Crédit Immobilier

Emprunt immobilier : comprendre le taux variable

Article rédigé par Fabiola le 29 août 2023 - 9 minutes de lecture

Le prêt à taux variable (ou révisable) est un type de prêt flexible, selon les fluctuations de l’indice Euribor. Mes Allocs vous explique.

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Sommaire

1 Qu’est-ce que le taux variable ?

2 Comment le taux variable est-il calculé ?

3 Quels sont les différents types de taux variable ?

3.1 Le prêt à taux variable capé

3.2 Le prêt à taux révisable capé avec mensualités plafonnées

3.3 Le prêt à taux variable non capé avec mensualités non plafonnées

3.4 Le prêt à taux modifiable à double indexation

4 Quels sont les avantages du prêt à taux variable ?

4.1 Les avantages principaux

4.2 Le rôle du taux effectif global

5 Quels sont les inconvénients du prêt à taux variable ?

6 Est-il possible de transformer son prêt à taux variable en prêt à taux fixe?

Qu’est-ce que le taux variable ?

Le prêt immobilier à taux variable (également appelé taux révisable ou modulable) est un crédit dont le taux d’intérêt augmente ou diminue, durant toute la durée du crédit.

Chaque année (ou chaque trimestre), le taux variable est révisé en fonction de l’indice monétaire de référence (généralement l’Euribor). L’indice Euribor (qui signifie Euro Interbank Offered Rate) est le taux de l’argent à court terme pratiqué entre les banques de la zone euro.

Il existe principalement deux variantes : l’Euribor à 3 mois et l’Euribor à 12 mois. Cet indice est aussi nommé Tibeur dans sa traduction francophone (Taux Interbancaire Offert en Euros). Il a remplacé les indices auparavant utilisés, comme le le Pibor (Paris Interbank Offered Rate) ou le Tiop (Taux Interbancaire Offert à Paris).

Mais d’autres indices peuvent aussi être employés : l’EONIA, le TME (taux moyen des emprunts d’états) etc.

En général, le taux appliqué est légèrement supérieur à l’indice Euribor. Néanmoins, lorsque l’indice Euribor baisse, les établissements bancaires adaptent leurs prêts immobiliers. De même, lorsque l’indice connaît une hausse.

La différence se fait sur la marque de l’établissement prêteur sur le crédit, à savoir entre 1 et 2%.

Le taux révisable constitue une choix spéculatif habituellement employé pour les crédits immobiliers de courte durée (environ 7 ans). Les crédits contractés étant destinés à acheter uniquement une résidence principale et non secondaire.

Comment le taux variable est-il calculé ?

Le calcul du taux variable est le résultat de l’addition du taux Euribor et de la marge commerciale de la banque :

Le taux variable s’obtient en faisait la somme suivante: Euribor + Marge de la banque

Pour un prêt immobilier à taux variable capé (TVC) à + ou – 2 %, on le résultat sera donc :

Le taux variable Capé est égal à : (-2 % < euribor à la signature du contrat > + 2 %) + marge de la banque

Attention : selon la banque et le profil de l’emprunteur, la marge bancaire peut varier de 1 % à 3 % du montant de l’emprunt.

Quels sont les différents types de taux variable ?

Tout comme le prêt à taux fixe, le taux variable peut prendre de nombreuses formes.

Le prêt à taux variable capé

Contrairement au taux variable “classique”, le prêt à taux variable capé offre davantage de sécurité pour votre emprunt immobilier.

En effet, si le taux révisable classique évolue en fonction de l’indice Euribor (et est sensible à ses hausses comme à ses baisses), le taux variable capé dispose lui, d’un plafonnement servant à protéger l’emprunteur de ces fluctuations.

Le plafonnement est encadré contractuellement à 1 %, 2 % voire même à 3 % dans certains cas. Le cap (ou le plafond) représente l’évolution maximum du taux en cours de crédit, à la hausse ou à la baisse.

