Emprunt immobilier : comprendre le taux fixe

Emprunt immobilier : comprendre le taux fixeQu’est-ce qu’un taux fixe pour un emprunt immobilier ? Mes Allocs vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le taux le plus prisé des emprunteurs français.


Qu’est-ce que le taux fixe ?

Comme son nom l’indique, le taux fixe est un taux fixé à la signature du contrat. Il s’applique au taux d’intérêt du prêt immobilier contracté.

Il demeure constant durant toute la durée du prêt, quelle que soit la durée choisie. Ainsi, dès le début, vous avez connaissance des modalités de remboursement de votre prêt.

En outre, avec un crédit à taux fixe, les taux ne peuvent pas baisser. Afin d’obtenir un taux inférieur à celui fixé auparavant, il vous faut négocier votre prêt (en vous acquittant des frais conséquents engendrés par l’opération).

Les taux fixes sont indexés sur l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) dix ans, les emprunts obligataires de l’État français à 10 ans.

Quels sont les divers types de taux fixe ?

Un taux fixe vous offre la possibilité de moduler vos échéances, selon votre profil emprunteur. En effet, si le taux est fixe, les mensualités, elles, sont modulables. Elles peuvent être :

  • à échéances constantes, ce qui signifie que le coût des mensualités reste inchangé durant toute la période du prêt. Il s’agit de la formule de taux fixe la plus répandue.

 

  • à échéances progressives, impliquant l’augmentation des mensualités d’année en année, selon des conditions fixées à la signature du contrat (une hausse de 2% par an, par exemple). L’évolution des mensualités est tout de même décidée à la signature du contrat.

Cette formule est adéquate si vous souhaitez réduire vos mensualités dans un premier temps pour ensuite les alourdir, dans le cadre d’une hausse de vos revenus.

  • modulables, ce qui vous offre la possibilité de réduire ou d’augmenter vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent. Dans ce cas de figure, où la flexibilité est mise en avant, la durée de votre prêt varie.

Le taux fixe, pour quel type d’emprunteur ?

Sachez que le type de taux fixe que vous choisissez dépend tout d’abord de votre profil : vos ressources financières, mais aussi votre âge et votre profession, susceptibles de faire augmenter ou baisser les taux.

Le prêt à taux fixe est le type de crédit le plus répandu auprès des Français qui souscrivent à un emprunt immobilier.

Il convient plus particulièrement aux emprunteurs qui désirent s’engager sur le long terme (20 ans, 25 ans, 30 ans). C’est-à-dire sur une durée de prêt excédant 15 ans.

Il peut être choisi également dans le cadre de période d’emprunt courtes : 7 ans ou 10 ans.

Comment le montant du taux fixe est-il calculé ?

Le taux fixe est calculé en fonction des éléments suivants :

  • L’indexation sur l’indice OAT à 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor)
  • La marge commerciale de la banque
  • La durée du crédit : plus elle est longue, plus le risque d’impayé sera important et plus le taux sera élevé
  • Le dossier de l’emprunteur : si vous disposez d’un apport personnel adéquat et d’une situation professionnelle stable, vous pouvez bénéficiez d’un taux attractif.

Durée du prêt Taux considéré comme excellent Taux considéré comme moyen Taux maxi
7 ans 0,53% 0,85% 1,10%
10 ans 0,65% 0,90% 1,25%
15 ans 0,89% 1,13% 1,50%
20 ans 1,12% 1,34% 1,70%
25 ans 1,29% 1,56% 2 %
30 ans 1,5 % 2,2% 2,65%

Taux fixe ou taux variable ?

Suite à la baisse des taux immobiliers, de nombreux emprunteurs ayant souscrit un prêt immobilier dont les taux étaient d’au moins 10% dans les années 1990, se retrouvent aujourd’hui perdants.

À l’inverse, ceux qui avaient opté pour le taux variable ont pu voir leurs bénéfices enfler, grâce à la modulation des mensualités ou à la réduction de la durée du prêt.

En effet, désormais produit phare des offres de prêt, le taux révisable dispose de deux avantages :

  • Son taux de départ est inférieur à celui d’un prêt à taux fixe
  • La possibilité de bénéficier des potentielles baisses de taux

Toutefois, ces deux éléments profitent réellement à l’emprunteur s’il y a :

  • un écart important entre l’indice de référence du taux révisable et celui du taux fixe
  • des taux fixes en haut de cycle, à savoir élevés (supérieurs à 6 %)

Si les taux fixes sont particulièrement hauts, il est fort possible d’obtenir une baisse. C’est le cas des taux des crédits à taux variable, souscrits au début des années 2000. Les taux fixes, eux, se situaient alors entre 5 et 6%.

