Comment bien débuter en investissement immobilier

Investir dans l’immobilier locatif est souvent perçu comme l’un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Beaucoup de particuliers y pensent pour préparer leur retraite, financer les études de leurs enfants ou simplement se créer un revenu d’appoint. Mais dans la pratique, franchir le pas n’est pas toujours évident. Entre la recherche d’un locataire fiable, les risques d’impayés, les contraintes administratives, les travaux ou encore la gestion quotidienne du bien, l’investissement locatif peut sembler complexe et chronophage. Pourtant, il existe aujourd’hui des solutions qui permettent de profiter des avantages de l’immobilier locatif sans en subir les contraintes. Certaines formes d’investissement permettent en effet de percevoir des loyers réguliers sans avoir à chercher de locataire, sans gérer les imprévus du quotidien, et sans assurer soi-même la gestion du bien.

Investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion

L’un des principaux freins à l’investissement locatif reste la gestion quotidienne du bien. Trouver un locataire, rédiger le bail, gérer les entrées et sorties, s’occuper des réparations, suivre les obligations réglementaires… toutes ces démarches demandent du temps et peuvent devenir sources de stress. Sans compter les aléas possibles : vacance locative, impayés de loyers, dégradations du logement ou encore litiges avec les occupants.

Pour de nombreux investisseurs, ces contraintes peuvent freiner la décision d’investir, même lorsque le projet immobilier est financièrement intéressant. Pour les investisseurs qui souhaitent déléguer totalement la gestion, certaines solutions spécialisées existent aujourd’hui. Des plateformes comme Nopillo permettent par exemple d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer la recherche de locataires, les risques d’impayés ou l’entretien du bien. L’investisseur peut ainsi bénéficier des avantages de l’immobilier locatif tout en confiant la gestion quotidienne à des professionnels.

C’est notamment le cas de l’investissement locatif en résidences de services.

L’investissement locatif en « résidences de services » : la formule zéro gestion

Les résidences de services sont destinées à loger, soit des étudiants, soit des seniors, soit des professionnels en détachement… dans des appartements meublés, avec des services hôteliers (petits-déjeuners, blanchisserie…) et des équipements comme une salle de sport ou une salle de cinéma. Ces « résidences étudiantes », « résidences d’affaires », « résidences de tourisme », ou « résidences seniors » sont gérées par une société exploitante, qui s’occupe de recruter des locataires, assure les services et gère l’entretien et la mise aux normes de l’immeuble.

C’est une formule qui connaît un succès croissant en France, et de nombreuses résidences de services vont voir le jour dans les prochaines années. Il ne faut cependant pas négliger les résidences plus anciennes : elles occupent souvent les meilleurs emplacements. Et le prix d’achat est plus intéressant. 

En investissant dans une telle résidence, vous devenez copropriétaire, et vous percevez vos loyers, non des locataires occupants, mais de la société d’exploitation, qui est votre vrai locataire. Vous n’avez pas à vous soucier du taux d’occupation de la résidence : vous signez un bail, en vertu duquel vous percevez des loyers, généralement pendant 9 ans, que votre appartement soit occupé ou non. 

Les seuls actes que vous avez à faire sont votre participation à l’assemblée de la copropriété, et votre déclaration de revenus. 

L’investissement locatif en résidence de services est donc un investissement immobilier zéro gestion. C’est aussi un investissement très intéressant fiscalement.

Le statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel : la formule zéro impôt

Devant la difficulté de trouver suffisamment de logements pour les étudiants ou les seniors, les pouvoirs publics ont en 1949 institué un statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel, pour inciter les particuliers à louer des appartements meublés.

Depuis, la location meublée, qui par ailleurs pratique des loyers plus élevés que la location nue, à superficie égale, est fiscalement très avantagée.

Si vous choisissez le régime fiscal dit « réel », vous allez pouvoir déduire de vos revenus toutes les charges liées à la location et à l’entretien de votre bien : frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux de rénovation et d’entretien… 

Exemple : vous louez un deux-pièces pour 12 000 € à l’année. Vous avez engagé pour 6 000 € de travaux de rénovation et d’entretien, et vous avez réglé des frais de comptabilité et des taxes pour un montant de 600 €. Votre résultat sera alors de seulement 5 400 €.

Mais ce n’est pas tout. Le statut de LMNP, en régime réel, vous permet de déclarer l’amortissement de votre bien, et de le soustraire de vos revenus locatifs. L’amortissement, au sens comptable, ce ne sont pas des dépenses réelles, mais la prise en compte du vieillissement de votre bien immobilier. 

Dans notre exemple, l’amortissement du bien compte pour 7 000 € : il est donc supérieur à vitre résultat de 5 400 €. Vous pouvez donc déduire 5 000 € des 5 400 € imposables – ce qui réduit votre impôt à zéro. Et vous reporterez le surplus de votre amortissement, soit 2 000 €, sur le résultat de l’année prochaine, ce dernier étant réduit des charges déductibles de l’année. 

Vous le voyez avec cet exemple forcément très simplifié, la location meublée sous statut LMNP vous permet de défiscaliser vos revenus locatifs, et ce sur une longue période.

L’achat d’un logement dans une résidence de services : la formule zéro TVA

Autre avantage fiscal : acheter un bien immobilier pour le louer meublé vous permet de récupérer la TVA, ce qui représente 20% du prix du bien. Vous pouvez donc acquérir un bien à un prix très avantageux. Et cela, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Et d’autant plus facilement que vous l’achetez dans une résidence de services, dédiée par nature à la location meublée. 

Un conseil pour conclure : faites-vous bien accompagner

L’achat d’un logement pour le louer meublé constitue en France un excellent investissement pour vous assurer un revenu complémentaire, sur lequel vous ne paierez que peu ou pas d’impôt. Effectué dans une résidence de services, exploitée par une société reconnue, c’est un investissement qui est tout à fait abordable pour un investisseur débutant.

Le principal conseil que l’on peut donner au particulier qui souhaite se lancer dans cet investissement locatif est de se faire accompagner. 

Se faire accompagner pour le choix du bien par un spécialiste de l’investissement immobilier LMNP, qui connaît bien les sociétés d’exploitation, qui connaît les résidences, et qui suit de près l’évolution du marché. Il saura orienter son client vers le bien qui présente les meilleures garanties de rentabilité à long terme. 

Et se faire accompagner par un expert-comptable, pour toutes ses relations avec l’administration fiscale. En n’oubliant pas que les frais de l’expert-comptable peuvent être comptés dans les charges déductibles, et donc contribuer à faire baisser son assiette imposable.