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Divorce : comment gérer un désaccord sur le prix de vente de la maison ?

Article rédigé par Léo Martin le 24 juin 2024 - 9 minutes de lecture

La vente du logement commun est souvent une étape prioritaire dans un divorce. Cependant, lorsque le prix de vente devient un sujet de désaccord, il est recommandé de faire appel à des professionnels avant que le juge ne décide d’une vente aux enchères.

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Estimation du prix de la maison lors d’un divorce 

Comment calculer le prix de vente de la maison ? 

Il est recommandé de recourir à un expert immobilier ou à un évaluateur agréé pour évaluer la valeur d’une maison lors d’un divorce. Ces professionnels sont formés pour réaliser une évaluation objective en prenant en compte divers critères tels que la localisation, la taille, l’état et les caractéristiques spécifiques de la maison, ainsi que les données du marché immobilier local.

Le processus d’évaluation implique souvent une visite sur place pour inspecter la propriété, l’analyse des ventes comparables récentes dans le quartier, ainsi que la prise en compte des facteurs économiques et juridiques liés à la situation de divorce.

Il est essentiel de faire appel à un expert neutre et impartial pour obtenir une estimation juste et équitable de la valeur de la maison, qui servira de base à la répartition des biens entre les conjoints lors du divorce.

Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de la famille pour obtenir des conseils adaptés à votre situation et vous accompagner dans le processus d’évaluation de la valeur de la maison lors d’un divorce.

Comment estimer au mieux le prix de la maison ? 

Lorsque vous envisagez de vendre votre maison suite à une séparation, il est judicieux et équitable de confier l’estimation de la maison à une personne neutre, comme un notaire par exemple. L’objectif est de ne favoriser aucune des parties. Vous pouvez même contacter plusieurs professionnels pour obtenir plusieurs estimations et les comparer.

Plutôt que de sous-estimer votre maison pour la vendre rapidement, misez sur son attractivité. Celle-ci est liée à plusieurs éléments : une bonne visibilité de l’annonce immobilière, des photos de qualité et un bon Diagnostic de Performance Energétique (DPE). En général, le bien doit susciter un coup de cœur. 

Une bonne estimation augmente vos chances de vendre rapidement. Un prix trop élevé ne motivera pas les acheteurs potentiels à se déplacer !

Pour obtenir un prix juste, il est essentiel que l’évaluation repose sur des critères pertinents. La valeur d’une maison dépend en grande partie du prix du marché local. D’autres critères sont également pris en compte :

  • La situation de la maison, que ce soit le quartier ou l’environnement immédiat (infrastructures, vis-à-vis, éventuelle pollution sonore, etc.).
  • L’état général du bien, comprenant l’année de construction, les travaux à prévoir ou déjà effectués, les installations électriques et sanitaires, le mode de chauffage, etc. Le caractère et/ou l’originalité de la maison sont également à prendre en compte.
  • Avec la mise en place de la loi Climat et Résilience, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) gagne en importance dans le cadre d’une transaction immobilière. Un DPE noté A, B ou C valorise un bien. Pour l’acheteur, cela signifie qu’il n’aura pas de travaux d’isolation à prévoir !

Pour obtenir une estimation précise de votre maison, il est fortement recommandé de faire appel à un expert immobilier, un professionnel du secteur.

Est-il intéressant de sous-estimer le prix de la maison ? 

Il est tentant de sous-estimer la valeur de sa résidence principale pour accélérer sa vente. Cependant, cette pratique peut entraîner des vérifications de la part de l’administration fiscale. Celle-ci cherchera à déterminer si cette sous-estimation n’est pas un moyen déguisé de favoriser l’acheteur, qu’il s’agisse d’un voisin, d’un ami ou d’un membre de la famille. En cas de confirmation, des conséquences fiscales importantes peuvent survenir.

Prenons un exemple : vous êtes en plein divorce et vous souhaitez vendre votre maison à votre enfant. Vous envisagez de sous-estimer le bien pour que votre enfant puisse profiter d’une vente avantageuse. Dans ce cas, vous risquez un contrôle de l’administration fiscale. Cette dernière a la possibilité de consulter tous les actes de vente signés chez le notaire. Si elle détecte une sous-évaluation, elle engagera une procédure pour rectifier le prix.

Voici les conséquences possibles :

  • Paiement de droits d’enregistrement complémentaires.
  • Recalcule de la plus-value imposable.
  • En cas de vente considérée comme une donation déguisée, réclamation de droits de donation assortis de majorations.

Dans le cadre d’un divorce, la sous-estimation de la résidence principale doit être le fruit d’un accord entre vous et votre ex-conjoint. Cet accord doit prendre en compte les besoins de chacun. C’est le moment de discuter ouvertement et de clarifier tous les points de désaccord. L’idéal est de formaliser cet accord par écrit, sous la supervision de vos avocats respectifs. Ainsi, personne ne se sentira lésé et vous éviterez les conflits futurs.

Quelles sont les conséquences d’un désaccord sur le prix de vente lors d’un divorce ?