Le prêt à taux révisable capé avec mensualités plafonnées

Si l’Euribor augmente fortement, alors même que l’emprunteur a contracté un prêt immobilier à taux variable, les mensualités peuvent également enfler. Cela risque d’augmenter le taux d’endettement et donc, de réduire le reste à vivre de l’emprunteur. Ainsi, le prêt à taux révisable dont les mensualités sont plafonnées ont pour effet de ne pas faire du crédit immobilier souscrit une contrainte.

Par exemple, supposons que vous souscrivez à un prêt immobilier à taux variable capé 2%, avec un taux initial de 3.2%. Le taux de votre crédit peut alors progresser au maximum à 5.2% et baisser au minimum à 1.2%.

La hausse maximale est limitée par l’indice des prix émis par l’Insee. En effet, si la fluctuation de l’indice Euribor est supérieure à celle de l’indice Insee, alors le taux d’intérêt demeurera inchangé.

En revanche, la durée du prêt sera automatiquement augmentée. Et elle est généralement plafonnée à 5 ans.

Sachez que pour ce type de prêt à taux variable, le coût total du crédit ne peut être anticipé. Vous devez donc être équipé d’un fonds suffisant pour prévenir les variations de remboursement.

Le prêt à taux variable non capé avec mensualités non plafonnées

Ce type de prêt est destiné à un emprunteur précautionneux, puisque les fluctuations de l’indice de référence ne jouent pas sur le taux, mais sur le nombre de mensualités.

Par conséquent, la durée de l’emprunt risque d’être étendue ou réduite et ce, sans aucune limitation.

Le prêt à taux modifiable à double indexation

Le prêt à taux modifiable à double indexation dépend de deux indices différents. Il s’agit de l’Euribor (dont les variations ont un impact sur le taux d’intérêt) et de l’indice des prix de l’Insee (qui lui, modifie sur les mensualités).

Il faut savoir qu’un taux appliqué à un prêt à double indexation suit les mêmes règles qu’un taux variable “classique”. La seule différence est que la fluctuation des mensualités suivra le cours d’une hausse progressive. Cette hausse étant fixée à la signature du contrat.

Ainsi, plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

Baisse de l’indice de référence : la durée du prêt est alors fortement réduite.
Stabilisation de l’indice de référence : la durée de l’emprunt est légèrement réduite.
Progression réduite de l’indice de référence : la durée de l’emprunt ne subit aucun changement.
Progression élevée de l’indice de référence : la durée du prêt est étendue.
La hausse progressive du montant des mensualités a pour but de réduire l’l’influence de l’indice de référence sur la durée du crédit.

En remboursant des mensualités de plus en plus élevées, vous vous acquittez par anticipation d’une partie des éventuelles hausses de l’Euribor. C’est pourquoi la durée de votre crédit immobilier est abaissée lorsque l’indice de référence (Euribor) est constant.

Quels sont les avantages du prêt à taux variable ?

Le prêt à taux variable est apprécié des emprunteurs pour sa souplesse. Entrée en vigueur à la fin des années 80, alors que les taux fixes étaient très prisés, le prêt à taux variable était censé permettre aux banques d’anticiper l’éventuelle baisse des taux. Ceci, dans le but d’en faire profiter les emprunteurs.

Les crédits à taux variable ont ensuite représenté 30% des crédits octroyés. Aujourd’hui, avec des taux actuels historiquement bas, le prêt à taux variable représente uniquement 2,5% du marché.

Les avantages principaux

Pour un prêt immobilier, le taux variable permet à l’emprunteur :

de bénéficier dès la signature du contrat, d’un taux plus avantageux que s’il avait choisi un taux fixe. Bien qu’il s’agisse là d’une différence évidente, cet aspect n’en est pas mois négligeable. En effet, l’écart entre ces deux types de taux atteint parfois les 2 %.
d’obtenir une baisse instantanée de son taux d’intérêts en cas de baisse de l’indice Euribor.
de rembourser son emprunt par anticipation sans devoir s’acquitter de pénalités. C’est le cas, si par exemple, les taux augmentent de plusieurs points.

Ainsi, il est recommandé de se tourner vers un prêt à taux variable lorsque les taux fixes sont au plus haut.

