Le prêt relais : conditions, montants et durée

pret relaisSi vous souhaitez vendre votre bien immobilier afin de faire une nouvelle acquisition, sachez que le prêt relais vous permet d’accéder à un emprunt pour d’acheter immédiatement ce bien.


Qu’est-ce que le prêt relais ?

Dans le cas d’une vente d’un bien immobilier en vue de l’achat d’un nouveau bien immobilier, le prêt relais est un crédit constituant une solution transitoire pour l’emprunteur. Vous pouvez grâce à lui, achetez immédiatement le logement visé. Et ce, même si vous n’avez pas encore finalisé la vente de votre ancien logement.

Ce prêt peut s’exprimer sous la forme d’une avance octroyée par l’établissement bancaire choisi. Elle est calculée sur la base de la valeur du bien immobilier actuel de l’emprunteur. Dès que le bien est vendu, l’emprunteur devra rembourser la banque du montant emprunté.

Quels sont les différents types du prêt relais ?

C’est l’établissement bancaire qui analyse votre situation, en vue de vous faire l’offre de crédit relais la plus adaptée à votre profil et à vos besoins.

Il est possible que la banque vous propose un prêt relais associé à un prêt complémentaire (par exemple, un prêt immobilier) dans le but de garantir le plan de financement fixé. C’est le cas lorsque la valeur du bien à financer est supérieure à celle du bien à vendre.

Voici donc les types de prêt que l’on peut vous proposer :

Le prêt relais sec

Le crédit relais sec est une solution de financement lorsque la valeur du logement est inférieure (ou égale) à celle du bien qui doit être mis en vente.

Plus exactement, il s’agit d’une avance financière octroyée par la banque. Celle-ci n’est d’ailleurs pas associée à prêt immobilier principal.

Le crédit de l’emprunteur sera soldé lors de la vente du bien immobilier. Avant cela, l’emprunteur doit payer les intérêts d’emprunt chaque mois.

À noter que le taux d’intérêt appliqué à un prêt relais sec est supérieur à celui d’un emprunt traditionnel.

Pour la durée de remboursement, elle est estimé à 2 ans maximum.

Le prêt relais « associé » ou « adossé »

Dans le cas où le montant d’un prêt relais n’est pas suffisamment important pour acquérir un nouveau logement, il vous sera possible de compenser par un crédit immobilier classique.

Par conséquent, vous devriez payer chaque mois les intérêts du prêt relais ainsi que les  mensualités du crédit immobilier (intérêts et capital).

Lorsque le logement sera vendu et le crédit relais soldé, vous devriez vous acquitter uniquement des mensualités du crédit immobilier classique.

Pour un prêt relais adossé, la durée de remboursement est de 2 ans. Au terme de ces années, à le prêt immobilier classique démarre.

Le prêt relais avec franchise totale

Vous pourrez bénéficier d’un emprunt pour une période de 24 mois, sans avoir à payer les intérêts du prêt lors des 12 premiers mois.

Si vous vendez votre bien avant le terme des 12 mois, vous rembourserez alors le capital restant dû et les intérêts pour l’année passée. Dans le cas contraire, vous remboursez (sur les 12 mois qui suivent) chaque mois les intérêts générés des intérêts de la 1ère année.

Il est possible que la banque vous attribue également un crédit immobilier classique dans le but de compléter le financement de votre achat immobilier. Par conséquent, un différé d’amortissement vous sera attribué pendant les 24 premiers mois, afin de limiter la mensualité de remboursement aux intérêts du prêt.

Cette opération est avantageuse si elle augmente le coût total des crédits. Elle peut alors être bénéfique à l’emprunteur qui a des difficultés à vendre son bien.

Le prêt relais intégré

Le prêt relais intégré est adressé aux emprunteurs désirant éviter les inconvénients engendrés par une vente difficile de leur bien.

L’établissement financier choisi attribuera alors un unique prêt relais intégré, destiné à couvrir l’ensemble de l’opération financière.

Même si le prêt relais intégré a l’air d’un crédit immobilier classique (résumé par la formule capital + intérêts = mensualités fixes), sachez que vous pouvez utiliser le produit de la vente de votre ancien bien comme un remboursement anticipé, pour financer une partie du prêt relais intégré.

Sans pénalités, vous pourrez dès lors bénéficier de mensualités réduites ou d’une durée d’emprunt allégée.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Les conditions du prêt relais correspondent à celles des crédits immobiliers. Sera prise en compte votre situation financière.

Puisque vous ne payez que les taux d’intérêts jusqu’à la vente du bien, les mensualités seront incluses dans les charges et seront comptabilisées dans le calcul du taux d’endettement (inférieur à 33%).

Quel est son montant ?

Le montant du prêt est évalué en fonction de la valeur du logement à vendre. Celle-ci est habituellement déterminée par expert immobilier, mandaté par la banque de votre choix. C’est une étape capitale car elle permet d’éviter les surestimations, qui retarderaient la vente et prolongerait la durée du crédit relais.

Ainsi, l’établissement bancaire en charge de votre demande de prêt tient compte la zone géographique du logement ainsi que ses spécificités (surface, architecture etc).

L’emprunteur est susceptible de bénéficier d’une avance déterminé entre 50 et 80 % de la valeur du bien. Cela varie selon les établissements financiers.

Quel est son taux ?

La loi a décidé de statuer sur le taux du prêt relais à la suite de multiples abus. Appelé aussi “taux d’usure”, il est désormais plafonné et révisé chaque trimestre par la Banque de France.

