Crédit-bail immobilier : définitions, conditions et montants

Crédit-bail immobilier:définitions, conditions et montantsVous recherchez des locaux pour votre entreprise et souhaitez tout savoir sur le crédit-bail immobilier ? Mes Allocs vous guide à travers cet article.


Qu’est-ce qu’un crédit-bail immobilier ?

Le crédit-bail immobilier (ou leasing immobilier) constitue l’achat de l’immeuble de l’entreprise (crédit-preneur) souscrivant au crédit, par son crédit-bailleur. En d’autres termes, c’est la banque (ou sa filiale spécialisée) qui achète le bien destiné à votre activité professionnelle, pour votre compte.

Par la suite, elle vous le loue pendant la durée du contrat (souvent comprise entre 8 et 15 ans). Vous êtes donc locataire du bien financé. Généralement, vous disposez d’une option d’achat au terme de contrat (ou pendant la durée du crédit), qui vous permet d’acquérir le bien à un prix déterminé (capital restant dû).

Dans ce cas, le montant restant dû sera minoré du dépôt garantie. À l’inverse, si vous n’optez pas pour cette option d’achat, vous récupérez le dépôt de garantie et ne versez pas de valeur résiduelle. Par conséquent, vous ne serez pas propriétaire du bien immobilier et vous le restituez au crédit-bailleur.

De là, le prix prend en compte les loyers déjà versés : il s’agit de la valeur résiduelle. À noter que les échéances (mensuelles ou trimestrielles) sont appelées loyers. Elles sont payables d’avance et sont dites “à terme à échoir”.

Dernière option : vous pouvez aussi faire une demande de renouvellement du crédit-bail pour prolonger la période de location.

Comment le crédit-bail immobilier se met-il en place ?

Avant l’octroi du crédit, l’établissement en charge de votre demande envoie un expert immobilier pour évaluer le bien immobilier concerné par le crédit-bail.

Le crédit-bail peut prendre en charge 100% du bien, sans versement de premier loyer majoré. En outre, le premier loyer peut être majoré et provenir d’un apport personnel, injecté dans un prêt immobilier professionnel classique.

Il est aussi possible de verser un dépôt de garantie au début du crédit bail. Bien souvent, son montant s’approche de la valeur de rachat du bien au terme du contrat de location.

Il faut savoir que le dépôt de garantie ou le versement d’un premier loyer majoré a pour effet de réduire les échéances de loyer versées.

À qui est-il adressé ?

Le crédit-bail immobilier est adressé à tous types d’entreprises, peu importe leur secteur d’activité. Sont concernées les entreprises :

  • Aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • Aux bénéfices non commerciaux (BNC)
  • Aux bénéfices agricoles (BA)
  • Qui doivent payer l’impôt sur les sociétés (IS)

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour un crédit-bail immobilier, l’acceptation du dossier varie en fonction du type de bien financé, de la situation financière de l’entreprise demandeuse, de sa capacité de remboursement et des autres programmes financés par ailleurs.

Ainsi, l’entreprise est libre de louer des immeubles existants ou à construire, dont l’usage est industriel, commercial ou de bureaux.

Quels sont les éléments à prendre en compte ?

Le crédit-bail revêt les mêmes conditions qu’un contrat de location (c’est-à-dire un bail), accompagné d’une promesse de vente.

Ainsi, les diverse parties (crédit-preneur et crédit-bailleur) bénéficient d’une grande marge de manoeuvre dans l’élaboration de leur contrat. En effet, cette souplesse permet de trouver un terrain d’entente sur :

  • La durée de location est déterminé librement par les deux parties. À noter que si le crédit-bail immobilier excède 12 ans, le contrat doit faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière
  • Le montant du premier loyer et des échéances suivantes
  • Le prix de vente du bien immobilier doit inclure les loyers versés par le locataire pendant la durée du contrat.
  • Les modalités de résiliation du contrat, qui doit mentionner les conditions dans lesquelles le locataire peut demander la résiliation. Si le contrat ne comporte pas une clause à ce sujet, alors il sera considéré comme nul.

