Vous voulez un crédit immobilier au meilleur taux ? Informez-vous sur le crédit immobilier !
Les mensualités correspondent à la somme que vous payez chaque mois pour rembourser un prêt. Elles sont composées d’une partie du remboursement du capital, des intérêts (qui diminuent avec le temps) et des divers frais financiers.
Lors de la signature d’un prêt immobilier, l’établissement financier choisi vous remet un tableau d’amortissement. Ce dernier fixe le montant de vos échéances de remboursement mensuel : les fameuses “mensualités”.
De plus en plus d’établissements de crédits proposent des conditions d’emprunt assouplies, se concentrant sur des mensualités flexibles.
Sachez que même avec un taux fixe, il vous est possible de revoir vos mensualités, ainsi que leur durée. Il s’agit d’un remboursement anticipé.
Quelques temps après avoir contracté le crédit, vous remarquez que tout ne se passe pas comme prévu et que votre pouvoir d’achat diminue.
Il est alors tout à fait possible que vous vous retrouviez dans l’obligation de faire baisser vos mensualités pour augmenter votre reste à vivre.
Il se peut que vous vouliez aussi réaliser d’autres projets ou tout simplement alléger votre budget.
Dans tous les cas, il faut privilégier la discussion avec l’établissement bancaire en charge de votre prêt immobilier. Il saura vous guider.
D’une part, vous pouvez directement contacter la banque afin d’entamer des négociations.
D’autre part, il vous est possible d’envoyer un courrier officielle. Cela vous permettra de conserver une trace écrite de cet échange.
Dans votre courrier, veillez à mentionner la raison pour laquelle vous souhaitez une baisse des mensualités (déménagement, divorce, licenciement, etc). Il importe de souligner l’aspect temporaire de cette demande, dans l’intention de rassurer votre établissement prêteur.
Si vous souhaitez réduire vos mensualités en raison de difficultés financières passagères (baisse de revenus temporaire), vous n’avez pas besoin de renégocier votre crédit.
Vous pouvez par exemple consulter votre banque au sujet d’un report d’échéances. Il est nécessaire d’instaurer un dialogue avec sa banque, peu importe la décision prise pour réduire vos mensualités. En effet, la banque n’a aucun intérêt à ce que vous vous retrouviez en situation de défaut de paiement.
Sachez que la réduction de ses mensualités entraîne automatiquement l’augmentation de la durée du prêt. La banque doit en effet récupérer la globalité de la somme prêtée à la fin. Réfléchissez donc bien avant de créer de nouvelles mensualités.
Vos échéances sont modulables dans le cadre des conditions générales de votre prêt. Vous pouvez notamment les différer.
Si vous avez choisi Axa Banque, par exemple, sachez que la clause de modulation des échéances est mentionnée dans tous ses contrats de prêt. Elle permet de diminuer « jusqu’à 50% de la mensualité initiale dans la limite d’un rallongement de 5 ans de la durée du contrat ».
Par ailleurs, dans ce cas, la plupart des banques prévoient une baisse maximale de 10% à 30%. À cela s’ajoute un allongement maximal de 2 à 3 ans de la durée de remboursement. Par conséquent, les intérêts augmentent et le coût total du crédit également.
Néanmoins, si vous contractez plusieurs prêts à la fois, cela peut poser problème. Ainsi, si vous avez contracté un crédit bancaire et un PTZ+, vous ne pourrez pas moduler vos échéances.
Et ce n’est pas tout car la clause de modulation comportent des limites à la modification des échéances. Elle n’est en effet possible que dans le cadre d’un crédit amortissable classique.
Si vous ne pouvez pas avoir recours à la modulation des échéances, le rachat de crédit immobilier est une option envisageable.
Cependant, le rachat de prêt est considéré comme une opération moins avantageuse qu’une modulation d’échéances. En effet, le rachat implique des frais (IRA désignant les indemnités de remboursement anticipé, les frais de garantie et les frais de dossier potentiels).
Mais cela peut abaisser la prime d’assurance emprunteur.
Il s’agit de faire racheter votre crédit par un autre établissement financier (et faire ainsi jouer la concurrence). Cela aura pour effet de rallonger la durée de remboursement et de baisser vos mensualités.
En outre, toutes les banques n’acceptent pas forcément ce type d’opération. Parmi celles qui acceptent, il y a la banque en ligne ING Direct.
Son simulateur rallonge la durée, mais seulement lorsque l’emprunteur est gagnant financièrement, grâce à un taux avantageux.
Dans la situation inverse (si vous n’êtes pas gagnant financièrement), vous pouvez faire appel à un courtier.