Lorsqu’un désaccord surgit concernant l’estimation de la valeur de la résidence principale lors d’un divorce, il est crucial de comprendre les conséquences potentielles. Tout d’abord, cela peut entraîner des retards dans le processus de divorce. Les conjoints peuvent passer des mois à se disputer la valeur de leur maison, retardant ainsi la finalisation de leur séparation. De plus, cela peut engendrer des frais supplémentaires pour les deux parties, car elles doivent engager des experts pour estimer la valeur de la maison.

En outre, un désaccord sur l’estimation de la maison peut donner une mauvaise impression des deux parties auprès de leurs avocats, des juges et des tiers impliqués dans le processus de divorce. Il est donc crucial de prendre des mesures pour éviter ce type de désaccord. Dans un premier temps, il est recommandé de faire appel à des experts indépendants qui peuvent fournir une estimation fiable de la valeur de la maison. Les conjoints peuvent également tenter de négocier entre eux pour parvenir à un accord raisonnable. Enfin, ils peuvent faire appel à un tiers impartial pour trancher le différend.

En prenant ces mesures, les conjoints peuvent éviter les retards et les frais supplémentaires associés à un désaccord sur l’estimation de leur maison, tout en préservant leur relation avec leurs avocats, les juges et les tiers impliqués dans le processus de divorce.

Comment faire si mon conjoint ne veut pas vendre la maison ? 

Si votre conjoint refuse de vendre la maison, cela peut compliquer la situation lors d’un divorce. Voici quelques options que vous pouvez envisager :

Communication et médiation : Commencez par essayer d’instaurer une communication ouverte avec votre conjoint pour comprendre les raisons de son refus de vendre la maison. La médiation peut également s’avérer une solution efficace pour trouver un terrain d’entente et résoudre les différends.

Négociation : Si la communication est difficile, vous pouvez entamer des négociations avec votre conjoint, éventuellement avec l’aide de vos avocats respectifs. Vous pourriez explorer des solutions alternatives, telles que le rachat de la part de votre conjoint ou la proposition d’autres biens en échange.

Recours judiciaire : Si toutes les tentatives de négociation échouent, vous pouvez envisager de recourir au système judiciaire. Pour cela, vous devrez engager un avocat spécialisé en droit de la famille pour vous représenter et entamer une procédure visant à contraindre la vente de la maison. Les tribunaux prendront en considération les circonstances spécifiques de votre cas pour prendre une décision.

Il est important de noter que chaque situation de divorce est unique, et il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de la famille pour obtenir des conseils juridiques adaptés à votre situation.

Les deux cas de figure possibles en cas de désaccord sur le prix de vente

Option 1 : Nécessité de trouver un accord sur le prix de vente

Bien que le juge puisse trancher plusieurs questions litigieuses dans le cadre d’un divorce, il n’intervient pas initialement dans la fixation du prix de vente du logement conjugal ni dans sa mise en vente. Au début de la procédure de divorce, seuls les époux peuvent convenir du prix de vente du logement. C’est pourquoi il peut être judicieux de faire appel à plusieurs experts immobiliers afin d’obtenir une estimation juste et réaliste.

Les professionnels de l’immobilier, tels que les notaires, les agents immobiliers et les experts en évaluation immobilière, sont bien informés sur le marché et peuvent analyser les critères qui influent sur le prix de vente. Ainsi, pour éviter que le logement reste invendu pendant une longue période ou que des désaccords prolongent la procédure de divorce, il est recommandé de faire confiance à ces professionnels.

Option 2 : Mise aux enchères du bien si aucun accord n’est trouvé

Il est impératif pour les époux de trouver un accord sur le prix de vente du logement. Non seulement ce différend peut retarder la vente et entraver les projets respectifs des deux parties, mais dans les cas de litiges les plus graves, le juge peut être contraint de procéder à une vente forcée aux enchères. Conformément à l’article 1377 du Code de procédure civile, “le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués”.

Si aucune solution n’est trouvée malgré les efforts des avocats et les tentatives de discussions pour fixer un prix de vente acceptable pour les deux époux, le juge peut donc ordonner la vente forcée.

Quels sont les recours possibles si votre conjoint ne veut pas vendre la maison ? 

Si votre conjoint refuse de vendre la maison commune, vous avez la possibilité de saisir le juge aux affaires familiales du Tribunal Judiciaire pour obtenir son autorisation. Cette démarche nécessite l’assistance d’un avocat. Ensuite, il reviendra au tribunal de désigner un notaire spécialisé en droit de partage. Ce notaire peut également vous aider à trouver un arrangement. Par exemple, le bien immobilier pourrait être cédé sous seing privé et le produit de la vente serait ensuite partagé en deux.

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Léo Martin
Léo est rédacteur au sein de l'équipe Mes Allocs, spécialisé sur les thématiques pouvoir d'achat et aides. Il rejoint Mes Allocs après une première expérience en tant que journaliste chez La Gazette Cagnoise et Nice Presse.


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