Quel crédit choisir pour construire sa maison ?

Quel crédit choisir pour construire sa maison ?Vous avez un projet de construction et vous ne savez pas pour quel crédit opter ? Mes Allocs vous guide parmi les offres de crédit proposés.


Quel est le profil de l’emprunteur idéal ?

Le profil de l’emprunteur est sans doute l’aspect le plus important pour contracter un prêt destiné à construire votre maison. Il doit avant tout rassurer les banques. Parmi les critères pris en compte, vous avez :

Une situation financière stable

Une voie professionnelle rassurante

Afin de prévenir les risques d’impayés, les établissements bancaires privilégient les profils présentant une situation professionnelle stable. Si vous êtes fonctionnaire ou en CDI (pour un couple d’emprunteurs, le CDI doit être détenu par au moins une personne), vous avez plus de chances de voir votre demande de prêt acceptée.

Toutefois, si vous êtes en CDD, travailleur indépendant ou auto-entrepreneurs, il suffit de prouver à la banque que vos revenus sont suffisamment élevées et réguliers (sur les trois dernières années).

À noter que la bonne tenue d’un budget familial joue aussi en votre faveur.

Une bonne gestion bancaire

De surcroît, il est nécessaire de prouver que vous savez gérer vos finances de manière responsables. Attention, il est recommandé de ne trop cumuler de crédits à la consommation. De même, les découverts à répétition peuvent dissuader la banque.

En outre, si vous êtes fiché à la Banque de France, votre crédit sera immédiatement refusé.

L’épargne résiduelle

L’épargne résiduelle constitue trois à six mensualités du prêt visé. Elle est exigée par un nombre de banques grandissant car elle témoigne de votre capacité à rembourser. Il est difficile d’obtenir un prêt sans elle.

La capacité d’endettement

Critère capital, il vous permet ne pas verser plus du tiers de vos revenus au paiement de votre mensualité de crédit.

Depuis le début de l’année, les critères régissant la capacité d’endettement sont renforcés par la Banque de France et le Haut conseil de stabilité financière. La capacité d’endettement est fixée à 33%.

Elle est calculée en fonction des crédits que vous contractez et de certaines dépenses dites incompressibles (pensions alimentaires). Par exemple, si vous gagnez 3.600€ net par mois et que ces charges sont de 60 € par mois, les 33 % vont être appliquées aux 3.000 €.

Même si vos revenus sont particulièrement élevés, il est rare d’atteindre 35 ou 36 % de capacité d’endettement.

Le reste à vivre

Le reste à vivre constitue la somme restante au terme de l’échéance du crédit. Il est nécessaire que vous ayez les moyens de rembourser vore crédit tout en étant capable de faire vivre votre foyer.

Même si votre capacité d’endettement respecte le pourcentage en vigueur (33%), si votre reste à vivre est insuffisant, les banques risquent de refuser votre demande de crédit. Sachez que chaque établissement applique ses propres règles de calcul du reste à vivre (certains y comptent les impôts, d’autres non).

Le saut de charges

Le saut de charges est la différence entre votre loyer actuel (pour un locataire) et la future échéance de prêt. Ce montant être adapté avec vos revenus.

Si vous versez 700€ par mois pour votre loyer alors que la mensualité de crédit est 1.200 €, la banque risque de rejeter votre crédit.

L’assurance

Il est impératif de souscrire à une assurance décès-invalidité. Si vous demandez un prêt élevé, un examen médical vous sera exigé.

Si vous présentez un risque liée à votre santé important, sachez que la convention Aeras vous permet de bénéficier d’une assurance de crédit.

L’apport personnel

L’apport personnel (vos fonds propres), bien qu’il ne soit pas indispensable, favorise votre demande de crédit.  Trois avantages aux yeux de la banque :

  • Votre argent mis de côté est perçu comme une capacité à rembourser votre crédit
  • Vous emprunterez ainsi sur une durée mois longue
  • En cas de dette immobilière, le crédit ne prendre pas en charge la globalité du montant

Néanmoins, il est possible d’emprunter sans apport personnel. Des formules spéciales sont adressées aux emprunteurs concernés : il s’agit des crédits dits à 100%, qui couvrent l’ensemble du projet immobilier. Il existe également des crédits à 110%, mais ils sont destinés aux primo-accédants, jeunes, avec une situation professionnelle favorisée.

