Lorsqu’un propriétaire traverse une période financière délicate, la vente à réméré peut constituer une alternative intéressante. Ce type de contrat permet de céder temporairement son bien immobilier pour une durée déterminée, en échange d’une indemnité d’occupation, tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement. Voici les points clés à retenir sur le fonctionnement de la vente à réméré :
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Cession temporaire du bien pour une durée maximale de cinq ans ;
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Accessible à tous les propriétaires, quels que soient leur âge et leurs revenus ;
- Nécessité pour le vendeur de retrouver une situation financière saine avant l’échéance du contrat ;
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Faculté de rachat exclusive et irrévocable pour le propriétaire.
Fonctionnement et objectifs de la vente à réméré
Le Code civil (articles 1659 à 1673) encadre la vente à réméré, offrant au propriétaire la possibilité de vendre temporairement son bien, de l’occuper en contrepartie d’une indemnité mensuelle, et de le racheter grâce à une clause résolutoire d’option d’achat. Le contrat de vente et le contrat d’occupation, similaire à un bail, sont conclus entre le propriétaire (vendeur) et l’investisseur (acheteur) pour une durée de 6 mois à 5 ans.
Les étapes d’une vente à réméré :
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Recherche d’un acquéreur par le propriétaire (particulier, agence immobilière, intermédiaire) ;
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Expertise du bien immobilier et évaluation de sa capacité à couvrir les dettes ;
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Estimation de la capacité d’emprunt du vendeur pour le rachat prioritaire ;
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Obtention d’une offre de vente à réméré (apport, prix décoté, durée, prix de rachat, indemnité d’occupation) ;
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Rédaction et authentification du contrat de vente à réméré et, le cas échéant, du contrat d’occupation par le notaire ;
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Régularisation des dettes du vendeur par le notaire et conservation des fonds restants pour le rachat ;
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Occupation du bien par le vendeur en échange d’une indemnité d’occupation versée à l’acquéreur ;
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Rachat du bien par le vendeur à la fin de la période de réméré, sous réserve de l’assainissement de ses finances, ou vente définitive.
La vente à réméré est particulièrement adaptée aux propriétaires surendettés, fichés à la Banque de France, faisant face à un interdit bancaire, un redressement judiciaire, ou ayant un besoin urgent de liquidités. Elle permet d’obtenir des fonds rapidement lorsque le recours au crédit bancaire est impossible.
Coûts et considérations financières
Le coût global d’une vente à réméré dépend de plusieurs facteurs, tels que le prix de vente et de rachat du bien, la durée du réméré, l’indemnité d’occupation, les frais de notaire et d’agence, les intérêts et les assurances. En moyenne, un particulier peut s’attendre à une perte financière d’environ 13 % du prix de son logement, avec des variations entre 10 % et 17 % selon la durée du contrat.
Quels sont les avantages ?
- Solution de dernier recours pour éviter la saisie immobilière
- Faculté de rachat du bien dans un délai défini (6 mois à 5 ans)
- Possibilité de continuer à occuper le bien pendant la période de réméré
Quels sont les inconvénients ?
- Décote significative du prix de vente (10 % à 40 %)
- Frais supplémentaires (commissions d’agence, frais de notaire, diagnostics)
- Risque de perte définitive du bien en cas d’incapacité à le racheter dans les délais impartis
La vente à réméré offre une solution temporaire aux propriétaires confrontés à des difficultés financières, leur permettant de conserver leur logement tout en obtenant des fonds rapidement. Cependant, il est crucial de bien comprendre les implications financières et les risques associés avant de s’engager dans ce type de contrat.
Trouver le meilleur organisme de réméré pour réaliser un portage immobilier
Le portage immobilier via une société spécialisée dans la vente à réméré est une solution pour les propriétaires recherchant un financement rapide en utilisant leur bien comme garantie. Ces entités jouent un rôle d’intermédiaire entre les propriétaires et les investisseurs. Pour choisir l’organisme de réméré le plus adapté à vos besoins, voici quelques conseils essentiels.
Critères de sélection d’un organisme de réméré fiable
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Validité de la carte de transaction immobilière : Vérifiez que l’agence de réméré détient une carte de transaction immobilière valide en consultant le site de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) de votre région. Tapez simplement le nom de la société dans la barre de recherche pour obtenir cette information.
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Ancienneté et réputation : L’ancienneté de l’agence de vente à réméré est souvent un indicateur de fiabilité. N’hésitez pas à consulter les avis des clients sur le site de chaque prestataire pour évaluer leur crédibilité. Compte tenu de la durée potentielle des opérations de réméré (jusqu’à 5 ans), il est crucial de choisir un partenaire de confiance.
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Responsabilité Civile Professionnelle : Assurez-vous que l’organisme de vente avec faculté de rachat dispose d’une Responsabilité Civile Professionnelle, une obligation légale. N’hésitez pas à demander explicitement à voir cette assurance. Un refus de présentation peut constituer un signal d’alarme.
