Comparatif de la loi Jeanbrun face aux autres dispositifs

Intégrée dans la loi de finances 2026, la loi Jeanbrun, aussi appelée statut du bailleur privé ou dispositif Relance logement, apparaît comme l’un des nouveaux outils fiscaux destinés à soutenir l’investissement locatif à la suite de la disparition du Pinel en décembre 2024. Pour un investisseur, la vraie question n’est donc pas seulement de savoir ce que permet la loi Jeanbrun. Il faut surtout comprendre dans quels cas elle peut être plus pertinente qu’un investissement avec un autre dispositif et en quoi elle peut être plus intéressante qu’un ancien Pinel. Voici un comparatif complet pour vous aider à mieux distinguer ces dispositifs d’investissement locatif.

Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?

La loi Jeanbrun est un nouveau dispositif dédié à l’investissement locatif, conçu pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Il est défini et codifié à l’article 47 de la loi de finances pour 2026 ainsi qu’à l’article 31 du Code général des impôts.

Ce mécanisme s’inscrit dans la continuité de dispositifs bien connus comme la loi Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024, ou encore le statut LMNP, mais avec une logique qui lui est propre. L’objectif de ce nouveau dispositif voulu par l’exécutif est ainsi double :

• Offrir aux investisseurs une nouvelle solution pour développer leur patrimoine
• Relancer la construction de logements abordables sur l’ensemble du territoire pour répondre à la forte demande locative

Aujourd’hui, le marché immobilier fait face à plusieurs enjeux :

• Un manque de logements disponibles dans certaines zones
• Un besoin de modernisation du parc immobilier
• Une volonté de soutenir l’accès au logement pour les locataires

Dans ce contexte, la loi Jeanbrun agit comme un levier incitatif. Elle encourage les particuliers à investir en leur offrant un cadre structuré et potentiellement avantageux. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a ainsi déclaré que « ce dispositif va créer un choc d’offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an ». Les recettes annuelles attendues ont été estimées à 500 millions d’euros.

Loi Jeanbrun ou Pinel : quelles différences ?

La comparaison entre la loi Jeanbrun et le Pinel est naturelle car cette dernière a été présentée ces derniers mois comme une réponse à la disparition du Pinel. Pourtant, les deux dispositifs ne fonctionnent pas de la même manière.

Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt directe. L’investisseur achetait un logement éligible, le louait sous conditions de loyers et de ressources, puis bénéficiait d’une réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix d’acquisition, selon une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.

La loi Jeanbrun repose sur une logique davantage patrimoniale. L’avantage fiscal ne prend pas la forme d’une réduction d’impôt immédiate, mais d’un amortissement avec une vision long-terme. Autrement dit, l’investisseur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables, sous réserve de respecter les conditions du dispositif.

Les investisseurs peuvent également imputer un déficit foncier sur leurs revenus dans le cas où les charges sont plus importantes. Ce mécanisme réservé à la location non meublée permet de réduire davantage le montant de l’impôt sur le revenu (IR).

La loi Jeanbrun est-elle le nouveau Pinel ?

Bien que ces deux dispositifs servent à soutenir l’investissement locatif privé et à produire davantage de logements, la mécanique fiscale entre le Pinel et la loi Jeanbrun diffère totalement.

Le principe d’un investissement en Pinel était plutôt simple : un investissement, un engagement de location, une réduction d’impôt.

La loi Jeanbrun demande une lecture plus fine : elle agit sur les revenus fonciers, dépend davantage de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et suppose de raisonner sur le long terme. De plus, la loi Jeanbrun est éligible sur l’ensemble du territoire, pour l’immobilier neuf et ancien avec travaux, ce qui n’était pas le cas du Pinel qui s’adressait uniquement à l’immobilier ancien.

Loi Jeanbrun ou LMNP : deux logiques fiscales très différentes

Le statut du LMNP est l’un des autres dispositifs fiscaux restants après l’arrêt du Pinel. Malgré le fait que ces deux dispositifs utilisent l’amortissement sur les revenus, ils ne relèvent pas du même régime fiscal.

Comme Le LMNP concerne uniquement la location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. L’investisseur peut choisir le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, ou le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien ainsi que le mobilier.

La loi Jeanbrun, elle, concerne uniquement la location nue. Les loyers relèvent donc des revenus fonciers. C’est précisément ce qui rend le dispositif unique : l’amortissement devient possible dans un cadre qui, jusqu’ici, était réservé à la location meublée.

Le LMNP reste-t-il plus souple ?

Le LMNP conserve plusieurs atouts. Il permet de louer un logement meublé, souvent avec des loyers plus élevés qu’en location nue. Il peut être adapté à certains marchés : étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle, résidences services ou petites surfaces en centre-ville.

En revanche, il implique aussi une gestion plus active. Un logement meublé doit être équipé correctement, le bail est généralement plus court qu’en location nue, et le régime réel suppose une comptabilité plus technique.

La loi Jeanbrun vise plutôt des investisseurs qui privilégient la location nue, la stabilité du bail et une approche patrimoniale longue. Elle peut donc séduire les profils qui souhaitent bénéficier d’un mécanisme d’amortissement sans passer par la location meublée.

Quel dispositif offre le meilleur avantage fiscal ?

Il n’existe pas de réponse universelle, car les dispositifs ne réduisent pas l’impôt de la même façon.

Une réduction d’impôt, comme en Pinel ou en Denormandie, vient directement diminuer l’impôt dû. Elle est donc très lisible : l’investisseur connaît le taux applicable et peut anticiper l’avantage total sous réserve de respecter les conditions.

Un amortissement, comme en LMNP au réel ou en loi Jeanbrun, vient réduire le résultat imposable. Il ne produit donc pas le même effet selon la situation fiscale de l’investisseur. Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus la déduction peut être intéressante.

Ainsi, le meilleur dispositif n’est pas forcément celui qui affiche le taux fiscal le plus élevé. C’est celui qui correspond au projet immobilier, à la fiscalité du foyer, à la capacité de gestion et à l’horizon de détention.