Quels sont les frais de rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier permet de regrouper l’ensemble de vos crédits en une seule mensualité. Si son principe est simple, cet article vous à tout comprendre de cette opération financière.


Qu’est-ce que le rachat de crédit ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération financière permettant de regrouper les mensualités de plusieurs crédits en cours en un crédit unique, et ainsi de n’être plus prélevé que d’une seule mensualité sur un montant total.

Un rachat de crédit est envisageable pour pratiquement tous les types de crédit immobilier et crédit à la consommation :

  • Les crédits auto ;
  • Les crédits travaux ;
  • Les prêts personnels ;
  • Les crédits renouvelables ;
  • Les découverts bancaires ;
  • Les prêts immobiliers sous toutes leurs formes (taux fixe ou variable, avec ou sans hypothèque).

Comment fonctionne le rachat de crédit immobilier ?

Lorsque vous effectuez un achat, que ce soit pour consommer des produits ou pour un bien immobilier, vous pouvez faire une demande de crédit. Pour un achat immobilier, le prêt est très souvent inévitable.

Afin d’obtenir la somme demandée, votre organisme financier vous demande de rembourser cette somme avec un taux d’intérêt chaque mois. Le rachat de crédit peut vous permettre de faire baisser ce taux d’intérêt. Le pouvoir d’achat est amélioré mais impacté sur du plus long terme.

Pour cela, il vous faut faire des comparatifs, des simulations de rachat de crédit pour voir ce qui est le plus avantageux dans votre situation. Vous pouvez dès maintenant utiliser notre simulateur gratuit pour découvrir tous vos avantages.

Le rachat de crédit est ouvert à toute personne souhaitant modifier ses conditions de remboursement en durée ou en terme de taux d’intérêt.

Cependant, il est tout à fait possible que votre rachat de crédit soit refusé pour plusieurs raisons :

  • Un fichage au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) ou FCC (Fichier central des chèques) ;
  • Un taux d’endettement trop élevé ;
  • Un conflit avec votre créancier.

Quand et comment faire un rachat de crédit immobilier ?

Tout d’abord, pour faire une demande de rachat de crédit, il faut élaborer un dossier comme pour une demande de prêt immobilier. Il vous faudra alors fournir les pièces suivantes :

  • Votre état civil ;
  • Vos revenus et vos charges ;
  • Votre taux d’endettement (qui ne doit pas être supérieur à 33%) ;
  • Votre patrimoine immobilier (et l’acte d’achat si vous êtes propriétaire).

Ensuite, vous devez faire vérifier vos garanties financières en cas de non-respect des mensualités du rachat de crédit. Il peut s’agir :

  • D’une tierce personne qui fait office de caution ;
  • D’une hypothèque sur votre patrimoine immobilier ;
  • De justificatifs concernant votre situation financière ;
  • D’un justificatif selon lequel votre situation personnelle est saine.

Après avoir étudié votre solvabilité, l’organisme prêteur va vous faire une proposition qu’il faut renvoyer signée.

Vous recevez une notification d’acceptation ou de refus de votre demande dans les semaines suivantes.

Vous devez avoir en tête que la question de la temporalité est importante dans le cadre d’un rachat de crédit, puisqu’il faut prendre en compte les frais liés à ce rachat qui peuvent être élevés.

Il est bon de savoir qu’il n’existe aucune loi qui impose à un souscripteur à souscrire à une assurance emprunteur. C’est donc une assurance facultative qui est souscrite par les souscripteurs responsables.

Quels sont les taux du rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est le cas qui se présente le plus souvent.

Dans ce cas, il faut veiller à bien faire attention au type de taux que vous aurez une fois le rachat de crédit accepté.

Ces différents taux sont au nombre de trois :

  • Le taux fixe. C’est un pourcentage qui est vu au moment de la signature et qui ne changera pas jusqu’à la fin de votre remboursement de prêt ;
  • Le taux flottant. Il va varier chaque année en fonction d’un indice ;
  • Le TAEG fixe (taux annuel effectif global). Ce pourcentage vous aide à connaître ce que va vous coûter votre emprunt en globalité. Il inclut la somme de votre emprunt et les frais qui se greffent autour.

Le premier et le second taux peuvent se proposer à vous comme un choix. Quant au troisième taux, il est intéressant de le connaître pour s’apercevoir du volume d’argent à rembourser.