Comment déterminer son projet de construction ?

Votre projet de construction influence la décision de la banque en charge de votre prêt. En effet, cette dernière observe l’état actuel du marché immobilier ainsi que la localisation de votre logement.

Ainsi, si le bien est amené à être revendu, sa valeur a de grandes chances de rester inchangée. Il subira aussi moins les conséquences liées à une baisse de l’immobilier.

Veuillez également noter que si le bien est trop éloigné de votre lieu de travail, votre budget transport risque d’être plus conséquent. important, ce qui peut impacter votre reste à vivre.

Le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI)

Les banques vont être attentives au cadre juridique du projet étant donné que le bien sert de garantie au crédit.

Par conséquent, si vous signez un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), vous être obligatoirement titulaire d’une garantie de livraison à prix et délais fixés. Ce procédé amoindrit les risques et facilite votre emprunt.

Même en cas de faillite du constructeur, vous êtes assuré de voir votre nouveau logement vous livré en temps et en heure, sans avoir à payer plus. La banque est donc certaine de disposer d’une garantie pour son crédit.

Les autres contrats

En revanche, si vous optez pour des contrats d’architecte, de maîtrise d’œuvre ou de marchés de travaux avec des entreprises, vous n’aurez pas de garantie de livraison à prix et délais fixés, propre au CCMI.

Cela signifie que votre opération est moins rassurante pour les banques. Il sera alors nécessaire d’investir un apport plus important, avec une durée inférieure à 15 ans.

Comment souscrire à un crédit pour construire sa maison ?

Pour obtenir un crédit, les règles d’obtention sont aussi strictes que pour un crédit destiné à financer l’achat d’une maison. En effet, la construction est dotée d’une règlementation très stricte.

En premier lieu, il est impératif de faire une simulation de prêt, celle-ci devant inclure :

  • Le coût de la main d’oeuvre et des matériaux
  • Les frais de notaires
  • Le raccordement à l’électricité ou au gaz naturel

Sachez aussi qu’une marge d’erreur doit être prise en compte.

Quelles sont les différentes solutions financières offertes ?

Si vous achetez ou faites construire votre logement, vous avez accès à divers types de crédits immobiliers. Le plus souvent, les banques proposent un prêt amortissable.

Plusieurs plans de financement sont alors envisagés, en fonction des capacités de remboursement de l’emprunteur.

Amortir dès le début

Dans le cas d’un prêt construction maison et loyer, les ressources du demandeur lui permettent de payer son loyer actuel et les intérêts du prêt de construction. Ainsi, le prêt immobilier destiné à la construction est versé en une seule fois. L’emprunteur rembourse alors à chaque échéance.

Différer les amortissements

Si les ressources de l’emprunteur ne lui permettent pas de s’acquitter de ces nouvelles mensualités (en plus des charges actuelles), la banque peut proposer un différé d’amortissement.

Dès lors, à chaque appel de fonds du constructeur, elle accorde la somme requise et en informe l’emprunteur. De plus, les appels de fonds sont mentionnés dans le CCMI.

Reporter les mensualités 

Si l’emprunteur ne parvient pas à couvrir la totalité des frais, la banque peut alors choisir de reporter les mensualités, ainsi que les frais intercalaires (utilisés pour le déblocage du prêt immobilier).

Lorsque la construction est achevée, l’emprunteur s’acquitte de la totalité des mensualités.

Quel type de crédit choisir pour une construction neuve ?

S’il s’agit de la première construction de votre résidence principale, il existe des prêts aidés afin de financer ce projet. Sachez qu’il est tout à fait possible de contracter plusieurs prêts aidés (PTZ+, PEL, PAS…) afin d’augmenter vos chances.

À noter que les constructions actuelles doivent désormais correspondre à des normes établies en matière de performance énergétique. Parmi elles, la réglementation thermique (RT 2012), en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Désormais obligatoire dans le neuf, la RT 2012 renforce la performance énergétique des maisons neuves. Résultat, ces habitations consomment trois à cinq fois moins que l’ancien.

Le prêt à taux zéro plus (et l’eco-PTZ)

Appelé PTZ+, ce prêt est attribué par la plupart des établissements bancaires. 3/4 des Français en bénéficient.

