Crédit immobilier : durée et mensualités

Crédit immobilier : durée et mensualitésVous avez un projet immobilier et souhaitez en apprendre plus sur le crédit immobilier ? Sa durée et ses mensualités ? Lisez cet article pour en savoir plus.


Quelles sont les mensualités d’un crédit immobilier ?

Les mensualités correspondent à la somme que vous payez chaque mois pour rembourser un prêt. Elles sont composées d’une partie du remboursement du capital, des intérêts (qui généralement diminuent avec le temps) et des divers frais financiers.

Lors de la signature d’un prêt immobilier, l’établissement financier choisi vous remet un tableau d’amortissement. Ce dernier fixe le montant de vos échéances de remboursement mensuel. Il s’agit des dites “mensualités”.

À noter que de plus en plus d’établissements de crédits proposent des conditions d’emprunt assouplies, avec des mensualités flexibles.

Sachez que même avec un taux fixe, il vous est possible de réviser vos mensualités, ainsi que leur durée. Il s’agit d’un remboursement anticipé.

Quelle est la durée d’un crédit immobilier ?

La durée minimal d’un prêt immobilier est estimée à 5 ans. La durée maximale elle, s’élève à 30 ans.

En France, la durée moyenne d’un prêt est de 19 ans, selon l’observatoire du crédit logement. Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière a émis des recommandations conseillant de ne pas excéder 25 ans. Par conséquent, cela implique une future baisse généralisée de la durée d’emprunt.

La durée de votre prêt immobilier dépend des facteurs suivants :
  • Le taux immobilier
  • L’assurance
  • Le type de crédit choisi
  • Le coût global du crédit choisi
  • Le taux d’endettement

Il vous est possible de procéder à un calcul de mensualités, avant de contracter un crédit. Pour cela, vous pouvez vous rendre sur le site internet de l’établissement financier de votre choix.

Comment fixer sa durée d’emprunt ?

La durée d’emprunt dépend avant tout de votre profil :
  • Situation professionnelle (revenus, profil professionnel à risque etc)
  • Situation conjugale (si vous empruntez en tant que couple)
  • Taille de votre foyer (cela détermine vos dépenses chaque mois)
  • Montant de votre loyer
  • Taux d’endettement (plafonné à 33%)
  • Etc

Ces éléments déterminent votre capacité de financement, qui détermine elle-même la durée (et le taux) qui vous correspond le plus. Il s’agit de vous permettre de rembourser le prêt immobilier contracté sans difficulté.

De même, le montant de votre emprunt doit se faire en fonction des conditions énumérées ci-dessus. Sans compter votre capacité à fournir un apport personnel ou non.

Est-il possible de modifier la durée d’un prêt immobilier ?

En consultant votre établissement financier et en lui expliquant les raisons de votre choix, vous pouvez changer la durée de votre prêt.

Modulation de vos échéances

Vos échéances sont modulables dans le cadre des conditions générales de votre prêt. Vous pouvez notamment les différer.

Elles correspondent aux dates auxquelles vous devez vous acquitter de vos mensualités.

Si vous avez choisi Axa Banque, par exemple, sachez que la clause de modulation des échéances est mentionnée dans tous ses contrats de prêt. Elle permet de diminuer « jusqu’à 50% de la mensualité initiale dans la limite d’un rallongement de 5 ans de la durée du contrat ».

Par ailleurs, dans ce cas, la plupart des banques prévoient une baisse maximale de 10% à 30%. À cela s’ajoute un allongement maximal de 2 à 3 ans de la durée de remboursement. Par conséquent, les intérêts augmentent et le coût total du crédit également.

Néanmoins, si vous contractez plusieurs prêts à la fois, cela peut poser problème. Ainsi, si vous avez contracté un crédit bancaire et un PTZ+, vous ne pourrez pas moduler vos échéances.

Et ce n’est pas tout car la clause de modulation comportent des limites à la modification des échéances. Elle n’est en effet possible que dans le cadre d’un crédit amortissable classique.

Si vous modulez vos échéances à la hausse afin de prendre en compte une récente hausse de revenus par exemple, la durée du prêt peut alors être réduite.

À l’inverse, diminuer vos échéances, dans le cas d’une baisse de revenus ou d’une augmentation de charge, conduit à augmenter la durée de votre prêt.

Remboursement anticipé

En outre, vous avez la possibilité de rembourser votre prêt de manière anticipée. À savoir verser en une seule fois, une partie ou la globalité du capital restant dû.

Néanmoins, attention aux frais de remboursement anticipé, tarifés par une grande majorité des banques. À vous de voir si ces frais ne sont pas plus coûteux.

À noter que la banque ne pourra appliquer au maximum qu’une somme égale à 3 % du capital restant dû. Ou encore, l’équivalent de 6 mois d’intérêt. Mais seul le plus bas de ces montants peut vous être facturé.

Allonger la durée de son crédit : quels sont les avantages ?

