Comment réduire les mensualités de votre crédit immobilier

Vous souhaitez  réduire les mensualités de votre crédit immobilier ? Mes Allocs vous guide dans ce processus.


Qu’est-ce que les mensualités d’un crédit immobilier ?

Les mensualités correspondent à la somme que vous payez chaque mois pour rembourser un prêt. Elles sont composées d’une partie du remboursement du capital, des intérêts (qui diminuent avec le temps) et des divers frais financiers.

Lors de la signature d’un prêt immobilier, l’établissement financier choisi vous remet un tableau d’amortissement. Ce dernier fixe le montant de vos échéances de remboursement mensuel : les fameuses “mensualités”.

De plus en plus d’établissements de crédits proposent des conditions d’emprunt assouplies, se concentrant sur des mensualités flexibles.

Sachez que même avec un taux fixe, il vous est possible de revoir vos mensualités, ainsi que leur durée. Il s’agit d’un remboursement anticipé.

Dans quels cas réduire ses mensualités ?

Quelques temps après avoir contracté le crédit, vous remarquez que tout ne se passe pas comme prévu et que votre pouvoir d’achat diminue.

Il est alors tout à fait possible que vous vous retrouviez dans l’obligation de réduire vos mensualités pour augmenter votre reste à vivre.

Il se peut que vous vouliez aussi réaliser d’autres projets ou tout simplement alléger votre budget.

Dans tous les cas, il faut privilégier la discussion avec l’établissement bancaire en charge de votre prêt immobilier. Il saura vous guider.

Quelles sont les démarches à effectuer ?

D’une part, vous pouvez directement contacter la banque afin d’entamer des négociations.

D’autre part, il vous est possible d’envoyer un courrier officielle. Cela vous permettra de conserver une trace écrite de cet échange.

Dans votre courrier, veillez à mentionner la raison pour laquelle vous souhaitez une baisse des mensualités (déménagement, divorce, licenciement, etc). Il importe de souligner l’aspect temporaire de cette demande, dans l’intention de rassurer votre établissement prêteur.

Comment réduire ses mensualités ?

Si vous souhaitez réduire vos mensualités en raison de difficultés financières passagères (baisse de revenus temporaire), vous n’avez pas besoin de renégocier votre crédit.

Vous pouvez par exemple consulter votre banque au sujet d’un report d’échéances. Il est nécessaire d’instaurer un dialogue avec sa banque, peu importe la décision prise pour réduire vos mensualités. En effet, la banque n’a aucun intérêt à ce que vous vous retrouviez en situation de défaut de paiement.

Sachez que la réduction de ses mensualités entraîne automatiquement l’augmentation de la durée du prêt. La banque doit en effet récupérer la globalité de la somme prêtée à la fin.

Moduler ses échéances

Vos échéances sont modulables dans le cadre des conditions générales de votre prêt. Vous pouvez notamment les différer.

Si vous avez choisi Axa Banque, par exemple, sachez que la clause de modulation des échéances est mentionnée dans tous ses contrats de prêt. Elle permet de diminuer « jusqu’à 50% de la mensualité initiale dans la limite d’un rallongement de 5 ans de la durée du contrat ».

Par ailleurs, dans ce cas, la plupart des banques prévoient une baisse maximale de 10% à 30%. À cela s’ajoute un allongement maximal de 2 à 3 ans de la durée de remboursement. Par conséquent, les intérêts augmentent et le coût total du crédit également.

Néanmoins, si vous contractez plusieurs prêts à la fois, cela peut poser problème. Ainsi, si vous avez contracté un crédit bancaire et un PTZ+, vous ne pourrez pas moduler vos échéances.

Et ce n’est pas tout car la clause de modulation comportent des limites à la modification des échéances. Elle n’est en effet possible que dans le cadre d’un crédit amortissable classique.

Racheter le crédit en cours

Si vous ne pouvez pas avoir recours à la modulation des échéances, le rachat de crédit est une option envisageable.

Cependant, le rachat de crédit est considéré comme une opération moins avantageuse qu’une modulation d’échéances. En effet, le rachat implique des frais (IRA désignant les indemnités de remboursement anticipé, les frais de garantie et les frais de dossier potentiels).

Mais cela peut abaisser la prime d’assurance emprunteur.

Il s’agit de faire racheter votre crédit par un autre établissement financier (et faire ainsi jouer la concurrence). Cela aura pour effet de rallonger la durée de remboursement et de baisser vos mensualités.

En outre, toutes les banques n’acceptent pas forcément ce type d’opération. Parmi celles qui acceptent, il y a la banque en ligne ING Direct.

Son simulateur rallonge la durée, mais seulement lorsque l’emprunteur est gagnant financièrement, grâce à un taux avantageux.

Dans la situation inverse (si vous n’êtes pas gagnant financièrement), vous pouvez faire appel à un courtier.

De plus, si les taux de crédits actuels sont inférieurs au taux à la signature du contrat, renégocier votre prêt peut être un avantage. Vous pouvez bénéficier d’un gain, tout en réduisant vos mensualités.

Augmenter la durée de remboursement

Dans le cas où la durée de remboursement du crédit est revue à la baisse, un élément doit être pris en compte. Il s’agit de l’intérêt : il doit y avoir une différence de taux suffisante afin de faire de vraies économies.

