

3.2 Quelques exemples

4 Pour aller plus loin

5 Quels sont les taux d’assurance en vigueur ?

6 Comment choisir son assurance emprunteur ?

7 Comment faire si vous désirez obtenir un meilleur TAEA ?

Qu’est-ce que le taux annuel effectif assurance (TAEA) ?

Depuis le 1er janvier 2015, les assureurs sont tenus d’afficher la mention TAEA (taux annuel effectif assurance) dans leurs offres de prêt. Il est mentionné aux côtés du coût de l’assurance du prêt immobilier en euros, du détail des garanties et du coût des mensualité. Il s’agit d’une obligation dictée par la loi Hamon.

Plus exactement, en vertu de l’article L311-4-1 du code de la consommation, l’affichage de ce taux à destination des clients doit comprendre les éléments suivants :

TAEA exprimé en pourcentage
Montant en euros du coût global de l’assurance sur la période entière du crédit
Le coût mensuel en euros de l’assurance et s’il s’ajoute aux échéances de remboursement du prêt
Et le détail des garanties assurées

Le TAEA est un taux, exprimé en pourcentage, qui sert à évaluer la part de l’assurance dans le coût total d’un crédit immobilier. À l’instar du taux annuel effectif global (TAEG), le TAEA sert à comparer les diverses offres d’assurance des établissements financiers. Néanmoins, à la différence du TAEG, le TAEA n’exprime en aucun cas le total des coûts en dehors de la somme empruntée.

Bien qu’il n’y ait pas de législation en la matière, la souscription à une assurance est obligatoire pour l’emprunteur, surtout s’il compte contracter un prêt immobilier. Autrement dit, même si cela n’est pas obligé, en pratique, la plupart des banques l’exigent (surtout pour un prêt immobilier).

Elle assure la transparence des différentes offres d’assurance. Elle lui permet aussi et surtout d’être couvert en cas de problèmes de santé (notamment en cas de PTIA, perte totale et irréversible d’autonomie par exemple) de décès ou de perte d’ emploi, assurant par là la continuité des versements du crédit à la banque.

Le taux annuel effectif global hors assurance (TAEG), lui, est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par le prêt.

Quels sont les éléments inclus dans le TAEA ?

Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) est obtenu à partir du montant de capital emprunté et de votre situation personnelle et professionnelle.

Il prend en compte des éléments suivants :

Le taux
Le montant total de l’assurance emprunteur
Les mensualités

Comment est-il calculé ?

La formule mathématique

Un décret du 15 octobre 2014 fixe le nouveau calcul du TAEA. Le TAEA est obtenu en soustrayant le TEG avec assurances, du TEG hors assurances. Plus exactement, la formule peut être résumée ainsi :

TAEA = TAEG avec assurance – TAEG hors assurance

Néanmoins, il faut savoir que chaque assurance est libre de fixer son propre taux d’assurance. C’est pourquoi il existe des écarts allant du simple au double entre diverses offres d’assurance.

Il s’agit donc d’un élément important à prendre en compte lorsqu’on demande un prêt immobilier.

En outre, de nombreux critères contribuent à déterminer le taux d’assurance. Ils ont pour but de déterminer les risques potentiels que vous êtes susceptibles de présenter :

Votre âge
Vos antécédents médicaux
La pratique d’une activité sportive perçue comme étant risquée
Votre hygiène de vie (plus précisément, si vous êtes fumeur ou non-fumeur)

Quelques exemples

Supposons qu’un couple de 30 ans souhaite acquérir un bien de 230 000 €. Il dispose de revenus de 40 000 € nets par an et un apport couvrant les frais de notaire. Le couple souscrit à un prêt de 230 000 € remboursable sur 25 ans.

premier exemple

Taux effectif global (TAEG) assurance comprise	Mensualités hors assurance/ Taux effectif	Prime d’assurance/ TAEA	Taux annuel effectif global (TAEG) Hors garantie	Taux Annuel effectif global (TAEG) garantie comprise
1.78%	924.13 euros / 1.53%	9.45 euros / 0.09%	1.63 %	1.67 %

Le coût total du crédit s’élève à 51 352,83 €, les intérêts à 47 239 € et le coût d’assurances à 2 834,83€. Les frais de garantie sont de 1 279 €.

Dans le deuxième cas de figure, un couple de 40 ans souhaite acheter un bien de 350 000€. Il dispose de revenus de 45 000 € nets par an et un apport couvrant les frais de notaire à hauteur de 120 000 € du prix d’achat.