De plus, si les taux de crédits actuels sont inférieurs au taux à la signature du contrat, renégocier votre prêt peut être un avantage. Vous pouvez bénéficier d’un gain, tout en réduisant vos mensualités.
Si vous avez plusieurs crédits, vous pouvez les regrouper en un seul. Ainsi, vous n’aurez plus qu’une mensualité et votre taux d’endettement baisse.
Il est possible de procéder au regroupement de crédits via une banque spécialisée.
Dans le cas où la durée de remboursement du crédit est revue à la baisse, un élément doit être pris en compte. Il s’agit de l’intérêt : il doit y avoir une différence de taux suffisante afin de faire de vraies économies.
Dans la majorité des établissements bancaires, le nouveau taux doit être inférieur d’au moins 1 point à l’ancien. Ceci, dans le but de pallier les coûts engendrés par l’opération. C’est ce qu’on appelle les indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Par la suite, l’établissement prêteur peut mettre en place un plan de remboursement, adapté au profil économique de l’emprunteur. Et ainsi, proposer plusieurs mensualités réduites.
Les frais de dossier sont des frais correspondant au traitement de votre demande de prêt et au montage de votre dossier. Lorsqu’ils ne sont pas plafonnés, il est tout à fait possible de les négocier. Certaines banques sont même susceptibles de vous les offrir.
En effet, les banques étant très compétitives, il est aisé pour vous de jouer sur la concurrence dans l’intention de trouver les meilleurs conditions d’emprunt.
C’est le cas pour les emprunteurs dont les profils sont particulièrement attractifs en raison des éléments suivants :
Il s’agit des primo-accédants, cadres, fonctionnaires, jeunes actifs…
Plus votre dossier est simple à traiter, plus la banque sera encline à vous réduire vos frais de dossier. Un dossier simple à traiter implique :
Par ailleurs, une exonération de ces frais est envisageable si s’agit d’une première acquisition, d’une offre adressée aux acquéreurs âgés de moins de 30 ans…
Il s’agit d’une méthode peu employée par les emprunteurs : changer l’assurance de son crédit immobilier pour la délégation d’assurance prêt immobilier.
Cela peut être une carte intéressante à jouer dans la mesure où le coût de l’assurance du crédit immobilier impacte grandement le coût global du prêt.
L’assurance crédit représente en moyenne 25% du coût d’un crédit. Ainsi, le changement d’assurance emprunteur a pour effet, le plus souvent, d’abaisser les cotisations de moitié.
La loi a statué sur les changements d’assurance. En effet, la loi Hamon du 26 juillet 2014, autorise la résiliation de l’assurance emprunteur contractée auprès de sa banque, dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.
Quant à l’amendement Bourquin, en vigueur depuis le 1er janvier 2018, il permet de résilier son assurance emprunteur chaque année à la date anniversaire de la signature du prêt.
Ces dispositifs vous font gagner d’une part, des économies sur le coût global du prêt. D’autre part, ils vous offrent la possibilité de d’obtenir des couvertures plus avantageuses que celles du contrat initial, en personnalisant le vôtre.
La seule condition est de fournir une assurance de prêt immobilier présentant une équivalence de garanties avec le contrat bancaire contracté. Si vous n’êtes pas en mesure de fournir ce document, la banque rejettera la demande de résiliation.
À noter que l’assurance externe est moins coûteuse et ce, pour les raisons suivantes :
C’est-à-dire signifie que les cotisations sont toujours aussi importantes, même lorsqu’une partie du capital a déjà été remboursée. À l’inverse, les assurances externes calculent les cotisations en fonction du capital restant dû.
Ainsi, si vous exercez une profession non risquée (et ne présentez pas de risques de santé graves), votre profil de risque est beaucoup moins élevé.
Enfin, changer d’assurance prêt immobilier engendre la réduction de vos mensualités. Vous bénéficierez alors des avantages suivants :
Par conséquent, vous n’avez pas besoin de rallonger votre crédit ou d’avoir recours à un taux variable.
Tout savoir sur le crédit à la consommation !
L'obtention d'un prêt immobilier répond à plusieurs conditions : - votre profil emprunteur - la durée du prêt - votre capacité d'emprunt (elle est estimé à travers le taux d'endettement, plafonné à 33%) - vos antécédents de santé (si vous avez des problèmes de santé, la banque peut se montrer réfractaire à l'octroi d'un prêt immobilier) - votre stabilité financière et professionnelle
Actuellement, les taux immobiliers en vigueur vont d'environ 0,3% à 1,45%, pour des durées allant de 7 à 30 ans. Il s'agit là des meilleurs taux disponibles sur le marché. Quant aux taux immobiliers moyens, ils s'élèvent à 0,70% (pour 7 ans) et 1,80% (pour 30 ans). À noter que excepté le taux du crédit immobilier à rembourser sur 30 ans, le reste des taux a tendance à augmenter. À vous de décider du meilleur taux, en fonction de votre situation, du crédit que vous envisagez et de la durée sur laquelle vous souhaitez vous engagez.
