Peut-on faire un crédit immobilier sans apport ?

Peut-on faire un crédit immobilier sans apportSi un crédit engage généralement l’emprunteur à fournir un apport, sachez qu’il existe des solutions pour les particuliers qui n’en disposent pas. Mes Allocs vous explique.


Qu’est-ce que l’apport personnel ?

Même si les conditions d’emprunt sans apport personnel se resserrent (suite aux recommandations du Haut Conseil) actuellement, des crédits immobiliers sans apport sont toujours accordés. En effet, en 2019, le pourcentage des crédits accordés sans apport personnel était de plus de 30%. De même, 5% des crédits octroyés cette année-là concernait des durées excédant 15 ans.

Définition

L’apport personnel constitue la somme d’argent dont l’emprunteur dispose pour acheter le bien immobilier désiré. Il s’agit d’une mise de départ offrant une garantie de sécurité et de viabilité quant à votre projet immobilier.

En effet, il suppose une capacité à résister aux frais du futur prêt (mensualités) et à vos dépenses (loyer).

Aussi, en vous acquittant d’une partie de la somme du logement, vous vous assurez une marge de sécurité, dans le cas d’une baisse des prix de l’immobilier.

Disposer d’un apport est donc un avantage auprès des banques lors d’une demande de crédit. Mais il est aussi possible de faire une telle demande sans apport (et ce cas de figure ne détermine pas le taux d’intérêt).

À quoi sert-il ?

Généralement, l’apport personnel est employé afin de couvrir les frais annexes du crédit immobilier contracté : frais de notaire, frais de dossier, frais d’agence, etc. Néanmoins, ils peuvent également être couverts par le biais de prêts aidés.

De quoi est-il constitué ?

L’apport personnel peut provenir de la revente d’un bien immobilier, d’une donation ou d’un héritage. La plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d’épargne : plan d’épargne logement (PEL), d’un compte épargne logement (CEL), d’un livret A classique ou même assurance-vie.

Le prêt à taux zéro plus (PTZ+) et le prêt action logement (1 % logement) peuvent être vus comme un apport personnel par certaines banques.

Dans le cas où vous ne vivez pas en France et que votre apport se trouve sur un compte à l’étranger, il faut absolument le transférer vers le territoire national. À noter que cela peut être sources de difficultés auprès de la banque en charge du prêt. L’origine d’un apport personnel doit toujours être justifié.

Par ailleurs, si l’apport provient de la vente d’un bien immobilier, le prêt relais peut être envisagé comme une solution. Durant la vente de ce bien, le prêt relais vous permet d’en acquérir un autre.

En outre, si vous êtes employé et que vous possédez une épargne salariale au sein de votre entreprise, il vous sera possible de compléter la somme de départ. L’acquisition d’une résidence principale vous permet en effet d’obtenir le déblocage anticipé des sommes du plan épargne entreprise (PEE) ou du plan d’épargne pour la retraite collectif (PERCO).

À noter que si vous disposez d’un ou plusieurs placements financiers (parmi ceux mentionnés au-dessus), cela peut jouer en votre faveur. En effet, si cela est nécessaire lors de votre emprunt, vous pouvez solder ces placements afin de vous acquittez du prêt contracté.

L’emprunteur peut solliciter un prêt sans apport avec un taux de 2,60%, tout en conservant la globalité de ses placements. Par conséquent, les placements génèrent 3,20% d’intérêt, et l’emprunteur ne peut que s’en retrouver gagnant.

Quelles sont les conditions pour emprunter sans apport ?

Il faut tout d’abord justifier les raisons pour lesquelles vous ne disposez pas d’apport personnel.

Pour les primo-accédants à peine entrés dans la vie professionnelle, ce ne sera pas difficile. De même, si l’absence d’apport peut s’expliquer par une raison personnelle ayant eu un impact sur les économies de l’emprunteur (maladie, divorce).

Afin de compenser l’absence de garantie et d’avance fournie par l’apport personnel, les établissements de prêt exigent un profil solide. Votre situation financière doit être stable et doit témoigner d’une gestion responsable (les découverts à répétition sont un désavantage certain).

Par ailleurs, la détention d’un plan de redressement peut convaincre l’établissement prêteur. Il s’agit d’un calcul basé sur les mensualités du crédit envisagé et le montant de l’emprunt, en prenant compte de ses ressources financières et du prix du bien immobilier souhaité (dans le cas d’un prêt immobilier).

À noter que même si les revenus de l’emprunteur sont élevés, les mensualités fixées ne pourront pas excéder 35% de son salaire, que le crédit soit envisagé avec ou sans apport.

Quels sont les profils concernés ?

