Prêt hypothécaire : définitions, conditions et montants

Prêt hypothécaire définitions, conditions et montantsSi vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous souhaitez obtenir des liquidités sans y renoncer, le prêt hypothécaire peut être une option. Mes Allocs vous explique.


Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Définition

Peu répandu en France, à l’inverse des pays anglo-saxons, le prêt hypothécaire consiste à mettre en hypothèque un bien immobilier auprès d’une banque. En retour, cette dernière accorde un prêt au propriétaire du bien. Il s’agit d’une garantie sur un bien que vous prévoyez d’acquérir ou que vous possédez déjà.

En somme, le crédit hypothécaire est adapté aux emprunteurs détenteurs d’un patrimoine immobilier conséquent, qui souhaitent obtenir des liquidités, sans renoncer à la propriété de leur bien.

Si vous ne pouvez plus payez votre crédit, la banque est libre de se saisir du bien immobilier en hypothèque dans le but de le mettre aux enchères et rembourser votre dette.

Les garanties

Si les garanties font partie intégrante des crédits immobiliers habituellement proposés (afin de prévenir les défauts de paiement), il existe en réalité deux types de garanties :

  • La garantie personnelle inclut des structures telles que le crédit logement, qui analysent votre dossier afin de vérifier votre capacité de remboursement. Ces structures étudient votre dossier indépendamment des banques. Elles sont en mesure de rembourser votre prêt, en cas de défauts de paiements.
  • La garantie réelle, qui correspond à une garantie prise sur un bien immobilier. Il s’agit là de l’hypothèque. Cette garantie peut aussi revêtir la forme d’une inscription de privilège de prêteur de deniers.

À quel type de bien s’applique le prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire peut s’appliquer à l’achat immobilier d’un bien neuf ou ancien, qu’il s’agisse :

  • d’une résidence principale,
  • secondaire,
  • locative.

Et ce, peu importe l’usage du futur bien : bureaux, maison, appartement, immeuble d’habitation ou murs commerciaux.

Prêt affecté

En fonction de l’utilisation des fonds du crédit, celui-ci est qualifié d’affecté ou non. S’il est affecté, cela signifie qu’il y a une traçabilité du montant versé (appels des fonds ou transferts d’argent sur facture) :

  • Pour un achat immobilier à l’étranger
  • Pour l’acquisition d’un bien immobilier si vous êtes non-résident
  • Pour couvrir les frais de succession
  • Pour effectuer un rachat de crédits

Si vous achetez un bien à l’étranger ou si vous achetez en France pour un non-résident, sachez que la banque ne peut pas prendre de garantie. En cas de défaut de paiement, la législation empêche les établissements bancaires français de saisir le bien. D’où l’importance de mettre en place l’hypothèque pour un bien situé sur le territoire français.

Prêt non-affecté

Lorsque le prêt est non-affecté, cela signifie que le montant est versé directement sur le compte de l’emprunteur sans droit de regard sur l’utilisation des fonds. Le prêt hypothécaire non-affecté est libre de financer plusieurs types de projet :

  • La création d’entreprise ou un investissement
  • Une donation
  • L’acquisition d’un bien (une voiture, un bateau etc)
  • La possession de liquidités pour partir en voyage

Dans ce cas, la garantie prise par la banque, sera une garantie hypothécaire de 1er rang. C’est-à-dire qu’il est nécessaire que vous n’ayez pas déjà hypothéqué le bien pour un tiers (qu’il s’agisse d’une garantie réelle ou d’une caution), au profit d’un autre établissement bancaire.

En outre, si vous avez un prêt en cours sur le bien que vous désirez mettre en garantie, il est recommandé d’effectuer un rachat de crédit (racheter le capital restant dû) auprès de la banque avec qui vous avez souscrit au prêt hypothécaire. Celle-ci récupère alors la garantie de 1er rang.

À noter qu’en général, peu de banques daignent octroyer des prêts hypothécaires non-affectés.

Conditions, montant et durée

Les conditions d’octroi d’un prêt hypothécaire sont similaires à celles du prêt immobilier. Elles dépendent de l’usage du bien hypothéqué.

De même, le montant d’un crédit hypothécaire est estimé en fonction de la valeur du patrimoine immobilier. Souvent, la banque vous prête entre 50 et 80% de la valeur du bien. Dans certains cas, le prêt peut atteindre 100% de la valeur du bien.

Si vous possédez un patrimoine immobilier conséquent, il est recommandé de le faire estimer afin de bénéficier d’un montant plus élevé. Ainsi, l’hypothèque englobera l’ensemble de vos prêts.