Attention : pour les opérations à court terme (n’excédant pas une durée de 8 ans) sont les seules opérations pour qui le taux révisable peut présenter un intérêt en période de taux fixes bas. Il faut pour cela avoir un bon taux de départ. Il doit aussi le rester durant les deux ou trois premières années du prêt.

En outre, le choix entre un taux fixe et un taux variable dépend des taux en vigueur à la date de la demande de prêt. Elle dépend également de la durée et du dossier de l’emprunteur.

À noter que lorsque les taux sont bas, il est recommandé d’opter pour un crédit à taux fixe. De même si les taux sont élevés et sont amenés à augmenter de plus belle, afin de ne pas subir leur hausse.

En revanche, s’ils sont amenés à diminuer, contracter un crédit à taux variable peut être judicieux afin de profiter de cette baisse.

Quels sont les avantages d’un taux fixe ?

Si le taux fixe est aussi réputé et principalement utilisé pour les emprunts de longue durée, c’est grâce avantages qu’il procure :

  • Le taux, fixé à la signature du contrat, ne change pas durant toute la durée du prêt.

Vous avez aussi connaissance du montant des mensualités pour les mois à venir. Comme la durée, elles ne changeront pas, sauf si vous avez opté pour un prêt à taux modulable ou progressif. Cet aspect est apprécié des ménages car il permet de stabiliser l’emprunt.

  • Ainsi, quelque soit l’évolution des marchés financiers (qui ont souvent tendance à fluctuer), vous êtes protégé.

Connaissant dès le départ votre capacité d’emprunt, le taux fixe vous permet d’avoir une vue claire sur l’ensemble de votre prêt dans le temps.

Quels sont les inconvénients d’un taux fixe ?

Avec un taux fixe, vous n’êtes pas équipé pour bénéficier du meilleurs taux. Vous ne pouvez donc pas tirer partie de leur éventuelle baisse et donc éviter de payer trop d’intérêts en fonction de l’état du marché.

Vous avez alors la possibilité de faire un rachat de prêt immobilier, afin de bénéficier de nouvelles conditions plus avantageuses. Attention, même si vous souhaitez obtenir un taux plus bas, cette renégociation entraîne des coûts conséquents.

Par ailleurs, le taux d’intérêt du prêt à fixe est supérieur à celui pour un prêt à taux révisable. En effet, il existe aujourd’hui une différence de 1,5 à 2 points entre les taux révisables « purs » (sans cap) et de 1 point avec les taux révisables capés.

À noter que ces prêts “capés” (dits “sécurisés) désignent un taux variable avec des variations limitées. En effet, ces cap permettent de limiter les variations du taux d’intérêt à une certaine proportion, de sorte à conserver une certaine stabilité.

Le principal inconvénient du taux fixe est la pénalité dont vous écoperez, si vous optez pour un remboursement anticipé. Cette opération est courante en cas de revente de bien ou de rentrées d’argent conséquentes.

Dans ce cas, les pénalités (ou frais) atteignent généralement 2 à 3 % du capital restant à rembourser, si elles n’ont pas été négociées à la signature du contrat.Vous êtes donc perdant dans cette opération.

Qu’est-ce que le taux semi-fixe ?

Si vous hésitez sur le choix du taux pour votre prêt immobilier, sachez que vous avez la possibilité de choisir un taux semi-fixe.

Il s’agit d’un taux de crédit fixe durant un certain nombre d’années (habituellement les 5 ou 10 premières années), puis variable.

Ce taux convient particulièrement aux emprunteurs qui comptent revendre leur bien immobilier au bout de 5 ou 10 ans. À noter qu’en moyenne, la durée de vie d’un prêt immobilier n’excède pas les 8 ans.

En outre, certains établissements bancaires proposent de diviser le prêt en deux lignes de crédit pour afin de faire baisser le taux moyen.

L’avantage de cette opération est de faire diminuer le taux moyen, ainsi que le coût total de l’assurance (appelé TAEA). Étant donné qu’une partie du prêt s’effectuera sur une durée plus courte.

Néanmoins, cela peut engendrer une hausse des frais de garantie.

Informations supplémentaires

Est-il possible de souscrire à un crédit à la consommation avec un taux fixe ?

Les établissements de crédit (comme Cetelem, Cofinoga, etc) offrent en effet des crédits à la consommation avec un taux annuel effectif global (TAEG) à 1%.

Faut-il être assuré pour un prêt immobilier à taux fixe ?

Peu importe le taux, qu’il soit fixe ou révisable, peu de banques acceptent les emprunteurs non-assurés. Même si la législation en vigueur n’oblige pas les emprunteurs à souscrire à une assurance, dans les faits, la grande majorité des banques l’exigent.

L’assurance constitue une garantie les protégeant en cas de décès, d’invalidité, ou d’interruption de travail prolongée de l’assuré.

La Rédaction
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