Les banques acceptent rarement les demandes de prêt sans apport personnel. Néanmoins, il n’est pas impossible d’emprunter sans apport. Dans ce cas, trois profils de demandeurs sont concernés :

Les jeunes primo-accédants

Les primo-accédants tout juste entrés dans la vie active sans avoir pu épargner auparavant ont la possibilité d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Ainsi, les prêts aidées comme le PTZ+ ou le prêt action logement peuvent leur permettre de constituer un apport.

Les épargnants

Si au contraire vous disposez d’une épargne conséquente et désirez acheter tout en gardant votre argent investi, alors vous pouvez accéder à un prêt. De même si vous bénéficiez de nombreux produits de défiscalisation. Le taux d’intérêt offert sera inférieur aux placements que vous avez fait.

Les investisseurs

Enfin, si optez plutôt pour un investissement locatif, sachez que vous pouvez aussi obtenir un prêt sans apport personnel. En effet, le paiement des intérêts d’un prêt immobilier entraîne une réduction d’impôts.

Plus les emprunts d’investisseurs sont importants, plus les avantages fonciers diminueront. Par conséquent, si vous êtes investisseur, il est recommandé de ne pas fournir d’apport personnel. C’est le cas pour un crédit in fine.

Par ailleurs, des formules spéciales sont adressées aux emprunteurs concernés : il s’agit des crédits dits à 100%, qui couvrent l’ensemble du projet immobilier. Il existe également des crédits à 110%, mais ils sont destinés aux primo-accédants, jeunes, avec une situation professionnelle favorisée. Selon la Banque de France, ces crédits représentent 1 prêt immobilier sur 10 en 2015.

Quelles sont les pièces à fournir ?

Vous devez fournir les pièces suivantes :

  • Avis d’imposition
  • Relevés de compte bancaire
  • Bulletin de salaire

Si la demande d’emprunt est faite par un couple, l’un d’eux doit obligatoirement détenir un CDI.

Dans le cas d’un crédit immobilier, l’établissement prêteur accordera des délais plus longs pour traitement de la demande, car les documents requis sont plus nombreux que pour les autres prêts.

Quels types de crédits sont accessibles sans apport ?

Les prêts aidés

Dans le cas d’un crédit immobilier, vous avez la possibilité de le compléter par des prêts aidés, plafonnés et accordés sous conditions de ressources :

  • PTZ+
  • Prêt conventionné
  • PAS
  • crédit 1 % logement

Le prêt à 110%

Il est possible de contracter un crédit sans apport pour un crédit immobilier mais aussi pour un crédit à la consommation.

Il existe des prêts à 110%, à savoir des crédits qui financent la valeur totale du futur bien ainsi que les frais annexes (le bien ou le crédit est financé à hauteur de 100% et les frais à 10%). Ils sont particulièrement réputés auprès des primo-accédants.

Ici encore, il est impératif d’avoir un profil fort, avec une situation professionnelle stable. D’autres critères sont également pris en compte :

  • Un saut de charge modéré, c’est-à-dire la différence entre votre loyer et vos mensualités de remboursement futures. Il est nécessaire qu’elle soit minime.
  • Le reste à vivre, à savoir ce qui vous reste lorsque vous payez vos mensualités. Il s’agit d’être en mesure de conserver un niveau de vie adéquat.
  • Une garantie, qui peut être une caution ou une hypothèque.

Ce type de prêt peut être accordé pour l’achat d’une résidence principale, une résidence secondaire ou pour un investissement locatif.

À noter que le sur-financement est généralement octroyé par les banques pour un investissement locatif. En effet, si le crédit est amené à être renégocié ou si un bien est venu pour en acheter un autre, l’investissement locatif est plus rassurant pour les établissements de prêt. Cela signifie que l’emprunteur dispose d’un capital patrimonial conséquent, issu de la revente de son bien.

Quelle stratégie adopter auprès des banques ?

Il importe de faire jouer la concurrence dans le cas d’une demande de prêt. Et ce, même si votre dossier est convaincant (un profil solide, CDI en main, une épargne régulière etc), élément d’autant plus important si vous n’avez pas d’apport personnel.

En effet, de nombreux établissements proposent des crédits sans apport personnel : il est donc tout à fait possible de trouver les conditions qui vous correspondent le mieux. Il existe aussi des simulations pour cela.

De plus, les crédits immobiliers doivent être soumis à une assurance. Or, cela peut peser sur les échéances. Il est conseillé dans ce cas de recourir à un courtier en assurance afin de trouver les meilleurs contrats de garantie, que ce soit en service ou en coût.

Sachez en outre, que vous n’êtes pas obligé d’aller vers les banques pour contracter un crédit. Des établissements spécialisés existent également. Un courtier ou un mandataire vous permettra de faciliter votre demande de prêt. Les procédures par exemple, seront prises en charge par ces professionnels.

Ces derniers possèdent un réseau de relations avec les établissements bancaires, ce qui favorise les négociations de prêt et l’obtention de conditions moins rigides pour l’emprunteur.

La Rédaction
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