L’achat d’un bien immobilier est souvent le projet de toute une vie. Il suit un processus bien précis et très encadré juridiquement, dont voici les principales étapes.
Après avoir trouvé le bien qui correspond à leurs attentes et une fois leur offre d’achat acceptée, les futurs propriétaires vont pouvoir signer un compromis de vente. Cette étape importante marque le début du processus d’acquisition.
En tant qu’avant-contrat, le compromis de vente matérialise un engagement juridique entre l’acheteur et le vendeur. Le premier s’engage à acheter le bien et le second à le vendre dans les conditions et délais inscrits sur le papier.
Au moment de la signature, il est d’usage pour l’acheteur de déposer entre 5 et 10% du prix de vente en guise de garantie. Cette somme, séquestrée chez le notaire ou l’agent immobilier (dans le cas où celui-ci est habilité à recevoir des fonds), sera déduite du prix d’achat lors de la signature de l’acte de vente définitif.
La vente n’est pour autant pas définitive. « Une fois le compromis signé, les acheteurs disposent d’un délai 10 jours de réflexion durant lequel il leur est possible de se rétracter sans justification », explique Caroline Courvoisier, fondatrice du magazine ideal-investisseur.fr. Ce délai court à compter de la réception de la notification de signature. Le vendeur, quant à lui, reste engagé et doit obligatoirement vendre.
Si les acquéreurs décident d’annuler l’achat dans ce délai, le dépôt de garantie devra leur être restitué. S’ils souhaitent se rétracter passé les 10 jours, le vendeur sera en droit de l’encaisser, à moins que le motif de la rétractation soit indiqué dans les conditions suspensives du compromis (refus de crédit, d’un permis de construire…).
Alors que dans l’immobilier ancien on parle de compromis de vente, dans le neuf il s’agit du contrat de réservation. Cet avant-contrat engage lui aussi le vendeur et l’acheteur à finaliser la vente dans les conditions et délais inscrits, même si sa signature n’a pas lieu devant un notaire.
Le plus souvent, il sera demandé à l’acquéreur de verser un dépôt de garantie. Son montant est plafonné à 5% du prix lorsque la vente définitive est programmée dans un délai d’1 an, et à 2% si elle est prévue dans 1 à 2 ans. « Le dépôt de garantie est bien souvent négociable avec le promoteur, il passe régulièrement à 1500 euros lorsqu’il n’est pas complètement annulé », indique Caroline Courvoisier.
Le dépôt de garantie n’est pas versé au promoteur mais à un notaire, qui le conservera jusqu’à la réalisation de la vente définitive du bien à construire.
L’achat d’un logement est légalement conditionné à l’obtention d’un crédit immobilier, sauf si l’acheteur y renonce expressément en l’écrivant à la main sur l’avant-contrat. Le montant et le taux maximum acceptable peuvent aussi être précisés dans les conditions suspensives. Ainsi, si l’acheteur n’obtient pas son prêt, la vente pourra être annulée et il pourra récupérer son dépôt de garantie.
Dans la plupart des cas, la signature du compromis déclenche donc la recherche d’un financement. Plusieurs étapes marquent la demande d’un crédit immobilier :
– La recherche d’un prêt : une fois le besoin de financement établi, les futurs acheteurs se mettent en quête de la meilleure offre de crédit. Ils peuvent alors comparer les différentes solutions qui leur sont proposés en matière de taux d’intérêt, de durée du prêt, de montant des mensualités et de coût de l’assurance emprunteur.
– Le montage du dossier : une fois les meilleures conditions sélectionnées, place au montage du dossier de financement. Différents documents doivent être présentés à l’établissement choisi afin d’attester des revenus, de la capacité d’épargne, de la stabilité professionnelle…
– L’obtention de l’offre de prêt : si le dossier est validé, la banque émet l’offre de prêt indispensable pour pouvoir poursuivre les démarches. Les futurs acquéreurs disposent alors d’un délai de 10 jours de réflexion avant de la contresigner et de la renvoyer.
La signature de l’acte authentique de vente est la dernière étape d’un achat immobilier. Elle a lieu en présence de 3 acteurs : le vendeur, l’acheteur et le notaire (parfois, l’agent immobilier peut aussi être présent, sans être une obligation).
C’est à ce moment que le montant total du prix de vente et des frais annexes est débloqué par la banque, et que les emprunteurs commencent à rembourser. Ils deviennent ensuite officiellement propriétaires et peuvent récupérer les clés du logement afin d’en prendre possession. Le notaire leur remet quelques jours plus tard l’acte de propriété.
Alors que dans l’ancien les fonds sont entièrement débloqués lors de la signature de l’acte de vente, dans le neuf le versement des fonds est échelonné selon l’avancement des travaux. Les acheteurs commencent à rembourser leur crédit au moment de la signature de l’acte authentique, mais le montant des mensualités est calé sur le pourcentage de la somme débloquée par la banque. La somme remboursée chaque mois progresse donc jusqu’à atteindre 100% au moment de la livraison du logement.