Le PTZ est un crédit gratuit pour construire.

Il est adressé aux primo-accédants, ceux qui accèdent à la propriété pour la première fois. Le PTZ+ est en mesure de financer la construction du logement à hauteur de 40%. Cela dépend néanmoins de la zone géographique de l’habitat et de la taille du foyer destiné à l’habiter.

Il vous permet de renforcer le pouvoir d’achat des ménages et de réduire les charges financières, via l’aménagement des modalités de remboursement (un différé de remboursement est même accordé aux foyers les plus modestes). Afin de bénéficier de ce prêt, il faut correspondre à des conditions de ressources précises.

Par ailleurs, le montant du PTZ+ peut atteindre 138.000 €. Il va renforcer votre plan de financement car il n’entraîne pas de règlement d’intérêts.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné est accordé par les organismes ayant signé une convention avec l’État.

À l’inverse du PTZ, il est attribué sans conditions de ressources. De plus, son taux est plafonné en fonction de la durée du prêt.

Par ailleurs, il peut également financer les travaux de rénovation ou d’aménagement, si le montant de ces opérations est supérieur à 4000 €.

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Le prêt accession sociale (PAS) est une sorte de prêt conventionné, mais avec un taux d’intérêt inférieur (0,60% en moins). Les frais de dossiers sont plafonnés.

Ainsi, concernant les travaux, les conditions sont similaires à celles du prêt conventionné : dès 4.000€ de travaux, il est possible d’en bénéficier.

À noter que depuis janvier 2018, un PAS n’ouvre plus la voie aux aides personnalisées au logement (APL).

Le prêt action logement

Octroyé par le Groupe Action Logement, le prêt action logement adressé aux salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole, employant au moins 10 personnes.

Il permet de financer une partie de la construction de sa résidence principale à un taux préférentiel. Le montant du prêt peut être compris entre 7.000 et 25.000 euros en fonction de la zone géographique du logement.

Le prêt immobilier fonctionnaire

Le prêt immobilier fonctionnaire est destiné aux agents de la fonction publique.

Il sert à subventionner l’achat ou la construction d’un bien neuf, situé à moins de 50 km du lieu de travail du fonctionnaire. Il est plafonné à 3.800€ et sa durée ne dépasse pas 15 ans.

Le prêt Paris logement

Ce type de prêt ne subventionne pas la construction d’un logement mais uniquement l’acquisition (pour un bien neuf ou ancien) à destination des primo-accédants parisiens.

Autres options

Acheter un terrain pour bâtir sa maison

Si vous souhaitez construire une maison individuelle, cela implique que vous avez acheté un terrain, ou que vous souhaitez le faire.

Or, les solutions de financement de construction concernant ce type d’opération sont plus difficiles à démêler que celles pour la construction.

Avant les négociations du prêt pour l’acquisition du terrain, il est nécessaire de signer un avant-contrat.

En outre, il est recommandé d’attendre que la mairie vous délivre un certificat d’urbanisme opérationnel pour votre futur logement.

Construire sa maison soi-même

Les établissements bancaires privilégient la construction de maisons validée par un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ainsi, si vous désirez construire vous-même votre habitation, il sera très difficile d’obtenir un financement car la banque ne dispose pas des garanties suivantes :

  • Assurance des constructeurs
  • Cautions
  • Hypothèques

Ainsi, si l’emprunteur n’est plus en mesure de s’acquitter du prêt, les banques peuvent recourir à ces garanties dans le but de récupérer le capital prêté. Avec l’autoconstruction, la banque ne dispose pas de ces garanties.

Il faut donc que votre profil présente des éléments qui rassurent les établissements bancaires :

  • Une situation bancaire exemplaire, c’est-à-dire sans découvert, sans demande de prêt en cours, avec une épargne mensuelle régulière
  • Une situation professionnelle stable, avec des revenus récurrents et élevés (si vous êtes fonctionnaire et employés en CDI, vous augmentez vos chances)
  • Un apport personnel important, car il représente environ entre 15% et 30% du projet (l’apport peut constituer le terrain que vous avez déjà acquis). Il permet de rassurer votre banque sur votre capacité à mener un projet et à épargner.
La Rédaction
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