Emprunt immobilier : comprendre le taux variable

Emprunt immobilier : comprendre le taux variableLe prêt à taux variable (ou révisable) est un type de prêt flexible, selon les fluctuations de l’indice Euribor. Mes Allocs vous explique.


Qu’est-ce que le taux variable ?

Le prêt immobilier à taux variable (également appelé taux révisable ou modulable) est un crédit dont le taux d’intérêt augmente ou diminue, durant toute la durée du crédit.

Chaque année (ou chaque trimestre), le taux variable est révisé en fonction de l’indice monétaire de référence (généralement l’Euribor). L’indice Euribor (qui signifie Euro Interbank Offered Rate) est le taux de l’argent à court terme pratiqué entre les banques de la zone euro.

Il existe principalement deux variantes : l’Euribor à 3 mois et l’Euribor à 12 mois. Cet indice est aussi nommé Tibeur dans sa traduction francophone (Taux Interbancaire Offert en Euros). Il a remplacé les indices auparavant utilisés, comme le le Pibor (Paris Interbank Offered Rate) ou le Tiop (Taux Interbancaire Offert à Paris).

Mais d’autres indices peuvent aussi être employés : l’EONIA, le TME (taux moyen des emprunts d’états) etc.

En général, le taux appliqué est légèrement supérieur à l’indice Euribor. Néanmoins, lorsque l’indice Euribor baisse, les établissements bancaires adaptent leurs prêts immobiliers. De même, lorsque l’indice connaît une hausse.

La différence se fait sur la marque de l’établissement prêteur sur le crédit, à savoir entre 1 et 2%.

Le taux révisable constitue une choix spéculatif habituellement employé pour les crédits immobiliers de courte durée (environ 7 ans). Les crédits contractés étant destinés à acheter uniquement une résidence principale et non secondaire.

Comment le taux variable est-il calculé ?

Le calcul du taux variable est le résultat de l’addition du taux Euribor et de la marge commerciale de la banque :

Le taux variable s’obtient en faisait la somme suivante: Euribor + Marge de la banque

Pour un prêt immobilier à taux variable capé (TVC) à + ou – 2 %, on le résultat sera donc :

Le taux variable Capé est égal à : (-2 % < euribor à la signature du contrat > + 2 %) + marge de la banque

Attention : selon la banque et le profil de l’emprunteur, la marge bancaire peut varier de 1 % à 3 % du montant de l’emprunt.

Quels sont les différents types de taux variable ?

Tout comme le prêt à taux fixe, le taux variable peut prendre de nombreuses formes.

Le prêt à taux variable capé

Contrairement au taux variable “classique”, le prêt à taux variable capé offre davantage de sécurité pour votre emprunt immobilier.

En effet, si le taux révisable classique évolue en fonction de l’indice Euribor (et est sensible à ses hausses comme à ses baisses), le taux variable capé dispose lui, d’un plafonnement servant à protéger l’emprunteur de ces fluctuations.

Le plafonnement est encadré contractuellement à 1 %, 2 % voire même à 3 % dans certains cas. Le cap (ou le plafond) représente l’évolution maximum du taux en cours de crédit, à la hausse ou à la baisse.

Le prêt à taux révisable capé avec mensualités plafonnées

Si l’Euribor augmente fortement, alors même que l’emprunteur a contracté un prêt immobilier à taux variable, les mensualités peuvent également enfler.Cela risque d’augmenter le taux d’endettement et donc, de réduire le reste à vivre de l’emprunteur. Ainsi, le prêt à taux révisable dont les mensualités sont plafonnées ont pour effet de ne pas faire du crédit immobilier souscrit une contrainte.

Par exemple, supposons que vous souscrivez à un prêt immobilier à taux variable capé 2%, avec un taux initial de 3.2%. Le taux de votre crédit peut alors progresser au maximum à 5.2% et baisser au minimum à 1.2%.

La hausse maximale est limitée par l’indice des prix émis par l’Insee. En effet, si la fluctuation de l’indice Euribor est supérieure à celle de l’indice Insee, alors le taux d’intérêt demeurera inchangé.

En revanche, la durée du prêt sera automatiquement augmentée. Et elle est généralement plafonnée à 5 ans.

Sachez que pour ce type de prêt à taux variable, le coût total du crédit ne peut être anticipé. Vous devez donc être équipé d’un fonds suffisant pour prévenir les variations de remboursement.

Le prêt à taux variable non capé avec mensualités non plafonnées

Ce type de prêt est destiné à un emprunteur précautionneux, puisque les fluctuations de l’indice de référence ne jouent pas sur le taux, mais sur le nombre de mensualités.

Par conséquent, la durée de l’emprunt risque d’être étendue ou réduite et ce, sans aucune limitation.