Le remboursement

Le remboursement du prêt relais constitue sa particularité. Il comporte deux phases :

  • la durée du prêt, pendant laquelle l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts produits par l’emprunt.
  • lors de la revente de son bien, l’emprunteur rembourse alors le capital.

Le plus souvent, ce type de prêt est contracté sur une durée de 12 mois, renouvelable une fois. La durée maximale est donc estimée à 24 mois. En effet, 7 mois est la période moyenne pendant laquelle l’emprunteur vend son bien, lui permettant de solder son prêt relais.

Comment est calculé le prêt relais ?

La valeur du bien (à l’estimation) est multipliée par 70 % – Capital restant dû.

Ainsi : 100.000 € x 70 % – 50.000 € = 20.000 €. Le résultat correspond au montant du prêt relais.

Afin de calculer le montant du prêt principal, il faut faire l’opération suivante :

(Prix nouveau bien – Prêt relais) + Capital Restant Dû + Prêt Relais

Ainsi, avec les mêmes chiffres utilisés ci-dessus :

(200.000 € – 20.000 €) + 50.000 € + 20.000 € = 180.000 € + 50.000 € + 20.000 € = 250.000 €. Il s’agit là de la somme du prêt principal.

Une fois votre bien vendu, vous pourrez solder le crédit relais de 20.000€ (100.000€ – 20.000€ = 80.000€). Avec les 80.000€ restant de la revente de votre ancien logement, vous allez pouvoir rembourser le capital restant dû de ce même logement, soit 50.000€.

Par conséquent, vous possédez 30.000€ pour alimenter le prêt principal par remboursement anticipé. Vous pouvez également l’utiliser comme épargne.

Quelle assurance pour le prêt relais ?

L’assurance de l’emprunteur n’est pas obligée. Néanmoins, la plupart des banques l’exigent. Surtout si l’acquisition concerne un bien immobilier.

En outre, l’emprunteur peut refuser la proposition d’assurance du prêteur et prendre l’assurance de son choix.

Quels sont les avantages du crédit relais ?

Il y a 3 avantages à distinguer. Ils concernent :

  • l’achat d’un bien ancien, vous permettant de bénéficier d’une souplesse concernant les fonds requis, qui vous sont attribués   immédiatement si vous avez trouvé le logement que vous souhaitez.
  • l’achat d’un bien neuf est idéal, si vous souhaitez faire construire ou faire une nouvelle acquisition (en l’occurrence un  logement neuf en VEFA). Il vous accordera les avances de fonds nécessaires.
  • la capitalisation des mensualités de remboursement, si vous remboursez actuellement un prêt sur votre logement, sachez que chaque euro est remboursé. Ce sera donc un euro de moins à emprunter pour financer l’achat de votre nouveau logement.

Attention aux périodes de crises économiques, pendant lesquelles un logement aura des difficultés à être vendu. Les banques peuvent ainsi durcir leurs conditions d’emprunt. Les taux peuvent être également plus élevées.

De plus, si après 24 mois, votre bien n’est toujours pas vendu, la banque a la possibilité de le vendre aux enchères. La Banque de France recense de nombreux cas de surendettement consécutifs à des prêts relais échus. Il est impératif que vous veillez à ce que votre logement soit vendu avant de faire une nouvelle acquisition. Sachez qu’il existe de multiples solutions d’hébergement temporaire, en attendant de trouver le bien qui vous convient.

Enfin, si votre logement est au contraire acheté rapidement, sachez que la signature de la vente pourrait être retardée pour les raisons éventuelles suivantes :

  • levée conditions suspensives
  • préemption de la municipalité
  • refus de prêt pour l’acquéreur
  • découverte de vices cachés

Quels sont les risques du crédit relais ?

Le crédit relais a aussi certains inconvénients :

  • Il présente un coût financier. Plus l’emprunteur mettra longtemps à vendre son logement initial, plus le coût de son crédit immobilier sera élevé.
  • Si l’emprunteur ne parvient pas à vendre son bien initial dans les délais prévus, il sera contraint de diminuer son prix, parfois dans des proportions importantes afin de le vendre avant l’expiration de la date d’échéance du prêt.
  • Si le bien initial n’est pas vendu, ou si la vente s’effectue à un prix trop bas, le prêt relais n’aura pas été totalement remboursé. Le remboursement final s’effectuera alors au moyen d’une conversion en crédit immobilier classique. L’opération pourrait s’avérer plus onéreuse que prévu.

Autres options

Changer son prêt relais en prêt immobilier classique

Vous avez pas la possibilité de modifier votre prêt relais en prêt immobilier classique auprès de votre banque, en négociant. Cela peut arriver dans le cas d’un imprévu (un chantier de construction qui change le vis-à-vis, par exemple).

Plusieurs solutions se présentent alors à vous :

  • Rallonger la durée du prêt relais
  • Baisser la prix de vente de votre bien
  • Mise en location du nouveau bien afin de supporter les charges

Étant donné qu’il est impératif de ne pas excéder le taux maximum d’endettement recommandé (à savoir 33 %), la banque sera encline à négocier des solutions de secours. À noter que la transformer de votre crédit relais en crédit classique peut engendrer des situations financières particulièrement difficiles.

Le prêt achat-revente

Il correspond à l’opération financière suivante : l’emprunteur fait racheter son prêt immobilier en cours par une autre banque, en y incluant le capital restant dû. À cela s’ajoute le montant servant à financer le nouveau logement. Comparé au prêt relais, le prêt achat-revente entraîne un taux d’endettement moins élevé.

La Rédaction
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