Dans la majorité des établissements bancaires, le nouveau taux doit être inférieur d’au moins 1 point à l’ancien. Ceci, dans le but de pallier les coûts engendrés par l’opération. C’est ce qu’on appelle les indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Par la suite, l’établissement prêteur peut mettre en place un plan de remboursement, adapté au profil économique de l’emprunteur. Et ainsi, proposer plusieurs mensualités réduites.

Réduire les frais de dossier

Les frais de dossier sont des frais correspondant au traitement de votre demande de prêt et au montage de votre dossier. Lorsqu’ils ne sont pas plafonnés, il est tout à fait possible de les négocier. Certaines banques sont même susceptibles de vous les offrir.

En effet, les banques étant très compétitives, il est aisé pour vous de jouer sur la concurrence dans l’intention de trouver les meilleurs conditions d’emprunt.

C’est le cas pour les emprunteurs dont les profils sont particulièrement attractifs en raison des éléments suivants :

  • Leurs revenus
  • Leurs capacités à emprunter
  • Leur apport personnel

Il s’agit des primo-accédants, cadres, fonctionnaires, jeunes actifs…

Plus votre dossier est simple à traiter, plus la banque sera encline à vous réduire vos frais de dossier. Un dossier simple à traiter implique :

  • Des revenus constants (et même croissants)
  • Une gestion bancaire responsable (une épargne régulière, fournie sous la forme d’un apport personnel dans le cadre d’un prêt est un avantage)
  • Une absence de prêts contractés

Par ailleurs, une exonération de ces frais est envisageable si s’agit d’une première acquisition, d’une offre adressée aux acquéreurs âgés de moins de 30 ans…

Bon à savoir : au 1er août 2019, deux établissements ne facturent pas de frais de dossier. Il s’agit de BforBank et de Fortuneo. Sur les 109 banques qui mentionnent le prix des frais de dossier dans leur guide tarifaire, ING est le seul établissement à proposer des frais fixes (hors période promotionnelle) de 750 €.

Quant aux autres banques, elles appliquent des frais de dossier proportionnels au montant du prêt, souvent accompagnés d’un minima et un maxima. Par exemple, pour le Crédit Agricole, le montant maximal fixé à 500€ est atteint dès que l’emprunt est supérieur à 41.666 €.

Par conséquent, ces frais de dossier sont dégressifs selon le montant emprunté. En moyenne, ils sont estimés à 959 € pour un crédit de 100 000 € (soit 0,96%) ; 1 572 € pour un emprunt de 200 000 € (soit 0,79%) ou 3 216 €, pour un prêt de 500 000 € (soit 0,64%).

Baisser le taux de l’assurance emprunteur

Qu’est-ce le taux d’assurance emprunteur ?

Il s’agit d’une méthode peu employée par les emprunteurs : changer l’assurance de son crédit immobilier pour la délégation d’assurance prêt immobilier.

Cela peut être une carte intéressante à jouer dans la mesure où le coût de l’assurance du crédit immobilier impacte grandement le coût global du prêt.

L’assurance crédit représente en moyenne 25% du coût d’un crédit. Ainsi, le changement d’assurance emprunteur a pour effet, le plus souvent, d’abaisser les cotisations de moitié.

La loi a statué sur les changements d’assurance. En effet, la loi Hamon du 26 juillet 2014, autorise la résiliation de l’assurance emprunteur contractée auprès de sa banque, dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.

Quant à l’amendement Bourquin, en vigueur depuis le 1er janvier 2018, il permet de résilier son assurance emprunteur chaque année à la date anniversaire de la signature du prêt.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Ces dispositifs vous font gagner d’une part, des économies sur le coût global du prêt. D’autre part, ils vous offrent la possibilité de d’obtenir des couvertures plus avantageuses que celles du contrat initial, en personnalisant le vôtre.

La seule condition est de fournir une assurance de prêt immobilier présentant une équivalence de garanties avec le contrat bancaire contracté. Si vous n’êtes pas en mesure de fournir ce document, la banque rejettera la demande de résiliation.

À noter que l’assurance externe est moins coûteuse et ce, pour les raisons suivantes :

  • Les banques offrent dans la plupart des cas, des assurances sur le capital initial.

C’est-à-dire signifie que les cotisations sont toujours aussi importantes, même lorsqu’une partie du capital a déjà été remboursée. À l’inverse, les assurances externes calculent les cotisations en fonction du capital restant dû.

  • Les contrats individuels sont réalisés et tarifés sur-mesure

Ainsi, si vous exercez une profession non risquée (et ne présentez pas de risques de santé graves), votre profil de risque est beaucoup moins élevé.

  • Les contrats individuels ont des tarifs très compétitifs

Enfin, changer d’assurance prêt immobilier engendre la réduction de vos mensualités. Vous bénéficierez alors des avantages suivants :

  • Un coût beaucoup moins élevé (même nul, dans certains cas) comparé aux opérations de rachat de crédit
  • L’économie est instantanée et réelle

Par conséquent, vous n’avez pas besoin de rallonger votre crédit ou d’avoir recours à un taux variable.

  • L’opération peut être effectué rapidement et facilement
La Rédaction
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