Exonération de plus-value immobilière : Comment ça marche ?

Pour l’année 2021 le Gouvernement avait mis en place des abattements spéciaux concernant les plus-values immobilières. Cela dans le but de débloquer le foncier et ainsi offrir une possibilité de développements pour les logements sociaux. Pour bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière, plusieurs conditions sont à respecter. On vous explique en détail ici.

Qu’est-ce que l’exonération de plus-value immobilière ?

Dans certain cas vous pouvez bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière. Pour être éligible, la vente doit être inférieur ou égal à 15.000 euros. Notez que si vous réalisez plusieurs cessions dans l’année, dans ce cas, toutes les plus-values sont exonérées si toute les cessions sont chacune inférieure à 15.000 euros.

Les motifs pour une exonération

Il est possible de faire l’objet d’un cas d’ exonération, en revanche, vous devez respecter certaines conditions, à savoir : 

• Est pris en compte l’ année de détention. Vous devez être propriétaire depuis au moins 22 ans
• Au moment de la vente, le bien doit être encore votre résidence principale
• En tant que vendeur vous devez soit être à la retraite soit être un adulte handicapé et bénéficier d’une carte d’invalidité. En revanche, votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 11.098 euros
• Le bien mis en vente doit avoir un prix inférieur à 15.000 euros
• Vous vivez désormais dans un établissement social, médico-social ou bien dans une maison de retraite. Mais votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25.839 euros.
• Le prix de vente est utilisé pour acheter un terrain à bâtir, ou acheter une résidence principale dans les 24 mois suivants la signature de vente.

La plus value pour une résidence secondaire

Lors de la cession de votre résidence secondaire, dans ce cas est réalisée une plus-value. Autrement dit, la résidence est soumise à l’ impôt sur le revenu pour un taux égal à 19 %, mais est également soumise aux contributions sociales pour un taux de 17,2 %.

Autrement dit, le taux total d’imposition d’une plus-value réalisée d’une vente de résidence secondaire est de l’ordre de 36,2 %. Le taux est régit par le Code Général des Impôts.

En revanche, vous pouvez bénéficier d’ exonération pour votre résidence secondaire dans les cas suivants : 

• Vous n’avez pas été propriétaire de votre habitation principale au cours des quatre années qui précèdent la vente
• Vous avez utilisé la somme de la vente afin de faire construire ou bien d’acheter votre résidence principale dans les 4 ans suivant la vente.
• En revanche, si vous n’avez pas utilisé la totalité du montant du prix de vente, prix de cession, dans ce cas, l’exonération ne concerne que la partie qui a été réinvestie dans un achat ou une construction.

Les cas particuliers

Comme nous l’avons expliqué, l’exonération de la plus-value immobilière est bien encadrée, de nombreuses conditions sont à respecter. Dans ce cadre d’une succession, d’un remariage des cas spécifiques s’appliquent.

En cas de vente en indivision

Dans le cadre d’une indivision, le montant de 15.000 euros qui fait l’objet d’une exonération est calculé en fonction de chaque quote-part des personnes concernées. Dans ce cas présent, le prix global d’une vente n’est pas pris en considération.

En cas de vente de la nue-propriété ou d’un usufruit

On appelle la pleine propriété à la fois la nue-propriété ainsi que l’usufruit. Pour bénéficier de l’exonération de 15.000 euros, c’est la valeur  totale du bien en question qui importe.

C’est pourquoi au moment de la vente de la nue-propriété ou l’usufruit d’un bien, vous devez ajuster le prix de cession. C’est ainsi que sera déterminée la valeur de pleine propriété.

Exemple : Monsieur Y a 50 ans et est veuf. Ce dernier a 3 enfants. À eux 3 ils sont propriétaires d’une maison qui a été estimée à 100.000 euros. À cause de son âge, Monsieur Y bénéficie de l’usufruit de ce bien, dans le cas présent cela représente 60 % de la valeur totale de la maison.

Donc si un jour ses enfants décident de ventre le bien immobilier, Monsieur Y touche 60.000 euros.

Méthode de calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

Pour calculer la plus-value immobilière, plusieurs éléments sont pris en compte. Plus simplement, pour un calcul vous devez faire la différence entre le prix de vente du bien (sans frais de notaire) ainsi que le prix d’achat (d’autres frais sont à ajouter)

Pour calculer la plus-value immobilière, plusieurs éléments sont pris en compte : 

• Le prix de vente retenu ce dernier est enregistré sur l’acte de vente. Certains frais peuvent être soustraits de ceux inscrits sur l’acte de vente. Par exemple on peut retirer les commissions des agences immobilières, montant de la TVA, etc.
• Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine. Ce dernier qui a été augmenté de certains frais comme la commission de l’agence immobilière, ou encore les frais obligatoires de notaire., Si vous ne pouvez pas justifier de ces frais à l’aide de factures, dans ce cas vous ferez l’objet d’une majoration du prix d’achat. Cette dernière est de l’ordre de 7,5 %
• Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration de l’intérieure, extérieur) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. Même cas, vous devez justifier à l’aide de factures si vous êtes propriétaire de ce bien depuis au moins 5 années. En revanche, si vous êtes propriétaire depuis PLUS de 5 années, est pris en considération soit le montant des factures ou à défaut un montant de l’ordre de 15 % du prix d’achat

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Les actifs concernés par l’imposition de plus-value

• Les biens immobiliers (maison, appartement, terrain)

• Les droits attachés à un bien, on appelle cela la servitude

• Vos parts de sociétés immobilières (SIIC, SICAV, SCPI ou autres abréviations farfelues) sont imposables. Cela même si vous avez déjà fait le choix de placements que l’on appelle les placements pierre-papier.

Notez que plus longtemps vous êtes propriétaire d’un bien, d’actifs, plus les abattements vont être importants. En revanche, si vous conservez vos actifs moins de 6 années précédant la vente, dans ce cas vous ne bénéficiez pas d’amortissement. Pour une exonération totale de la plus-value immobilière vous devez être propriétaire pendant 30 ans ou plus.