En outre, le montant du prêt est liée à sa durée : habituellement, un prêt hypothécaire dure entre 2 et 20 ans. Par ailleurs, la banque veille à ce que le taux d’endettement (plafonné à 33%) corresponde à votre capacité de remboursement.

À noter que le crédit hypothécaire étant perçu comme un prêt classique, son taux est fixe. Libre à vous d’effectuer un remboursement anticipé de votre crédit.
Par ailleurs, le crédit hypothécaire peut être octroyé sous la forme d’un prêt in fine. C’est-à-dire que vous ne paierez que les intérêts pendant la durée du prêt. De plus, vous rembourserez en une seule fois, à la dernière échéance.
Vous devez uniquement épargner sur un produit d’assurance à travers la somme empruntée. Cette dernière pourra être employée au remboursement du prêt à la dernière mensualité.

Qu’est-ce que la marge hypothécaire ?

La marge hypothécaire est la somme d’argent prêtée par votre banque en contrepartie de l’hypothèque prise sur un bien.

Afin de déterminer la marge hypothécaire, la banque considère le montant estimé du bien mis en hypothèque. À cela s’ajoute le solde des prêts qu’il vous reste à rembourser sur le bien : c’est le ratio hypothécaire.

La formule du calcul de la marge hypothécaire peut être résumé ainsi :

Marge hypothécaire = (montant du bien estimé x ratio hypothécaire) – solde des crédits en cours sur ce bien

Le ratio hypothécaire correspond au rapport entre le montant de votre crédit et la valeur du bien hypothéqué. Il s’agit de l’indicateur de la faisabilité de votre projet. Le montant minimum et maximum fixé pour financer un projet varie en fonction de la banque et de sa politique de risque. Le ratio hypothécaire a tendance à fluctuer entre 70% et 80% du prix du bien.

La formule du calcul du ratio hypothécaire est :

Ratio hypothécaire = (Montant du prêt à financer/valeur du bien immobilier) x 100

Voici un exemple pratique, avec un bien estimé à 300.000€ alors que vous avez souscrit à plusieurs crédits, à savoir :
  • Un PTZ+ dont le solde est de 10.000€
  • Un crédit immobilier d’un montant de 75.000€

Votre ratio hypothécaire, calculé par la banque, est de 80%.

Marge hypothécaire = (300 000 x 80 %) – (10 000 + 75 000) = 155 000.

La banque pourra ainsi vous octroyer un crédit immobilier d’un montant de 155 000 €.

Quelles sont les démarches à effectuer ?

Il faut savoir que toutes les banques n’acceptent pas l’hypothèque. Son octroi dépend de votre profil et de leur politique commerciale.

De plus, pour une acquisition immobilière, les banques ont souvent recours à un organisme de caution. En effet, l’hypothèque constitue souvent une solution recours.

Parmi les banques qui acceptent cette opération, on trouve :

  • LCL
  • BNP
  • Banque Populaire
  • BRED
  • Le Crédit du Nord
  • LCL
  • Société Générale

Par ailleurs, la mise en place d’une hypothèque implique la signature d’un acte authentique devant le notaire. En effet, ce type de contrat est caractéristiques des notaires. Sans eux, il n’a aucun valeur juridique.

Les notaires doivent aussi informer le service de la publicité foncière, afin d’éviter toute vente du bien à l’insu de l’établissement prêteur.

  • Un prêt hypothécaire est garanti par l’hypothèque de votre bien
  • Il peut être affecté ou non affecté

Quels sont les avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire ?

Avantages

  • Aucune prise de risque pour la banque : elle est sûre de récupérer l’intégralité du montant prêté en cas de défaut de paiement. Le cas échéant, la banque ouvrira les négociations avec vous, afin de trouver une solution de recouvrement. Si aucune issue n’est possible, le bien sera alors saisi par la banque et vendu, afin de rembourser le prêt.
  • Le prêt hypothécaire vous permet d’acquérir un bien immobilier pour des personnes âgées ou pour des descendants, pour ensuite le mettre en location et leur céder.
  • Il est possible de contracter un prêt hypothécaire, même si vous n’avez pas obtenu un financement classique.
  • Vous disposez du remboursement anticipé (avec négociations le plus souvent, sans pénalités).

Inconvénients

Il faut savoir que l’hypothèque coûte assez chère à mettre en place, du fait des émoluments du notaire, des frais de publicité, etc. La mainlevée est également très coûteuse.

À noter que le plus souvent, l’assurance de prêt n’est pas exigé. Néanmoins, certaines banques vous oblige tout de même à la contracter. Vous avez la possibilité de souscrire à une assurance personnelle. Elle ne sera pas affectée au crédit.

La Rédaction
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