Comment sont imposés mes revenus fonciers ?

En tant que propriétaire bailleur, les revenus encaissés mensuellement sur les locations constituent, des revenus fonciers ou revenus du patrimoine. À l’instar des autres types de revenus, ces revenus fonciers feront l’objet d’une imposition. Comment sont donc imposés mes revenus fonciers? Notre équipe d’experts vous en explique les rouages. 

Comment déclarer mes revenus fonciers ?

Les revenus fonciers : explication

Les revenus fonciers ou revenus du patrimoine  ou encore revenus locatifs désignent les recettes qu’un particulier obtient de la mise en location d’un bien immobilier. Ces revenus peuvent faire référence aux loyers versés par un locataire à son et ou ses bailleurs (pour les biens gérés en indivision), mais en réalité, la catégorie des revenus fonciers est beaucoup plus large. Ainsi, il peut s’agir des revenus d’un appartement, une maison ou un studio, ou un local professionnel, s’il s’agit d’un bureau, d’un entrepôt, etc. Toutefois, cela peut aussi être un investissement locatif dans une société foncière ou dans un véhicule financier, type Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou Fonds de Placements Immobiliers (FPI). 

Les Monuments historiques, le dispositif Scellier ou encore la loi Pinel sont également inclus dans cette catégorie. Les revenus provenant de la location nue des propriétés bâties ou non bâties sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. 

Par définition, les revenus fonciers sont des revenus perçus et sont donc imposables, au même titre que tout autre revenu perçu par un contribuable. Il fait partie des huit catégories de revenus, soumises à l’impôt sur le revenu. 

Les revenus de locations nues et meublées ne sont pas imposés dans la même catégorie. En effet, les premiers sont des revenus fonciers tandis que les seconds appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Par conséquent, la location meublée ne fait donc pas partie des revenus fonciers.

Comment déclarer les revenus fonciers ?

À partir du mois d’avril (jeudi 13 avril pour 2023) ou mai, chaque année, les contribuables reçoivent une déclaration d’impôt, à remplir et à renvoyer. Pour déclarer tous vos revenus fonciers et autres, il faut remplir la déclaration du formulaire Cerfa n°2042. Il s’agit d’une première étape obligatoire pour tous les propriétaires, peu importe le choix du régime d’imposition. Par la suite, au cas par cas, ils peuvent être amenés à remplir d’autres formulaires de déclaration de revenus fonciers complémentaires en 2023 : 

• Dans le cas d’un régime d’imposition réel : déclaration pour les revenus fonciers n°2044, qui sera ensuite annexée à sa déclaration générale.
• Dans le cas d’un investissement immobilier dans le cadre d’un programme d’incitation ou de déduction fiscale (Pinel, outre-mer) : déclaration n°2044-SPE.

Si vous avez choisi de déclarer l’impôt sur le revenu en ligne, les données personnelles seront prises en compte, mais vous pouvez les modifier à tout moment.

Comment choisir le bon régime d’imposition ?

Il existe 2 régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel. Afin de choisir le bon régime d’imposition des revenus fonciers vous devez vous basez sur le montant de vos recettes annuelles, mais aussi sur les charges.

Le régime micro-foncier

Le régime micro foncier permet de simplifier la gestion des revenus. Lorsque les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros par an, c’est le régime micro-foncier qui s’impose. Il permet l’allégement des obligations déclaratives ; vous n’aurez qu’à indiquer vos recettes brutes sur la déclaration N° 2042. Le revenu foncier net imposable est calculé par l’administration fiscale qui applique un abattement automatique de 30 % sur les revenus fonciers brut. En revanche, il n’est plus possible de déduire aucune des charges pour son montant réel. L’abattement correspondant à une estimation des charges du propriétaire. 

Il faut savoir que même si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros, il est possible de choisir le régime réel. Vous pouvez y penser notamment quand les charges déductibles dépassent l’abattement de 30 % prévu par ce régime. Toutefois, une fois le régime micro-foncier choisi, vous ne pourrez pas le révoquer avant 3 ans. Il s’applique à l’ensemble des revenus fonciers d’un foyer fiscal . Le choix du régime micro foncier engage le propriétaire pour 3 ans sur l’ensemble de ses revenus fonciers.

Le régime réel

Lorsque le montant des revenus fonciers excède 15 000 € par an, un contribuable est obligatoirement soumis de plein droit au régime réel. 

Le régime réel reprend le principe des frais réels pour les salariés, à savoir qu’avec cette option, aucune indemnité forfaitaire n’est retenue. C’est à vous de calculer votre revenu foncier net, en fonction du revenu foncier brut auquel les charges réelles sont retirées.. Pour ce faire, il faut prendre la totalité des recettes en soustrayant les charges foncières supportées dans l’année, ainsi que certains avantages fiscaux liés au dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie…). 

Pour cela, il faut compléter une déclaration de revenus fonciers N° 2044 ou N° 2044 S puis transmettre le résultat obtenu (bénéfice ou déficit) sur la déclaration N° 2042.

Quelles charges peut-on déduire des revenus fonciers ?

Les charges déductibles du revenus fonciers

Pour être déduites, les charges doivent nécessairement se rapporter à un bien faisant l’objet d’un contrat de location. Pour restaurer un logement ou simplement la maintenir en bon état, le propriétaire est obligé d’engager certains frais. Ces dépenses, nécessaires à l’entretien du bien, sont déduites des revenus fonciers. Une liste complète des dépenses éligibles est inscrite dans le Code Général des Impôts (articles 29 et 31), mais il est possible de citer :

• Les frais de gestion, de garde et de procédure ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation ;
• Les dépenses d’amélioration ;
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ;
• Les provisions pour charges de copropriété ;
• Les primes d’assurance ;
• Les impôts et taxes ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement.

Attention, car il est question ici des dépenses de rénovation et d’amélioration concernant les travaux. Les frais de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déduits des revenus fonciers.

Par exemple, si vous décidez de refaire la toiture pour améliorer la performance énergétique du logement, il est possible de déduire les charges et les devis des professionnels de vos revenus fonciers. En revanche, en cas d’installation d’une piscine ou une terrasse, cela se fera à vos frais.

La méthode de déduction des charges

Pour commencer, il faut s’assurer de conserver tous les justificatifs de paiement. Dans le cas où un contrôle fiscal ou une erreur sur votre déclaration de revenus surviendrait, ils vous seront utiles si vous devez faire une réclamation. Pour être éligible à la déduction d’impôts, les charges doivent répondre aux 3 conditions suivantes : 

• Être à la charge du propriétaire ; 
• Constituer une charge déductible ;
• Avoir été acquittée au cours de l’année d’imposition.

Si une charge ne remplit qu’une partie de ces conditions, elle sera déduite, mais pas en totalité. C’est par exemple le cas des charges de copropriété. Pour déclarer les charges, il faut se reporter au formulaire CERFA n°2044. 

Il est possible de déduire des revenus fonciers le montant des dépenses supportées pour le compte des locataires et qui n’ont pas été remboursées au 31 décembre de l’année du départ du locataire.