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Quel régime fiscal choisir pour son 1er investissement locatif ?

Article rédigé par Flavien Fritz le 4 octobre 2022 - 6 minutes de lecture

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous devrez déclarer vos loyers perçus chaque mois auprès des impôts. En fonction de votre régime fiscal, le montant pourra varier grandement. Choisir le bon régime fiscal pour votre premier investissement locatif pourra donc vous permettre d’optimiser vos revenus locatifs et de payer moins d’impôts.

Toutefois, entre les dispositifs (régime Duflot, loi Pinel, …), les termes techniques (déficit foncier, micro-BIC, …) ou encore les différentes lois existantes, il n’est pas simple de prendre la bonne décision. Dans cet article, on vous explique tout pour choisir la meilleure option en fonction de votre situation.

Quel régime fiscal choisir pour vos revenus locatifs ?

Revenus locatifs pour un logement loué non-meublé

Si vous louez votre bien vide, vous pouvez choisir entre deux types d’impositions sur vos revenus locatifs :

Le régime fiscal micro-foncier

En optant pour le régime micro-foncier, vous devrez déclarer uniquement les loyers perçus. Un abattement de 30 % sera appliqué ensuite automatiquement.  Concrètement ? 70 % de vos loyers perçus seront imposés ! Ce régime est à privilégier si vous percevez des revenus locatifs inférieurs à 15 000 €. 

Le régime réel

Le régime réel, quant à lui, vous permet de déduire toutes les charges déductibles de vos loyers perçus. Cela concerne notamment les intérêts liés à votre emprunt bancaire, les frais de notaire, les travaux de réparation, les charges de copropriété, etc. Cette option sera surtout avantageuse si vous avez des charges assez élevées ou si vous prévoyez de gros travaux, et que vos revenus annuels sont supérieurs à 15 000 €. En effet, si le montant des charges est supérieur aux loyers reçus, vous n’aurez pas d’impôt à payer. De plus, le déficit pourra être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

Revenus locatifs pour un logement loué meublé

Si vous louez votre logement meublé, vous serez automatiquement imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devrez, dans un premier temps, choisir entre deux statuts : le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) ou bien celui du loueur non professionnel (LMNP). Ensuite, il vous faudra choisir votre régime fiscal :

Le régime fiscal micro-BIC

Ici, vous devez uniquement déclarer les loyers perçus. Un abattement de 50 % sera alors appliqué lors de votre déclaration, ce qui signifie que les loyers imposés s’élèveront à 50 % des loyers perçus.

Le régime réel

Comme évoqué ci-dessus, cette option vous permet de déduire vos charges déductibles et donc, de calculer vos impôts exclusivement sur les loyers perçus après soustraction des charges.

Notez que le régime réel est obligatoire dans le cadre d’un logement loué meublé dès lors que vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € par an. Cela excepté durant vos 2 premières années de location où vous pouvez quand même choisir le régime micro-BIC.

Top 4 des dispositifs pour réduire votre fiscalité

La loi Denormandie 

La loi Denormandie de 2019, programme Action Cœur de ville, vise à inciter les investisseurs à acquérir un bien immobilier à rénover dans les zones urbaines qui possèdent de nombreux logements vacants ou en mauvais état. 

Elle offre une réduction d’impôt comprise entre 12 % et 21 % (dans la limite de 300 000 € par an et par foyer). Pour y être éligible, notez que :

  • cette loi concerne les biens acquis à rénover entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023.
  • 222 communes bénéficiaires du plan Action Cœur de ville, mis en place par le gouvernement, sont concernés par le dispositif Denormandie. 
  • vous n’êtes pas obligés de réaliser de gros travaux d’habilitation, mais il faut que le montant des travaux à réaliser représente au moins 25 % du prix d’achat. 
  • le bien doit être loué vide (non meublé) pour une durée d’au moins 6 ans à une personne extérieure à votre foyer fiscal.
  • les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés et encadrés en fonction d’un barème annuel.

La loi Pinel 

Similaire à la loi Denormandie, la loi Pinel permet aussi d’obtenir une réduction d’impôts pour les logements achetés neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Elle offre également une réduction d’impôt comprise entre 12 % et 21 % (dans la limite de 300 000 € par an et par foyer). Pour en bénéficier, certains critères sont à respecter :

  • le bien doit être loué vide (non meublé) pour une durée d’au moins 6 ans à une personne extérieure à votre foyer fiscal.
  • le logement doit être la résidence principale de votre locataire.
  • les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés et encadrés en fonction d’un barème annuel.
  • il doit être situé dans une zone géographique spécifique (les zones concernées sont régulièrement mises à jour et peuvent être vérifiées grâce aux outils de zonage en ligne).

Le dispositif Cosse

Se substituant au Borloo ancien depuis le 1er janvier 2017, le dispositif  “Louer abordable” dit “Cosse” permet d’obtenir une déduction forfaitaire commençant à 15 % et pouvant aller jusqu’à 85 % sur vos loyers.

Si vous avez acheté un logement pour lequel une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) avant le 1er mars 2022 et que ce bien est la résidence principale de votre locataire, vous pouvez demander une certaine réduction des revenus fonciers issus de ce logement.

Notez que c’est une déduction forfaitaire spécifique sur les loyers perçus et qu’un plafond de loyers est fixé pour chaque département.

Dans tous les cas et peu importe le dispositif choisi, il doit être précisé dans la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l’avantage fiscal. 

Maintenant que vous savez tout sur les régimes fiscaux à choisir pour votre premier investissement locatif, n’oubliez pas également de simuler le rendement locatif de celui-ci en fonction du régime fiscal afin d’être certain de réaliser une acquisition qui vous rapportera sur le long terme !


Flavien Fritz
Flavien est rédacteur au sein de l'équipe Mes Allocs, spécialisé en droit privé. Diplômé de l'Institut Catholique de Vendée, il rejoint Mes Allocs après une première expérience entrepreneuriale.

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