Ils empruntent à hauteur de 230 000 € remboursable sur 20 ans.

Taux effectif global (TAEG) assurance comprise	Mensualités hors assurance/ Taux effectif	Prime d’assurance/ TAEA	Taux annuel effectif global (TAEG) Hors garantie	Taux Annuel effectif global (TAEG) garantie comprise
1.40 %	1075.77 euros / 1.18%	17.39 euros / 0.16%	1.34%	1.40%

Le coût total du crédit s’élève à 33 655,16 €, les intérêts à 28 184,8 € et le coût d’assurances est de 4173,36 €. Les frais de garantie eux, sont de 1279 €.

Enfin, un couple de retraités de 62 ans souhaite acheter un bien de 350 000€. Leurs revenus sont de 60 000 € nets par an et ils ont un apport couvrant les frais de notaire à hauteur de 120 000 €. Ils ont emprunté 230 000 €, remboursable sur 15 ans.

troisième exemple

Taux effectif global (TAEG) assurance comprise	Mensualités hors assurance/ Taux effectif	Prime d’assurance/ TAEA	Taux annuel effectif global (TAEG) Hors garantie	Taux Annuel effectif global (TAEG) garantie comprise
1.78%	1381.6 euros / 1.05%	66.13 euros / 0.65%	1.70%	1.78%

Le coût total du crédit est de 31 870,44 €, les intérêts de 18 688 € et le coût d’assurances, de 11 903,44 €. Quant aux frais de garantie, ils s’élèvent à 1 279 €.

Pour aller plus loin

L’assurance dépend non seulement de votre âge et des risques que vous encourez, mais aussi du montant que vous allez emprunter, de votre situation et de vos capacités d’emprunt.

Néanmoins, l’âge étant un facteur de risque important, il existe une classification des niveaux de risque selon votre tranche d’âge. En effet, si vous avez 60 ans, vous allez avoir un niveau de risque plus important qu’un emprunteur de 25 ans. Le taux varie en fonction de chaque emprunteur.

Pour exemplifier le coût que représente le taux d’assurance sur un prêt, supposons que vous souhaitiez emprunter 150 000 € sur 25 ans, avec un taux d’assurance à 0,5 % :

Par an : 150 000 x (0,5/100) = 750 €/an ;
Par mois : 750/12 = 62,50 €/mois
En somme, sur l’ensemble de la durée du prêt, vous paierez : 750 x 25 = 18 750 €.

Ainsi, il est évident que l’assurance et le taux appliqué représentent une part conséquente du prêt immobilier souscrit (12,5 % en plus du montant du capital emprunté). À noter que cela n’implique pas les frais de dossier et les intérêts sur la somme empruntée, qu’il faut rajouter.

Pour le calcul du TAEA, avec un prêt à 150 000 € sur 25 ans avec des frais de dossier de 500 € et un taux d’intérêt à 3 % :

Mensualité de prêt : 711,32 €
Assurance : 62,50 €/mois ;
Mensualité de prêt avec l’assurance emprunteur : 773,82 €
Taux annuel effectif global (TAEG) : 3,82 % (avec assurance) et 3,03 % (sans assurance)
Taux annuel effectif d’assurance (TAEA) : 3,82 – 3,03 = 0,79 %

Quels sont les taux d’assurance en vigueur ?

TEAE moyen pour l'année 2018 pour un prêt immobilier

Âge	TAEA moyen
Moins de 30 ans	0,43%
Entre 31 et 35 ans	0,46%
Entre 36 et 40 ans	0,62%
Entre 41 et 45 ans	0,65%
Entre 46 et 50 ans	0,76%
Entre 51 et 55 ans	0,82%
Entre 56 et 60 ans	0,98%
Entre 61 et 65 ans	1,23 %

Ces chiffres sont obtenus à partir d’un exemple de taux nominal de 2,5% sur 10 ans.

