Débuter en investissement immobilier LMNP

Comment bien débuter en investissement immobilier

Vous assurer un revenu d’appoint, aider vos enfants dans leurs études, vous constituer un solide complément-retraite : pour atteindre ces objectifs, vous avez certainement pensé  à investir dans un logement pour le louer, mais vous hésitez devant les risques, les obligations, les coûts…

Il existe une solution qui vous permet de réaliser un bel investissement, sans avoir à vous soucier de la recherche d’un locataire, ni d’éventuels impayés, ni de la gestion et de l’entretien de votre bien. 

L’investissement locatif en « résidences de services » : la formule zéro gestion

Les résidences de services sont destinées à loger, soit des étudiants, soit des seniors, soit des professionnels en détachement… dans des appartements meublés, avec des services hôteliers (petits-déjeuners, blanchisserie…) et des équipements comme une salle de sport ou une salle de cinéma. Ces « résidences étudiantes », « résidences d’affaires », « résidences de tourisme », ou « résidences seniors » sont gérées par une société exploitante, qui s’occupe de recruter des locataires, assure les services et gère l’entretien et la mise aux normes de l’immeuble.

C’est une formule qui connaît un succès croissant en France, et de nombreuses résidences de services vont voir le jour dans les prochaines années. Il ne faut cependant pas négliger les résidences plus anciennes : elles occupent souvent les meilleurs emplacements. Et le prix d’achat est plus intéressant. 

En investissant dans une telle résidence, vous devenez copropriétaire, et vous percevez vos loyers, non des locataires occupants, mais de la société d’exploitation, qui est votre vrai locataire. Vous n’avez pas à vous soucier du taux d’occupation de la résidence : vous signez un bail, en vertu duquel vous percevez des loyers, généralement pendant 9 ans, que votre appartement soit occupé ou non. 

Les seuls actes que vous avez à faire sont votre participation à l’assemblée de la copropriété, et votre déclaration de revenus. 

L’investissement locatif en résidence de services est donc un investissement immobilier zéro gestion. C’est aussi un investissement très intéressant fiscalement.

Le statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel : la formule zéro impôt

Devant la difficulté de trouver suffisamment de logements pour les étudiants ou les seniors, les pouvoirs publics ont en 1949 institué un statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel, pour inciter les particuliers à louer des appartements meublés.

Depuis, la location meublée, qui par ailleurs pratique des loyers plus élevés que la location nue, à superficie égale, est fiscalement très avantagée.

Si vous choisissez le régime fiscal dit « réel », vous allez pouvoir déduire de vos revenus toutes les charges liées à la location et à l’entretien de votre bien : frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux de rénovation et d’entretien… 

Exemple : vous louez un deux-pièces pour 12 000 € à l’année. Vous avez engagé pour 6 000 € de travaux de rénovation et d’entretien, et vous avez réglé des frais de comptabilité et des taxes pour un montant de 600 €. Votre résultat sera alors de seulement 5 400 €.

Mais ce n’est pas tout. Le statut de LMNP, en régime réel, vous permet de déclarer l’amortissement de votre bien, et de le soustraire de vos revenus locatifs. L’amortissement, au sens comptable, ce ne sont pas des dépenses réelles, mais la prise en compte du vieillissement de votre bien immobilier. 

Dans notre exemple, l’amortissement du bien compte pour 7 000 € : il est donc supérieur à vitre résultat de 5 400 €. Vous pouvez donc déduire 5 000 € des 5 400 € imposables – ce qui réduit votre impôt à zéro. Et vous reporterez le surplus de votre amortissement, soit 2 000 €, sur le résultat de l’année prochaine, ce dernier étant réduit des charges déductibles de l’année. 

Vous le voyez avec cet exemple forcément très simplifié, la location meublée sous statut LMNP vous permet de défiscaliser vos revenus locatifs, et ce sur une longue période.

L’achat d’un logement dans une résidence de services : la formule zéro TVA

Autre avantage fiscal : acheter un bien immobilier pour le louer meublé vous permet de récupérer la TVA, ce qui représente 20% du prix du bien. Vous pouvez donc acquérir un bien à un prix très avantageux. Et cela, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Et d’autant plus facilement que vous l’achetez dans une résidence de services, dédiée par nature à la location meublée. 

Un conseil pour conclure : faites-vous bien accompagner

L’achat d’un logement pour le louer meublé constitue en France un excellent investissement pour vous assurer un revenu complémentaire, sur lequel vous ne paierez que peu ou pas d’impôt. Effectué dans une résidence de services, exploitée par une société reconnue, c’est un investissement qui est tout à fait abordable pour un investisseur débutant.

Le principal conseil que l’on peut donner au particulier qui souhaite se lancer dans cet investissement locatif est de se faire accompagner. 

Se faire accompagner pour le choix du bien par un spécialiste de l’investissement LMNP, qui connaît bien les sociétés d’exploitation, qui connaît les résidences, et qui suit de près l’évolution du marché. Il saura orienter son client vers le bien qui présente les meilleures garanties de rentabilité à long terme. 

Et se faire accompagner par un expert-comptable, pour toutes ses relations avec l’administration fiscale. En n’oubliant pas que les frais de l’expert-comptable peuvent être comptés dans les charges déductibles, et donc contribuer à faire baisser son assiette imposable.