Tout d’abord, sachez qu’avec une durée de prêt allongée, l’établissement financier redoublera de précaution à votre égard. Elle tiendra compte des facteurs suivants :

  • Âge lors de la signature du contrat du prêt
  • Avenir professionnel (possibilité d’évolution favorables, si vous travaillez dans un secteur porteur)
  • Quotité de financement

Le choix de l’allongement de la durée de votre crédit immobilier doit se faire en fonction de vos capacités de vos remboursement.

Attention à ne pas dépasser le seuil d’endettement de 33%.

Diminuer ses mensualités

Si vous souhaitez réduire vos mensualités en raison de difficultés financières passagères (baisse de revenus temporaire), vous n’avez pas besoin de renégocier votre crédit.

Vous pouvez par exemple consulter votre banque au sujet d’un report d’échéances. Les négociations sont ouvertes : la banque n’a aucun intérêt à ce que vous vous retrouviez en situation de défaut de paiement.

Par ailleurs, l’avantage d’étendre la durée du prêt, au-delà de celle auparavant fixée, est de réduire ses mensualités. Ces dernières seront alors échelonnées dans le temps.

Par exemple, pour un prêt de 200 000 € :

  • Une durée allongé de 15 à 20 ans réduit les mensualités d’environ 18 %
  • Une durée allongé de 20 à 25 ans réduit les mensualités d’environ 11 %
  • Une durée allongé de 15 à 25 ans réduit les mensualités d’environ 27 %

À noter que la banque ne finance pas les projets immobilier dont le taux d’endettement serait supérieur à 33% (seuil réglementaire). Cela équivaut à ne pas accorder plus d’un tiers de vos revenus au remboursement de votre prêt.

De plus, emprunteur sur une durée plus longue peut vous permettre d’obtenir le montant du bien que vous convoitez.

Réduire ses impôts

Si vous possédez un investissement locatif, il vous est possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. En effet, ces derniers sont perçus comme des charges.

Ainsi, étendre la durée de votre prêt revient à bénéficier de cet avantage plus longtemps.

Avantage d’autant plus perceptible si vous avez opté pour un prêt in fine. Dans ce cas, le coût de vos intérêts demeure inchangé tout au long de la durée du prêt immobilier.

À la fin, il est vrai que le coût global est plus conséquent. Or, du côté des impôts, l’avantage est de taille.

L’effet de levier

Par ailleurs, l’endettement peut être un moyen d’augmenter votre patrimoine et de créer de la valeur. Il s’agit de l’effet de levier.

C’est le cas pour les investissements locatifs, étant donné que le prêt finance un bien dont les mensualités sont en partie remboursées par le locataire.

Épargne conséquente

De plus, si vous bénéficiez d’une épargne importante, augmenter la durée de votre prêt présente quelques avantages.

C’est le cas lorsque le taux est particulièrement bas : l’épargne vous rapporte plus que cela ne vous coûte en intérêts.

Cela signifie en somme, même si ce n’est psa évident, qu’allonger la durée de votre emprunt peut vous faire gagner de l’argent.

Par exemple, supposons que vous souhaitiez acquérir un bien pour 300.000€, avec un apport 30.000€. À cela s’ajoute votre salaire, de 5.000€ par mois net et votre crédit immobilier, porté à un taux de 1,15 % sur 20 ans. Vos mensualités sont de 1.380€. Par conséquent, vos revenus élevés (qui n’incluent pas l’épargne déjà constituée et non investie dans l’apport du crédit) vous permettent d’investir dans des produits financiers dont le rendement excède 1,15 %.

Quels taux vont être appliqués pour un crédit plus long ?

Les prêts immobiliers courts sont moins risqués que les prêts longs, pour les établissements prêteurs.

Le taux de prêt immobilier augmente en fonction de la durée.

En effet, pour ces derniers, le risque de non-paiement est plus élevé. Pour se prémunir contre ce risque, la banque augmentera le taux d’intérêts (ils augmentent en même temps que la durée). Cela aura pour conséquence d’augmenter le coût global du crédit.

À taux égal, un prêt long coûte plus cher.

Durée Taux moyens au 12/12/2017
15 ans 1,50 %
20 ans 1,70 %
25 ans 1,90 %

De même, si vous empruntez 150.000 €, les mensualités diffèrent selon la durée du crédit. Son coût total lui, augmente ainsi :

Coût du crédit en fonction de la durée et des mensualités

Durée Mensualités Coût total du crédit
15 ans 976 € 25 680 €
20 ans 783 € 37 920 €
25 ans 674 € 52 200€

En conclusion, si vous souhaitez bénéficiez des meilleures conditions et réaliser des économies importantes, la solution est d’amoindrir la durée du prêt autant que possible.

Ainsi, dans ce cas, si vous souhaitez réduire la durée, vous augmentez vos mensualités. À condition que votre capacité de remboursement soit adaptée à ce changement.

La Rédaction
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