Attention: il ne faut pas confondre le TAEA avec le taux d’assurance emprunteur. En effet, le taux d’assurance emprunteur est le pourcentage de prime à verser, tandis que le TAEA est un taux lié à l’emprunt, au TEAG (taux effectif annuel global) ainsi qu’au tarif de l’assurance emprunteur.

taux d’assurance emprunteur en 2018 en fonction de l'âge

Âge	Taux minimum en 2018
Entre 25 et 33 ans	0,05 %
Entre 34 et 36 ans	0,06 %
Entre 38 et 40 ans	0,07 %
41 ans	0,08 %
42 ans	0,09 %
43 ans	0,1 %
44 ans	0,11 %
45 et 46 ans	0,12 %
47 ans	0,13%
48 ans	0,14 %
49 ans	0,15 %
50 ans	0,17 %
51 ans	0,18 %
52 ans	0,2 %
53 ans	0,21 %
54 ans	0,24 %
55 ans	0,26 %

Ici, les chiffres obtenus illustrent une assurance (avec toutes garanties) de crédit immobilier sur 10 ans, destiné à acquérir une résidence principale.

Comment choisir son assurance emprunteur ?

Comme vu précédemment, le coût total d’un crédit immobilier est fortement élevé. L’idéal est donc d’éviter toute opération qui aurait pour effet de trop augmenter votre remboursement. L’assurance emprunteur peut parfois représenter 30% du capital emprunté.

Il faut être alors vigilant aux garanties offertes par les divers contrats, ainsi qu’aux tarifs. Les devis, les simulations (ou encore le recours à un courtier), les questionnaires de santé ou les formulaires de proposition peuvent se révéler être des indicateurs utiles.

Par la suite, il vous faut choisir entre l’assurance de groupe (celle de l’établissement prêteur) et l’assurance individuelle (par délégation). La première offre moins de démarches à effectuer, puisque c’est l’établissement prêteur qui s’en charge. Or, le calcul du taux de l’assurance n’est pas le même selon :

l’assurance de groupe, avec qui le taux de l’assurance sera le même du début à la fin du remboursement du capital
l’assurance par délégation, avec qui vous obtiendrez un taux basé sur le capital restant dû. Il est ainsi possible de payer moins cher avec ce système

Comment faire si vous désirez obtenir un meilleur TAEA ?

Depuis 2010, la législation (plus exactement, la loi Lagarde) ont renforcé la position de l’emprunteur vis-à-vis des offres d’assurance de prêt. Suivie par les lois Hamon et Bourquin, vous pouvez désormais faire jouer la concurrence. En effet, vous avez la possibilité d’user de la délégation d’assurance, qui vous permet de souscrire plus facilement à un autre contrat que celui offert par l’établissement prêteur.

Étant donné que les taux d’assurance peuvent aller du simple au double, il est extrêmement important de comparer les différentes offres d’assurance.

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Autres questions fréquentes

🤔 Quels sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

L'obtention d'un prêt immobilier répond à plusieurs conditions : - votre profil emprunteur - la durée du prêt - votre capacité d'emprunt (elle est estimé à travers le taux d'endettement, plafonné à 33%) - vos antécédents de santé (si vous avez des problèmes de santé, la banque peut se montrer réfractaire à l'octroi d'un prêt immobilier) - votre stabilité financière et professionnelle

📊 Quel est le taux immobilier en ce moment ?

Actuellement, les taux des prêts immobiliers en vigueur vont d'environ 0,3% à 1,45%, pour des durées allant de 7 à 30 ans. Il s'agit là des meilleurs taux disponibles sur le marché. Quant aux taux immobiliers moyens, ils s'élèvent à 0,70% (pour 7 ans) et 1,80% (pour 30 ans). À noter que excepté le taux du crédit immobilier à rembourser sur 30 ans, le reste des taux a tendance à augmenter. À vous de décider du meilleur taux, en fonction de votre situation, du crédit que vous envisagez et de la durée sur laquelle vous souhaitez vous engagez.

🔍Comment se calcule le TAEG ?

Le taux annuel effectif global (appelé TAEG) est une mesure législative été mise en place pour prévenir les abus commis (taux usuraires) par certains établissements financiers. Le paragraphe 1 de l’article 4 de l’A.R. du 4 août 1992 énonce le calcul du taeg. Ce taux résulte de l'équation de base qui permet de faire l’égalité entre d'une part, le total des valeurs actualisées des prélèvements de crédit. Et d'autre part, le cumul des valeurs actualisées des remboursements de l’emprunteur, ainsi que des montants des intérêts et des autres frais annexes. L’équation du taeg est la suivante : Taeg = [(montant total à rembourser – montant de l’emprunt) / Montant de l’emprunt] × Nombre total de mensualités, généralement estimé à 12 mois.

🏆 Qu'est-ce qui est compris dans le TAEG ?

