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Comment économiser sur un prêt immobilier ?

Article rédigé par Constance de Cagny le 9 juin 2021 - 7 minutes de lecture

Le coût d’un crédit immobilier n’est pas uniquement constitué des intérêts. D’autres frais annexes sont indispensables pour obtenir le financement. Certains peuvent être négociés comme l’assurance emprunteur. Le choix de la garantie est également déterminant. Voici nos conseils pour faire baisser le coût de votre prêt immobilier.

Choisissez la bonne durée de remboursement

Depuis janvier 2020, les banques ne peuvent plus prêter au-delà de la durée de 25 ans. Cette limite imposée, comment choisir la maturité idéale de votre crédit immobilier ? Votre situation financière et votre capacité de remboursement vont la déterminer, sachant que le deuxième règle à respecter est un taux d’endettement plafonné à 33%.

Plus la durée s’allonge, plus le coût de votre crédit sera important, puisque vous aurez davantage d’intérêts à payer à un taux qui sera plus élevé. Plus rapidement vous remboursez la banque, moins le crédit coûtera cher, puisque le risque d’impayés est écourté. Mais allonger la durée de remboursement permet de aussi réduire le montant des mensualités pour éviter des fins de mois difficiles. L’arbitrage se fait en fonction de votre capacité d’endettement, la finalité étant toujours d’assumer sa dette tout en gardant un budget équilibré et un reste à vivre décent.

 

Les courtiers en ligne proposent des simulateurs de crédit immobilier qui vous permettent de calculer la mensualité à payer en fonction des différents paramètres (montant emprunté, durée de remboursement, taux d’emprunt, apport personnel, frais annexes). Il est vivement recommandé de solliciter les services d’un professionnel pour étudier la faisabilité de votre demande de prêt et obtenir une analyse personnalisée. Un courtier pourra négocier à votre place auprès du banquier et vous obtenir les meilleures conditions d’emprunt, qui ne se résument pas au seul taux d’intérêt. D’autres dépenses qui composent le coût d’un crédit immobilier peuvent faire l’objet d’une négociation.

Déléguez l’assurance emprunteur

Pour accorder un financement immobilier, la banque va systématiquement exiger la souscription à une assurance de prêt qui va en garantir la bonne fin et protéger l’emprunteur en cas d’aléas de la vie. L’assurance intervient pour payer les mensualités à votre place si vous venez à décéder ou êtes dans l’incapacité de faire face à vos échéances suite à une maladie ou un accident qui vous priverait de revenus suffisants. Elle est également une protection pour vos ayants droit, puisqu’en cas de décès ils sont déchargés de la dette et récupèrent la propriété du bien immobilier.

 

L’assurance emprunteur représente une part conséquente dans le coût total de votre prêt à l’habitat ; cette dépense contrainte peut peser jusqu’à 40% du coût global du crédit. Bon nombre d’emprunteurs pensent à tort que l’assurance est liée au crédit et qu’ils doivent souscrire la formule bancaire. Il y a une décennie, le législateur s’est emparé de cette anomalie et a souhaité agir en faveur du pouvoir d’achat des ménages.

En amont du prêt

La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Introduit en septembre 2010, le principe de délégation d’assurance vous permet de souscrire une offre alternative à celle proposée par votre banque. À garanties équivalentes, condition indispensable pour que le prêteur accepte une assurance souscrite auprès d’un assureur externe, un contrat individuel coûte trois voire quatre fois moins cher que le contrat bancaire.

 

Comment trouver l’assurance adaptée la plus compétitive ? Les comparateurs spécialisés comme Magnolia.fr vous accompagnent dans votre recherche du contrat qui correspond à votre profil et à votre projet. Non seulement les offres individuelles présentent des garanties sur-mesure, qui prennent en compte toutes vos caractéristiques, mais elles sont bien moins onéreuses que les contrats bancaires conçus pour une communauté d’assurés. Vous payez le juste prix pour des garanties qui couvrent exactement les risques que vous incarnez.