Voici un tableau pour vous donner une idée globale des taux d’emprunt actuels au 20 février 2020

Durée d’emprunt Fourchette basse Fourchette moyenne Fourchette élevée
15 ans 0.64 % 1.00 % 2.42 %
20 ans 0.77 % 1.15 % 2.77 %
25 ans 1.05 %  1.40 % 2.25%

En fonction de votre capacité de remboursement, il est possible que votre banque puisse vous refuser votre renégociation de prêt. La capacité à emprunter va se définir autour de plusieurs critères comme le taux d’endettement, le reste à vivre ou l’apport initial.

Quels sont les frais de rachat de crédit immobilier ?

Avec le rachat de crédit immobilier, vous devrez cependant obtenir un coût total du crédit suffisamment intéressant pour compenser les frais suivants :

Les IRA : indemnités de remboursement anticipé

Vous devrez vous acquitter de ces indemnités de remboursement anticipé, même si vous les aviez négociées en amont, car ces négociations excluent toujours le cas d’un rachat de crédit immobilier par une banque concurrente.

Elles représentent le total des six mois d’intérêts à suivre au moment de la demande de rachat immobilier mais ne peuvent excéder 3% du capital restant dû.

Les frais de courtage

Si vous avez fait appel à un courtier en rachat de crédit, ou Intermédiaire en Opération Bancaire (IOB) pour vous accompagner dans vos démarches, ce dernier peut vous facturer des frais correspondant à sa commission. On parle alors de mandataire exclusif.

Dans un rachat de crédit, les coûts de courtage varient de 1% à 5% du montant du nouveau prêt en fonction de la difficulté technique que présente le dossier.

Les frais de garanties

Un rachat de crédit implique un nouvel emprunt et donc une nouvelle garantie. Selon votre garantie actuelle, les démarches sont différentes.

Si l’opération est garantie par une hypothèque, des frais de notaire sont appliqués pour la main-levée. Ils sont compris dans le montant global de l’opération.

Il faudra ensuite prévoir la mise en place d’une nouvelle garantie. Si votre garantie actuelle est une caution par un établissement qui se porte caution du remboursement du prêt, vous récupérerez 75% du fonds mutuel de garantie que vous aviez versé lors de la souscription du premier crédit. Cette somme vous permettra de payer la nouvelle garantie à mettre en place.

Les frais d’assurance

Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, les établissements financiers exigent la souscription d’une assurance emprunteur. En cas de problème de santé de l’emprunteur, c’est l’assureur qui prendra le relais dans le remboursement des mensualités.

La banque vous proposera automatiquement son assurance groupe. Vous pourrez, pour payer moins cher, bénéficier d’une délégation d’assurances proposée par un tiers.

En effet, la banque n’a en effet plus le droit, depuis le 1er septembre 2010, de refuser le contrat d’un assureur si ce dernier offre un niveau de garanties équivalent à celui de son contrat groupe.

Les frais de dossier

Comme pour toute opération bancaire, un rachat de crédit est soumis au paiement de frais de dossier, qui seront redevables à la banque ou au courtier qui vous propose le nouvel emprunt.

En théorie, les frais de dossier demandés sont de l’ordre d’environ 1% du montant emprunté. Cependant, en pratique et comme pour le taux, ils peuvent être négociés.

Vous pourrez réussir à obtenir un rabais, voire une exonération, selon la qualité de votre dossier et votre “profil emprunteur”, et selon votre établissement bancaire : ce dernier vous demandera sûrement de domicilier vos comptes bancaires dans l’une de ses agences.

Vous devez savoir que les frais de dossier ne doivent être déboursés qu’en cas d’acceptation de votre demande de rachat. Le refus de votre demande ne doit pas vous être facturé.

Si l’on fait le total du calcul des frais de rachat de crédit immobilier, on arrive rapidement à 1 000 €, voire 2 000 €. Tout dépend des banques et de votre profil emprunteur. D’où l’intérêt d’effectuer une simulation afin de voir si la baisse des mensualités est suffisamment intéressante pour l’opération en vaille le coup.

Pour cela, vous pouvez utiliser notre simulateur pour obtenir les meilleurs taux ou contacter notre équipe d’experts Mes-Allocs afin d’avancer plus sereinement dans votre démarche.

 

 

La Rédaction
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