Le rôle du taux effectif global

Avant la signature du contrat, l’établissement financier est tenu de vous informer au sujet du taux annuel effectif global (TAEG) du crédit que vous souhaitez contractez.

Le taux effectif global vous permet de connaître le coût réel de votre crédit immobilier. Il vous permet aussi de comparer objectivement les diverses offres proposées par les banques.

Dans son calcul, le taux effectif global inclut le taux d’intérêt du crédit contracté.

En ce qui concerne un emprunt immobilier à taux révisable, le TEG n’inclut que le taux de départ et non les potentielles évolutions. Par conséquent, si votre crédit et ses intérêts sont révisés chaque trimestre, seul le taux du premier trimestre sera pris en compte.

Quels sont les inconvénients du prêt à taux variable ?

À cause des fluctuations éventuelles durant le prêt, le taux variable présente un risque pour l’emprunteur : une évolution à la hausse. Or, dans la plupart des cas, les emprunteurs qui optent pour ce type de taux s’engagent sur une durée de 12, 20, 25 ans voire parfois même 30 ans. Et il est impossible de prévoir la fluctuation des taux sur une période de temps aussi vaste.

Est-il possible de transformer son prêt à taux variable en prêt à taux fixe?

Vous avez tout à fait la possibilité de transformer votre prêt à taux variable en prêt à taux fixe, si cela est mentionné dans les clauses du contrat de votre prêt. Il ne s’agit d’une clause obligatoire : à vous donc, d’être vigilant lors de la signature du contrat. Quoiqu’il soit, cette opération entraîne des frais.

À noter que, dans le cas où vous stoppez votre prêt à taux variable parce que les taux sont hauts, sachez qu’un prêt à taux fixe ne sera pas la meilleure solution.

Il faut alors chercher du côté des clauses du contrat : vous pourriez peut-être passer du taux révisable au taux fixe à chaque date anniversaire. Cela peut constituer une option plus intéressante pour suivre le marché financier de plus près.

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Autres questions fréquentes

Quels sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

L'obtention d'un prêt immobilier répond à plusieurs conditions : - votre profil emprunteur - la durée du prêt - votre capacité d'emprunt (elle est estimé à travers le taux d'endettement, plafonné à 33%) - vos antécédents de santé (si vous avez des problèmes de santé, la banque peut se montrer réfractaire à l'octroi d'un prêt immobilier) - votre stabilité financière et professionnelle

Quel est le taux immobilier en ce moment ?

Actuellement, les taux immobiliers en vigueur vont d'environ 0,3% à 1,45%, pour des durées allant de 7 à 30 ans. Il s'agit là des meilleurs taux disponibles sur le marché. Quant aux taux immobiliers moyens, ils s'élèvent à 0,70% (pour 7 ans) et 1,80% (pour 30 ans). À noter que excepté le taux du crédit immobilier à rembourser sur 30 ans, le reste des taux a tendance à augmenter. À vous de décider du meilleur taux, en fonction de votre situation, du crédit que vous envisagez et de la durée sur laquelle vous souhaitez vous engagez.

Comment se calcule le TAEG ?

Le taux annuel effectif global (appelé TAEG) est une mesure législative été mise en place pour prévenir les abus commis (taux usuraires) par certains établissements financiers. Le paragraphe 1 de l’article 4 de l’A.R. du 4 août 1992 énonce le calcul du taeg. Ce taux résulte de l'équation de base qui permet de faire l’égalité entre d'une part, le total des valeurs actualisées des prélèvements de crédit. Et d'autre part, le cumul des valeurs actualisées des remboursements de l’emprunteur, ainsi que des montants des intérêts et des autres frais annexes. L’équation du taeg est la suivante : Taeg = [(montant total à rembourser – montant de l’emprunt) / Montant de l’emprunt] × Nombre total de mensualités, généralement estimé à 12 mois.

Qu'est-ce qui est compris dans le TAEG ?

Le TAEG (à savoir Taux Annuel Effectif Global) a remplacé le TEG. C'est le nouvel indicateur de référence servant à comparer diverses offres de prêts. Il inclut dans son calcul les coûts annexes au crédit (frais de dossier, assurance si elle est obligatoire, frais de garantie…), sans compter le taux nominal, qui permet de fixer les mensualités et le montant des intérêts.