 

Sur la durée initiale de votre crédit, la délégation d’assurance peut vous faire économiser jusqu’à 15 000€ ! Une somme loin d’être substantielle qui vient diminuer le coût global de votre crédit immobilier. En période actuelle de taux bas, l’assurance emprunteur est le seul réel levier d’économies sur un crédit immobilier. Les banques rechignent à réduire les frais de dossier, certaines les ont même augmentés en 2020. En déléguant l’assurance, vous épargnez de manière indolore et pouvez consacrer le gain à d’autres projets.

En aval du prêt

Vous avez souscrit le contrat d’assurance bancaire ? Pas de panique. La loi offre à tout emprunteur, quelle que soit l’antériorité de son crédit, l’opportunité de changer de contrat en cours de prêt. Durant la première année du crédit, vous pouvez substituer le contrat par un autre à garanties au moins équivalentes, à tout moment au plus tard 15 jours avant la date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt (loi Hamon).

Au-delà de la première échéance, ce sont les dispositions de l’amendement Bourquin qui s’appliquent. La demande de changement doit intervenir dans un délai de deux mois avant la date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt. L’occasion d’économiser sur l’assurance est offerte chaque année sur toute la durée du prêt.

 

Plus tôt vous effectuerez le changement d’assurance, plus important sera le gain. Sur la durée de remboursement restante, les économies se chiffrent en milliers d’euros. Magnolia.fr met en concurrence des dizaines de contrats, effectue pour vous les démarches de résiliation/substitution et vous permet d’être protégé par une assurance compétitive, conforme aux exigences de votre banque.

Préférez le cautionnement à l’hypothèque

Parmi les frais liés à l’obtention d’un crédit immobilier, figure la garantie qui permet à la banque de se prémunir des risques d’impayés. Cette protection permet le remboursement des sommes prêtées en cas de défaut de paiement en dehors des cas couverts par l’assurance emprunteur.

 

Il existe deux formes de garanties :

  1. l’hypothèque : elle est une garantie réelle car elle repose sur le ou les biens immobiliers appartenant à l’emprunteur. En grec, “hypothèque” est dérivé du verbe “mettre en gage”. En cas d’impayés, le logement est saisi et vendu aux enchères afin que la banque récupère les sommes dues. Dans le cadre de l’achat d’un bien existant neuf ou ancien, la garantie hypothécaire est appelée “privilège du porteur de deniers” (PPD).
  2. la caution : il s’agit d’une couverture financière adossée à un fonds de garantie mutualisé. En cas de défaut de paiement, le fonds prend en charge les mensualités du crédit. Avant de saisir le bien en dernier recours, l’organisme de cautionnement va privilégier d’autres issues comme le rééchelonnement des dettes.

 

En moyenne, l’hypothèque conventionnelle représente 2% du montant total de votre crédit immobilier. Vous pouvez estimer le coût de la garantie hypothécaire de votre emprunt grâce au simulateur du Service Public. Le PPD est moins onéreux car il ne comprend pas de taxe de publicité foncière.

La caution est la solution à privilégier car elle ne nécessite pas l’intervention d’un notaire a contrario des deux autres garanties, et surtout, elle vous permet de récupérer une partie du coût en fin de prêt. Certaines sociétés de cautionnement comme le Crédit Logement restituent à l’emprunteur jusqu’à 75% de sa participation au Fonds Mutuel de Garantie quand le prêt arrive à son terme.

 

Plus de 60% des crédits immobiliers sont adossés à une caution, parce que cette garantie est la moins chère. Autre avantage de la caution : vous n’aurez pas de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt. Une situation qu’il vous faut envisager si vous revendez le bien immobilier avant le terme du crédit.


Constance de Cagny
Constance est rédactrice au sein de l'équipe Mes Allocs. Elle a l'habitude d'écrire sur les sujets conso, bons plans et économies. Diplômée de l'ENACO, elle rejoint Mes Allocs après une première expérience en cabinet notarial.

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