Le taux annuel effectif global (appelé TAEG) est une mesure législative été mise en place pour prévenir les abus commis (taux usuraires) par certains établissements financiers. Le paragraphe 1 de l’article 4 de l’A.R. du 4 août 1992 énonce le calcul du taeg. Ce taux résulte de l'équation de base qui permet de faire l’égalité entre d'une part, le total des valeurs actualisées des prélèvements de crédit. Et d'autre part, le cumul des valeurs actualisées des remboursements de l’emprunteur, ainsi que des montants des intérêts et des autres frais annexes. L’équation du taeg est la suivante : Taeg = [(montant total à rembourser – montant de l’emprunt) / Montant de l’emprunt] × Nombre total de mensualités, généralement estimé à 12 mois.
Le TAEG (à savoir Taux Annuel Effectif Global) a remplacé le TEG. C'est le nouvel indicateur de référence servant à comparer diverses offres de prêts. Il inclut dans son calcul les coûts annexes au crédit (frais de dossier, assurance si elle est obligatoire, frais de garantie…), sans compter le taux nominal, qui permet de fixer les mensualités et le montant des intérêts.
Les crédits immobiliers peuvent être contractés sur des périodes aussi courtes (5 ans) que longues (30 ans). La durée moyenne d'un prêt immobilier en France est de 20 ans. Généralement, il est conseillé de ne pas s'engager sur un période longue (au-delà de 30 ans) : le bénéfice est moins conséquent. Sans compter que sur le long terme, un prêt immobilier dont le taux est fixe engendra un taux d'intérêt élevé.
Vous avez un projet immobilier et souhaitez connaître le montant minimum d'un prêt ? Généralement, le montant minimum d’un prêt immobilier s’est estimé à 50 000 €, voire 75 000 €. Ce seuil varie néanmoins en fonction des établissements financiers. Pour les montants inférieurs, il est recommander d’opter pour un crédit personnel, afin d’éviter les frais de dossier et les frais d’hypothèque.
Généralement, les banques exigent au moins 10% d'apport personnel pour contracter un prêt. L'apport personnel peut provenir de la revente d’un bien immobilier, d'une donation ou d'un héritage. Or, la plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d'épargne : plan d'épargne logement (PEL), d'un compte épargne logement (CEL), d'un livret A classique ou même assurance-vie. Si vous contractez un crédit immobilier sans apport personnel, il vous faut justifier auprès de la banque, les raisons pour lesquelles vous n'en avez pas.
Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, plusieurs frais (dits "frais annexes") sont inclus : -les frais de notaires (qui représentent environ 7% du crédit) - les frais d'agence - les frais de dossier - les frais de garantie. Il s'agit des frais que vous devez régler à la signature du contrat. Durant le prêt, vous devrez vous acquitter d'autres frais dont : - assurance emprunteur - frais d'assurance habitation - frais bancaires
Afin de prolonger votre crédit immobilier, il vous faut vous négocier avec votre établissement financier. Pour cette opération, plusieurs conditions sont à remplir : -une seule opération par an -un prolongement de la durée plafonné à 2 ou 3 ans -une baisse des mensualités de 10 % à 20 %, par rapport à votre mensualité de départ -une première demande possible dès la 2ème anniversaire du contrat -un délai à respecter entre deux modulations (ex : minimum 12 mois pour la Banque Postale). Si la banque refuse l'allongement de votre crédit, vous pouvez le faire racheter par un autre établissement. Un nouveau contrat sera alors établi, avec la durée de votre choix.
Le TAEG correspond au taux annuel effectif global, appelé auparavant TEG. Il inclut la globalité des frais engendrés par la souscription d’un prêt immobilier ou autre. Si votre TAEG est trop élevé, votre demande de prêt sera rejetée (elle sera considérée comme usuaire). Cependant, vous pouvez faire baisser votre TAEG, en ayant recours aux opérations suivantes : -Déléguer l’assurance -Influer sur quotités et les garanties -Profiter de la réduction couple emprunteurs - Supprimer les frais de dossier
Il existe quatre moyens d'annuler votre caution d'un prêt immobilier : – vendre le bien et procéder au remboursement anticipé total du bien, en remboursant le prêt dans sa globalité – Procéder à un rachat de soulte – Opérer la substitution d’une autre personne caution, après acceptation de l’établissement bancaire. À noter que ce désengagement constitue une opération très compliquée. À vous d'être vigilant au sujet des conditions de désengagement de caution à la signature du contrat.