Quelle durée pour un crédit immobilier ?

Les crédits immobiliers peuvent être contractés sur des périodes aussi courtes (5 ans) que longues (30 ans). La durée moyenne d'un prêt immobilier en France est de 20 ans. Généralement, il est conseillé de ne pas s'engager sur un période longue (au-delà de 30 ans) : le bénéfice est moins conséquent. Sans compter que sur le long terme, un prêt immobilier dont le taux est fixe engendra un taux d'intérêt élevé.

Quel est le montant minimum d'un prêt immobilier ?

Vous avez un projet immobilier et souhaitez connaître le montant minimum d'un prêt ? Généralement, le montant minimum d’un prêt immobilier s’est estimé à 50 000 €, voire 75 000 €. Ce seuil varie néanmoins en fonction des établissements financiers. Pour les montants inférieurs, il est recommander d’opter pour un crédit personnel, afin d’éviter les frais de dossier et les frais d’hypothèque.

Quel pourcentage d'apport pour un prêt immobilier ?

Généralement, les banques exigent au moins 10% d'apport personnel pour contracter un prêt. L'apport personnel peut provenir de la revente d’un bien immobilier, d'une donation ou d'un héritage. Or, la plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d'épargne : plan d'épargne logement (PEL), d'un compte épargne logement (CEL), d'un livret A classique ou même assurance-vie. Si vous contractez un crédit immobilier sans apport personnel, il vous faut justifier auprès de la banque, les raisons pour lesquelles vous n'en avez pas.

Quels sont les frais pour un prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, plusieurs frais (dits "frais annexes") sont inclus : -les frais de notaires (qui représentent environ 7% du crédit) - les frais d'agence - les frais de dossier - les frais de garantie. Il s'agit des frais que vous devez régler à la signature du contrat. Durant le prêt, vous devrez vous acquitter d'autres frais dont : - assurance emprunteur - frais d'assurance habitation - frais bancaires

Comment prolonger son crédit immobilier ?

Afin de prolonger votre crédit immobilier, il vous faut vous négocier avec votre établissement financier. Pour cette opération, plusieurs conditions sont à remplir : -une seule opération par an -un prolongement de la durée plafonné à 2 ou 3 ans -une baisse des mensualités de 10 % à 20 %, par rapport à votre mensualité de départ -une première demande possible dès la 2ème anniversaire du contrat -un délai à respecter entre deux modulations (ex : minimum 12 mois pour la Banque Postale). Si la banque refuse l'allongement de votre crédit, vous pouvez le faire racheter par un autre établissement. Un nouveau contrat sera alors établi, avec la durée de votre choix.

Comment faire baisser le TAEG ?

Le TAEG correspond au taux annuel effectif global, appelé auparavant TEG. Il inclut la globalité des frais engendrés par la souscription d’un prêt immobilier ou autre. Si votre TAEG est trop élevé, votre demande de prêt sera rejetée (elle sera considérée comme usuaire). Cependant, vous pouvez faire baisser votre TAEG, en ayant recours aux opérations suivantes : -Déléguer l’assurance -Influer sur quotités et les garanties -Profiter de la réduction couple emprunteurs - Supprimer les frais de dossier

Comment ne plus être caution d'un prêt immobilier ?

Il existe quatre moyens d'annuler votre caution d'un prêt immobilier : – vendre le bien et procéder au remboursement anticipé total du bien, en remboursant le prêt dans sa globalité – Procéder à un rachat de soulte – Opérer la substitution d’une autre personne caution, après acceptation de l’établissement bancaire. À noter que ce désengagement constitue une opération très compliquée. À vous d'être vigilant au sujet des conditions de désengagement de caution à la signature du contrat.

Fabiola

Fabiola est rédactrice au sein de l'équipe Mes Allocs, spécialisée en sciences politiques et affaires publiques. Diplômée de l'HEIP, elle rejoint Mes Allocs après une première expérience à l'Assemblée Nationale.