Les nouvelles règles de l’exonération de plus-value immobilière pour 2025

Le projet de loi de finances intègre des nouvelles règles concernant l’impôt sur le revenu et l’exonération de plus-values immobilières Dans cet article, découvrez les nouvelles conditions d’exonérations, le calcul de la plus-value imposable et les conséquences pour votre investissement.

Qu’est-ce que l’exonération de plus-value immobilière ?

L’exonération de plus-value immobilière est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires de ne pas être imposés sur le bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier, sous certaines conditions. Cette mesure, importante pour de nombreux propriétaires, vise à favoriser la mobilité résidentielle et à encourager l’investissement immobilier à long terme. Jusqu’à présent, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale était totalement exonérée d’impôt, quelle que soit la durée de détention du bien. Cependant, les nouvelles dispositions prévues pour 2025, modifient les conditions de cette exonération.

Comment bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière ?

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière?

Le cas de la cession de la résidence principale

Actuellement, la vente de la résidence principale bénéficie d’une exonération totale de plus-value immobilière, à condition que le logement ait été occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente. Cependant, le Projet de Loi de Finance (PLF) de 2025 propose d’introduire une condition de durée minimale de détention de 5 ans pour bénéficier de cette exonération. Cette initiative a pour but de limiter la spéculation sur l’immobilier dans les régions où la demande est élevée et de rendre le marché immobilier plus stable.

Le cas de la première cession d’un logement autre que la résidence principale

Une exonération est possible si le produit de la vente est réinvesti totalement dans l’achat d’une résidence principale dans un délai de 2 ans, sans avoir possédé de résidence principale auparavant. Cette disposition offre une opportunité aux primo-accédants de bénéficier d’un avantage fiscal lors de leur parcours résidentiel.

Le cas de la cessation inférieure à 15 000 €

Les ventes de biens immobiliers pour un montant inférieur ou égal à 15 000 € sont exonérées de plus-value. Cette mesure vise à simplifier les transactions de faible montant.

Le cas de la vente d’un logement détenu depuis plus de 30 ans

Une exonération totale s’applique après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux. Cela encourage la détention à long terme des biens immobiliers.

Les autres cas d’exonération de plus-value immobilière liés à l’acheteur

Des exonérations s’appliquent pour les ventes à des organismes de logement social ou à des particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux. Ces mesures visant à favoriser le logement social sont maintenues jusqu’au 31 décembre 2025.

Les autres cas d’exonération de plus-value immobilière liés au vendeur

Des exonérations existent pour les personnes âgées ou invalides avec des revenus modestes, ainsi que pour les non-résidents dans certaines conditions.

Quel est le calcul de la plus-value imposable ?

En 2025, le calcul de la plus-value immobilière imposable dépend de plusieurs facteurs. La plus-value brute est d’abord calculée en soustrayant le prix d‘achat corrigé au prix de vente. Le prix d’achat corrigé inclut le prix d’acquisition initial, les frais d’acquisition (7,5 % forfaitaires ou réels) et les travaux (15 % forfaitaires après 5 ans ou réels). Des abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite, réduisant la base imposable.

Par exemple :

Pour un appartement acheté 150 000 € il y a 10 ans et revendu 250 000 €. La plus-value brute serait de 100 000 €. Après application des abattements (30 % pour l’impôt sur le revenu et 8,35% pour les prélèvements sociaux après 10 ans), la plus-value imposable serait de 70 000 € pour l’impôt sur le revenu et 91 750 € pour les prélèvements sociaux. 

À noter : ces calculs peuvent varier en fonction de situations spécifiques, comme pour les biens en loi Monuments Historiques qui bénéficient d’un abattement d’au moins 60 %.

Quels changements le Projet de Loi de Finances 2025 propose-t-il ?

Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 introduit une réforme concernant l’exonération de plus-value immobilière sur la résidence principale :

• Conditionnement de l’exonération à une durée minimale de détention de 5 ans pour la résidence principale.
• Suppression des abattements actuels pour durée de détention.
• Introduction d’un nouvel abattement unique basé sur le prix d’achat actualisé selon l’indice des prix à la consommation.