À noter que durant toute la période du contrat de bail, le crédit-bailleur demeure propriétaire de l’immeuble.

Quel est le coût d’un crédit-bail immobilier ?

Il est difficile de comparer le coût d’un crédit-bail immobilier avec celui d’un prêt immobilier professionnel classique. En cause, le dépôt de garantie restituable au terme du contrat, l’option d’achat et potentiellement, le premier loyer majoré.

Cependant, ce qui peut être comparé à un prêt immobilier classique sont les frais de dossier, pour l’étude et la mise en place du dossier. Ces derniers sont en effet beaucoup plus élevés pour un crédit-bail, puisque l’analyse du dossier est davantage complète. À cela s’ajoute le coût de l’expert immobilier mandaté pour évaluer le bien.

En outre, les intérêts peuvent être à taux variable ou indexé : votre taux d’intérêt est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction d’un indice interne à la banque (notamment, son taux de départ). Cet indice peut également être externe. C’est le cas de l’indice Euribor.

Néanmoins, certains crédits-bail à taux variables ou indexés sont plafonnés à la hausse et limités à la baisse. Vous êtes alors protégés des potentielles fluctuations des indices de référence des taux d’intérêts.

Il est aussi nécessaire de retenir que bien souvent, le taux d’intérêt du crédit-bail est supérieur d’un point aux crédits bancaires à long terme.

Par ailleurs, sachez que vous pouvez faire appel à des organismes spécifiques, susceptibles de vous faire réaliser des économies sur votre bien. La majorité d’entre elles sont répertoriées dans l’annuaire des sociétés financières (ASF), où vous pouvez trouver les organismes de crédit-bail mobilier et immobilier.

Quelle est la fiscalité du crédit-bail immobilier?

tout d’abord, il faut savoir que la fiscalité du crédit-bail immobilier est avantageuse pour l’emprunteur comme pour l’établissement prêteur.

En effet, les loyers facturés par le bailleur sont perçus comme des produits d’exploitation. En ce sens, ils ont pour effet de majorer le résultat imposable de l’entreprise propriétaire du bien. Ce dernier peut aussi faire l’objet d’un amortissement. S’il est en construction, le bailleur aura la possibilité de récupérer la TVA.

Les loyers versés par l’emprunteur-locataire au bailleur pendant le contrat sont déductibles dans leur ensemble, du revenu imposable.

Attention : si le prix d’achat est moins élevé que le coût d’acquisition du terrain par le bailleur, la part du loyer égale à la différence entre ces deux coûts doit être exclue des charges déductibles au terme du contrat de crédit-bail.

Quels sont les avantages du crédit-bail immobilier ?

Le crédit-bail immobilier est à la fois avantageux pour l’établissement prêteur et l’emprunteur, car :

  • Les loyers sont soumis à une déductibilité totale, c’est-à-dire que vous pouvez déduire le montant du loyer de votre compte résultat, à la mention “locations immobilières” pour le prix du loyer (taxes exclues).
  • La TVA sur le loyer peut être récupérée lors de la déclaration, ainsi que la TVA déductible.
  • Acquisition d’un bien sans apport personnel initial et sans crédit bancaire + mensualités étendues dans le temps
  • Les loyers versés paient à la fois le coût de votre future acquisition et l’utilisation actuelle du bien loué
  • Votre trésorerie peut être investie dans d’autres projets
  • Votre investissement est rentabilisé et amorti, puisque pendant la période de location, le crédit-bailleur va toucher des sommes qu’il va ensuite injecter dans une partie de l’achat ou de la construction de l’immeuble. Au terme du crédit-bail, le prix de vente fixé va lui permettre d’effectuer une plus-value.

Attention : le contrat de crédit-bail immobilier ne fait pas l’objet des règles protectrices qui propres au bail commercial.

La Rédaction
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