Le TAEG (à savoir Taux Annuel Effectif Global) a remplacé le TEG. C'est le nouvel indicateur de référence servant à comparer diverses offres de prêts. Il inclut dans son calcul les coûts annexes au crédit (frais de dossier, assurance si elle est obligatoire, frais de garantie…), sans compter le taux nominal, qui permet de fixer les mensualités et le montant des intérêts.

🤔 Quelle durée pour un crédit immobilier ?

Les crédits immobiliers peuvent être contractés sur des périodes aussi courtes (5 ans) que longues (30 ans). La durée moyenne d'un prêt immobilier en France est de 20 ans. Généralement, il est conseillé de ne pas s'engager sur un période longue (au-delà de 30 ans) : le bénéfice est moins conséquent. Sans compter que sur le long terme, un prêt immobilier dont le taux est fixe engendra un taux d'intérêt élevé.

🙋Quel est le montant minimum d'un prêt immobilier ?

Vous avez un projet immobilier et souhaitez connaître le montant minimum d'un prêt ? Généralement, le montant minimum d’un prêt immobilier s’est estimé à 50 000 €, voire 75 000 €. Ce seuil varie néanmoins en fonction des établissements financiers. Pour les montants inférieurs, il est recommander d’opter pour un crédit personnel, afin d’éviter les frais de dossier et les frais d’hypothèque.

🏠 Quel pourcentage d'apport pour un prêt immobilier ?

Généralement, les banques exigent au moins 10% d'apport personnel pour contracter un prêt. L'apport personnel peut provenir de la revente d’un bien immobilier, d'une donation ou d'un héritage. Or, la plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d'épargne : plan d'épargne logement (PEL), d'un compte épargne logement (CEL), d'un livret A classique ou même assurance-vie. Si vous contractez un crédit immobilier sans apport personnel, il vous faut justifier auprès de la banque, les raisons pour lesquelles vous n'en avez pas.

💸Quels sont les frais pour un prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, plusieurs frais (dits "frais annexes") sont inclus : -les frais de notaires (qui représentent environ 7% du crédit) - les frais d'agence - les frais de dossier - les frais de garantie Il s'agit des frais que vous devez régler à la signature du contrat. Durant le prêt, vous devrez vous acquitter d'autres frais dont : - assurance emprunteur - frais d'assurance habitation - frais bancaires

🤷Comment prolonger son crédit immobilier ?

Afin de prolonger votre crédit immobilier, il vous faut vous négocier avec votre établissement financier. Pour cette opération, plusieurs conditions sont à remplir : -une seule opération par an -un prolongement de la durée plafonné à 2 ou 3 ans -une baisse des mensualités de 10 % à 20 %, par rapport à votre mensualité de départ -une première demande possible dès la 2ème anniversaire du contrat -un délai à respecter entre deux modulations (ex : minimum 12 mois pour la Banque Postale). Si la banque refuse l'allongement de votre crédit, vous pouvez le faire racheter par un autre établissement. Un nouveau contrat sera alors établi, avec la durée de votre choix.

📜 Comment faire baisser le TAEG ?

Le TAEG correspond au taux annuel effectif global, appelé auparavant TEG. Il inclut la globalité des frais engendrés par la souscription d’un prêt immobilier ou autre. Si votre TAEG est trop élevé, votre demande de prêt sera rejetée (elle sera considérée comme usuaire). Cependant, vous pouvez faire baisser votre TAEG, en ayant recours aux opérations suivantes : -Déléguer l’assurance -Influer sur quotités et les garanties -Profiter de la réduction couple emprunteurs - Supprimer les frais de dossier

❌ Comment ne plus être caution d'un prêt immobilier ?

Il existe quatre moyens de ne plus vous porter caution d'un prêt immobilier : – vendre le bien et procéder au remboursement anticipé total du bien, en remboursant le prêt dans sa globalité – Procéder à un rachat de soulte – Opérer la substitution d’une autre personne caution, après acceptation de l’établissement bancaire. À noter que ce désengagement constitue une opération très compliquée. À vous d'être vigilant au sujet des conditions de désengagement de caution à la signature du contrat.

Fabiola

Fabiola est rédactrice au sein de l'équipe Mes Allocs, spécialisée en sciences politiques et affaires publiques. Diplômée de l'HEIP, elle rejoint Mes Allocs après une première expérience à l'Assemblée Nationale.