Pourquoi cette réforme est-elle mise en place ?

La réforme vise plusieurs objectifs :

• Freiner la spéculation immobilière.
• Stabiliser le marché immobilier en décourageant les achats-ventes rapides.
• Encourager la construction de logements, notamment sociaux, dans les zones à forte demande.

Quelles exceptions sont prévues pour cette nouvelle règle ?

Certaines exceptions sont envisagées pour les propriétaires confrontés à des changements imprévus :

• Mutation professionnelle.
• Décès ou séparation.
• Hospitalisation longue durée ou installation dans un EHPAD.

Ces situations pourraient permettre de bénéficier de l’exonération même en cas de revente avant le délai de 5 ans d’occupation du bien.

Comment cette réforme impactera-t-elle les propriétaires ?

Les conséquences pour les vendeurs de biens immobiliers

La réforme de l’exonération de plus-value immobilière prévue dans le PLF 2025 aura des répercussions pour les vendeurs de biens immobiliers.

La principale modification concerne l’exonération de la plus-value sur la résidence principale. Les vendeurs qui ne respecteront pas cette durée minimale seront soumis à une taxation de 36,2 % sur les plus-values réalisées. De plus, pour les propriétaires de biens loués en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), la réforme prévoit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul des plus-values en cas de vente à partir du 1er janvier 2025.

Cela entraînera une augmentation de l’imposition lors de la revente, avec un impôt sur la plus-value de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les conséquences pour les acheteurs de biens immobiliers

Pour les acheteurs, cette réforme pourrait avoir des impacts variés sur le marché de l’immobilier.

D’une part, elle pourrait contribuer à stabiliser les prix en décourageant les achats-ventes rapides. D’autre part, certains propriétaires pourraient être incités à conserver leurs biens plus longtemps, ce qui pourrait réduire les offres sur le marché et potentiellement maintenir les prix à un niveau élevé. Les acheteurs devront aussi prendre en compte ces nouvelles règles dans leur stratégie d’investissement, en anticipant une détention plus longue des biens pour bénéficier de l’exonération de plus-value. Enfin, les acheteurs de résidences secondaires seront impactés, car ces biens sont désormais soumis à des abattements fiscaux moins avantageux.

Quelles sont les implications pour les primo-accédants ?

Difficultés d’accès à la propriété

La réforme de l’exonération de plus-value immobilière pour 2025 pourrait aussi avoir des implications pour les primo-accédants. Avec l’introduction d’une durée minimale de détention, cette mesure réduit la flexibilité des jeunes acheteurs qui pourraient avoir besoin de vendre leur bien avant la période de 5 ans. Cela pourrait les dissuader d’acheter, craignant d’être pénalisés fiscalement s’ils doivent vendre rapidement.

Impact sur le marché immobilier

La réforme pourrait également avoir un impact plus large sur le marché de l’immobilier, en affectant indirectement les primo-accédants. La stabilisation des prix visée par cette mesure pourrait, à terme, faciliter l’accès à la propriété. Cependant, à court terme, la réduction potentielle de l’offre de biens immobiliers pourrait maintenir les prix à un niveau élevé, ce qui rendrait l’accès à la propriété plus difficile pour les primo-accédants.

Conclusion

En conclusion, la réforme de l’exonération de plus-value immobilière en 2025 vise à stabiliser le marché immobilier en introduisant une condition de détention minimale de 5 ans pour la résidence principale et en modifiant le calcul des plus-values. Cette réforme freine la spéculation, mais impacte aussi la fiscalité des vendeurs, notamment les investisseurs LMNP, et influence les prix et l’offre de biens. Des difficultés sont à prévoir pour les primos-accédants, malgré des exceptions prévues.

Nouveau : La campagne de déclaration des revenus 2025 débutera officiellement le 10 avril. La date limite reste incertaine, alors mieux vaut anticiper et réunir les documents requis.