Le prêt à taux modifiable à double indexation

Le prêt à taux modifiable à double indexation dépend de deux indices différents. Il s’agit de l’Euribor (dont les variations ont un impact sur le taux d’intérêt) et de l’indice des prix de l’Insee (qui lui, modifie sur les mensualités).

Il faut savoir qu’un taux appliqué à un prêt à double indexation suit les mêmes règles qu’un taux variable “classique”. La seule différence est que la fluctuation des mensualités suivra le cours d’une hausse progressive. Cette hausse étant fixée à la signature du contrat.

Ainsi, plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

  • Baisse de l’indice de référence : la durée du prêt est alors fortement réduite.
  • Stabilisation de l’indice de référence : la durée de l’emprunt est légèrement réduite.
  • Progression réduite de l’indice de référence : la durée de l’emprunt ne subit aucun changement.
  • Progression élevée de l’indice de référence : la durée du prêt est étendue.
  • La hausse progressive du montant des mensualités a pour but de réduire l’l’influence de l’indice de référence sur la durée du crédit.

En remboursant des mensualités de plus en plus élevées, vous vous acquittez par anticipation d’une partie des éventuelles hausses de l’Euribor. C’est pourquoi la durée de votre crédit immobilier est abaissée lorsque l’indice de référence (Euribor) est constant.

Quels sont les avantages du prêt à taux variable ?

Le prêt à taux variable est apprécié des emprunteurs pour sa souplesse. Entrée en vigueur à la fin des années 80, alors que les taux fixes étaient très prisés, le prêt à taux variable était censé permettre aux banques d’anticiper l’éventuelle baisse des taux. Ceci, dans le but d’en faire profiter les emprunteurs.

Les crédits à taux variable ont ensuite représenté 30% des crédits octroyés. Aujourd’hui, avec des taux actuels historiquement bas, le prêt à taux variable représente uniquement 2,5% du marché.

Les avantages principaux

Pour un prêt immobilier, le taux variable permet à l’emprunteur :

  • de bénéficier dès la signature du contrat, d’un taux plus avantageux que s’il avait choisi un taux fixe. Bien qu’il s’agisse là d’une différence évidente, cet aspect n’en est pas mois négligeable. En effet, l’écart entre ces deux types de taux atteint parfois les 2 %.
  • d’obtenir une baisse instantanée de son taux d’intérêts en cas de baisse de l’indice Euribor.
  • de rembourser son emprunt par anticipation sans devoir s’acquitter de pénalités. C’est le cas, si par exemple, les taux augmentent de plusieurs points.

Ainsi, il est recommandé de se tourner vers un prêt à taux variable lorsque les taux fixes sont au plus haut.

Le rôle du taux effectif global

Avant la signature du contrat, l’établissement financier est tenu de vous informer au sujet du taux annuel effectif global (TAEG) du crédit que vous souhaitez contractez.

Le taux effectif global vous permet de connaître le coût réel de votre crédit immobilier. Il vous permet aussi de comparer objectivement les diverses offres proposées par les banques.

Dans son calcul, le taux effectif global inclut le taux d’intérêt du crédit contracté.

En ce qui concerne un emprunt immobilier à taux révisable, le TEG n’inclut que le taux de départ et non les potentielles évolutions. Par conséquent, si votre crédit et ses intérêts sont révisés chaque trimestre, seul le taux du premier trimestre sera pris en compte.

Quels sont les inconvénients du prêt à taux variable ?

À cause des fluctuations éventuelles durant le prêt, le taux variable présente un risque pour l’emprunteur : une évolution à la hausse. Or, dans la plupart des cas, les emprunteurs qui optent pour ce type de taux s’engagent sur une durée de 12, 20, 25 ans voire parfois même 30 ans. Et il est impossible de prévoir la fluctuation des taux sur une période de temps aussi vaste.

Est-il possible de transformer son prêt à taux variable en prêt à taux fixe?

Vous avez tout à fait la possibilité de transformer votre prêt à taux variable en prêt à taux fixe, si cela est mentionné dans les clauses du contrat de votre prêt. Il ne s’agit d’une clause obligatoire : à vous donc, d’être vigilant lors de la signature du contrat. Quoiqu’il soit, cette opération entraîne des frais.

À noter que, dans le cas où vous stoppez votre prêt à taux variable parce que les taux sont hauts, sachez qu’un prêt à taux fixe ne sera pas la meilleure solution.

Il faut alors chercher du côté des clauses du contrat : vous pourriez peut-être passer du taux révisable au taux fixe à chaque date anniversaire. Cela peut constituer une option plus intéressante pour suivre le marché financier de plus près.

La Rédaction
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