Revenus fonciers : ce qu’il faut savoir

En tant que propriétaire bailleur, les revenus encaissés mensuellement sur les locations constituent, en fiscalité, des revenus fonciers ou revenus du patrimoine. À l’instar des autres types de revenus, ces revenus fonciers doivent être déclarés aux impôts. Mes Allocs fait le point sur les revenus fonciers dans cet article.

Qu’est-ce que les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers désignent les recettes qu’un particulier obtient de la mise en location d’un bien immobilier. Ces revenus peuvent faire référence aux loyers versés par un locataire à son et ou ses bailleurs (pour les biens gérés en indivision), mais en réalité, la catégorie des revenus fonciers est beaucoup plus large. Ainsi, il peut s’agir d’un appartement, une maison ou un studio, ou un local professionnel, s’il s’agit d’un bureau, d’un entrepôt, etc. Toutefois, cela peut aussi être un investissement locatif dans une société foncière ou dans un véhicule financier, type Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou Fonds de Placements Immobiliers (FPI). 

Les Monuments historiques, le dispositif Scellier ou encore la loi Pinel sont également inclus dans cette catégorie. Les revenus provenant de la location nue des propriétés bâties ou non bâties sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. 

Par définition, les revenus fonciers sont des revenus perçus et sont donc imposables, au même titre que tout autre revenu perçu par un contribuable. Ils forment l’une des huit catégories de revenus, soumises à l’impôt sur le revenu, avec : 

• Les traitements, salaires, pensions et rentes viagères ;
• Les rémunérations des dirigeants de société ;
• Les bénéfices industriels et commerciaux ( BIC) ;
• Les bénéfices non-commerciaux (BNC) ;
• Les bénéfices agricoles (BA) ;
• Les revenus mobiliers ;
• Les plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles.

En France, pour rappel, l’impôt sur le revenu est calculé selon un barème progressif, qui comprend des taux et des tranches. Ce système s’applique à tous les contribuables, salariés, auto-entrepreneurs, retraités ou encore bailleurs.

Les revenus de locations nues et meublées ne sont pas imposés dans la même catégorie. En effet, les premiers sont des revenus fonciers tandis que les seconds appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Par conséquent, la location meublée ne fait donc pas partie des revenus fonciers.

Comment déclarer les revenus fonciers ?

À partir du mois d’avril ou mai, chaque année, les contribuables reçoivent une déclaration d’impôt, à remplir et à renvoyer. Pour déclarer tous vos revenus fonciers et autres, il faut remplir la déclaration du formulaire Cerfa n°2042. Il s’agit d’une première étape obligatoire pour tous les propriétaires, peu importe le choix du régime d’imposition. Par la suite, au cas par cas, ils peuvent être amenés à remplir d’autres formulaires de déclaration de revenus fonciers complémentaires en 2025 : 

• Dans le cas d’un régime d’imposition réel : déclaration pour les revenus fonciers n°2044, qui sera ensuite annexée à sa déclaration générale.
• Dans le cas d’un investissement immobilier dans le cadre d’un programme d’incitation ou de déduction fiscale (Pinel, outre-mer) : déclaration n°2044-SPE.

Nouveau : Le 10 avril 2025 marquera le début de la déclaration des revenus. En attendant de connaître la date limite, il est prudent de rassembler les documents nécessaires.

Si vous avez choisi de déclarer l’impôt sur le revenu en ligne, les données personnelles seront prises en compte, mais vous pouvez les modifier à tout moment.

Nouveau : Le jeudi 10 avril 2025 marquera le début de la déclaration des revenus. La date limite reste à définir, mais mieux vaut d’ores et déjà réunir ses documents.

Imposition revenus fonciers : quel régime choisir ?

Contrairement à d’autres revenus courants, comme les salaires, traitements, pensions, etc.), il existe 2 régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel. Choisir le régime d’imposition des revenus fonciers repose sur le montant des recettes annuelles, mais aussi sur les charges.

Le régime micro-foncier

Lorsque les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros par an, c’est le régime micro-foncier qui s’impose. Le revenu foncier net imposable est calculé par l’administration fiscale qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés. En revanche, il n’est possible de déduire aucune des charges pour son montant réel. Vous devez indiquer vos recettes brutes sur la déclaration N° 2042 et n’avez pas de déclaration de revenus fonciers à remplir. 

Il faut savoir que même si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros, il est possible de choisir le régime réel. Vous pouvez y penser notamment quand les charges déductibles dépassent l’abattement de 30 % prévu par ce régime. Toutefois, une fois le changement fait, vous ne pourrez pas le révoquer avant 3 ans. 

Le régime réel

Au-delà de 15 000 euros, un contribuable est obligatoirement soumis de plein droit au régime réel. Il en est de même si vous êtes propriétaire d’au moins un bien loué dans le cadre d’un dispositif locatif exclusif de l’application du micro-foncier.  

Le régime réel reprend le principe des frais réels pour les salariés, à savoir qu’avec cette option, aucune indemnité forfaitaire n’est retenue. C’est à vous de définir le revenu foncier net imposable. Pour ce faire, il faut prendre la totalité des recettes en soustrayant les charges foncières supportées dans l’année, ainsi que certains avantages fiscaux liés au dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie, etc.) le cas échéant. 

Pour cela, il faut compléter une déclaration de revenus fonciers N° 2044 ou N° 2044 S puis transmettre le résultat obtenu (bénéfice ou déficit) sur la déclaration N° 2042.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Pour restaurer un logement ou simplement la maintenir en bon état, le propriétaire est obligé d’engager certains frais. Ces dépenses, nécessaires à l’entretien du bien, sont déduites des revenus fonciers. Une liste complète des dépenses éligibles est inscrite dans le Code Général des Impôts (articles 29 et 31), mais il est possible de citer :

• Les frais de gestion, de garde et de procédure ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation ;
• Les dépenses d’amélioration ;
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ;
• Les provisions pour charges de copropriété ;
• Les primes d’assurance ;
• Les impôts et taxes ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement.

Attention, car il est question ici des dépenses de rénovation et d’amélioration concernant les travaux. Les frais de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déduits des revenus fonciers.

Par exemple, si vous décidez de refaire la toiture pour améliorer la performance énergétique du logement, il est possible de déduire les charges et les devis des professionnels de vos revenus fonciers. En revanche, en cas d’installation d’une piscine ou une terrasse, cela se fera à vos frais.

Comment déduire les charges des revenus fonciers ?

Pour commencer, il faut s’assurer de conserver tous les justificatifs de paiement. Dans le cas où un contrôle fiscal ou une erreur sur votre déclaration de revenus surviendrait, ils vous seront utiles si vous devez faire une réclamation. Pour être éligible à la déduction d’impôts, les charges doivent répondre aux 3 conditions suivantes : 

• Être à la charge du propriétaire ; 
• Constituer une charge déductible ;
• Avoir été acquittée au cours de l’année d’imposition.

Si une charge ne remplit qu’une partie de ces conditions, elle sera déduite, mais pas en totalité. C’est par exemple le cas des charges de copropriété. Pour déclarer les charges, il faut se reporter au formulaire CERFA n°2044.