Taxe d’habitation résidence secondaire : qui paie et combien en 2025 ?

Depuis 2023, la taxe d’habitation ne s’applique plus aux résidences principales. En revanche, elle reste obligatoire pour les résidences secondaires. Cette taxe, qui est à l’échelle locale, concerne des millions de propriétaires en France. Vous possédez une maison de vacances ou un appartement que vous n’habitez pas à l’année ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2025.

Qu’est ce que la taxe d’habitation en 2025 ?

Les résidences principales sont-elles concernées par la taxe d’habitation ?

Non. Les résidences principales ne sont plus concernées par la taxe d’habitation depuis 2023 ! Cette suppression de la taxe d’habitation concerne tous les foyers, quels que soient vos revenus.

Quelles sont les résidences secondaires concernées ?

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est un impôt local. Elle s’applique aux logements meublés qui ne sont pas votre résidence principale. Vous êtes concernés par cette taxe d’habitation si vous êtes propriétaire, usufruitier ou locataire à l’année d’un logement meublé.

Le logement doit être meublé de façon suffisante pour pouvoir y vivre dedans. Les dépendances immédiates (comme un garage, un parking, ou une cave) sont également concernés, même si elles ne sont pas attenantes.

Un logement meublé à votre disposition, même si vous n’y résidez que quelques semaines par an, reste imposable à la THRS (taxe d’habitation sur les résidences principales). Les biens en location saisonnière sont aussi concernés, car ils sont considérés disponibles pour le propriétaire pendant une partie de l’année.

Quels biens ne sont pas concernés ?

Voici les situations qui peuvent vous permettre d’être exonéré de taxe d’habitation :

• Si vous signez un mandat de gestion exclusif avec une agence qui interdit tout usage personnel du bien, vous pouvez demander une exonération. Vous devez alors prouver l’absence de jouissance personnelle (avec par exemple un contrat de gestion, un calendrier de location ou des factures).
• Si vous êtes propriétaire d’un logement non meublé vous n’êtes pas pas soumis à la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Attention, il peut toutefois être concerné par une autre taxe : la taxe sur les logements vacants (TLV), si le bien est vide depuis plus d’un an et situé en zone tendue OU la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) hors zone tendue, seulement si la commune l’a décidée.
• Si vous êtes propriétaire d’une résidence située dans une zone France ruralités revitalisation (ZFRR), vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération partielle voir totale. C’est notamment le cas pour des chambres d’hôtes ou pour un local classé comme meublé du tourisme.

Taxe d’habitation : quels sont les dates en 2025 ?

Calendrier 2025 du paiement de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Quelle est la date limite du paiement ?

La taxe d’habitation pour les résidences secondaires est due pour l’année entière, en fonction de votre situation au 1er janvier 2025. La paiement doit être effectué avant le 15 décembre 2025. Si vous avez choisi comme mode de paiement le prélèvement automatique, la somme sera débitée de votre compte bancaire le 29 décembre 2025.

Quand recevez-vous votre avis de taxe d’habitation ?

Les avis d’imposition sont envoyés au dernier trimestre de l’année, entre le mois d’octobre et le mois de décembre. Ils sont accessibles via votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr. Chaque avis indique : les éléments de calcul de l’impôt, le montant à payer, la date limite de paiement et les moyens de règlement autorisés.

En 2025, vous recevrez votre avis d’imposition de taxe d’habitation entre début et fin novembre, selon votre situation :

• A partir du 3 novembre si vous n’êtes pas mensualisé
• A partir du 17 novembre si vous l’êtes
• Entre le 6 et le 28 novembre si vous recevez votre avis par courrier. Si vous possédez plusieurs biens dans différentes communes, vous recevrez autant d’avis distincts

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : qui doit payer ?

Les propriétaires, usufruitiers et locataires à l’année

La taxe d’habitation est due pour la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année 2025. Vous êtes donc concerné si vous êtes :

• Propriétaire occupant de votre résidence secondaire
• Usufruitier du bien (vous en avez la jouissance)
• Locataire à l’année

Les cas particuliers

À noter que l’administration fiscale considère également comme résidence secondaire tout logement de fonction ou deuxième logement utilisé pour raisons professionnelles. Si vous avez quitté votre résidence principale pour un Ehpad ou un établissement de soins, votre ancien logement devient une résidence secondaire, mais peut être exonéré à partir de l’année suivante. Si vous êtes expatrié rapatrié, vous pouvez demander un dégrèvement temporaire pour votre ancien logement principal en France.

Quel est le montant de la taxe d’habitation en 2025 ?

Taxe d’habitation résidence secondaire : le calcul en 2025

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. Il s’agit de la valeur qui correspond au loyer annuel théorique que le logement pourrait rapporter s’ il était loué. Le montant à payer est obtenu en multipliant cette valeur par le taux d’imposition voté par la commune. Et chaque année, la valeur locative est revalorisée en fonction de l’évolution des prix sur le marché.

Majorations en zone tendue : dans quelles communes et à quel niveau ?

Les communes situées en zone tendue peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. C’est ici une décision du conseil municipal après délibération. En 2025 :

• 3 690 communes au total sont éligibles à cette majoration.
• 1 628 d’entre elles (soit 44,1%) appliquent cette majoration.
• Parmi elles, 40 % ont choisi le taux minimum de 60 % (contre 37 % en 2024).

Selon le rapport de la direction générale des Finances publiques, les régions les plus concernées par cette majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont :

• Auvergne-Rhône-Alpes : 339 communes
• Provence-Alpes-Côte d’Azur : 327 communes
• Occitanie : 185 communes
• Nouvelle-Aquitaine : 157 communes
• Île-de-France : 152 communes

Simulateur taxe d’habitation résidence secondaire

Actuellement, aucun simulateur n’existe pour calculer précisément le montant de votre taxe d’habitation sur votre résidence principale.

Voici à quoi pourrait approximativement ressembler le calcul : valeur locative × taux communal (de 10 à 30 % en moyenne) + éventuelle majoration (de 5 à 60 %).

Qui peut bénéficier des exonérations et dégrèvements possibles ?

Entrée en Ehpad ou établissement de soins, expatriations et contraintes professionnels

Vous pouvez être exonéré de taxe d’habitation sur votre ancienne résidence principale si :

• Vous êtes admis dans un Ehpad, une maison de retraite ou un centre de soins de longue durée ;
• Vous êtes expatrié et avez dû rentrer en France à la suite d’un rapatriement collectif (crise politique ou sanitaire).

Votre ancien logement est alors considéré comme résidence secondaire, mais bénéficie d’une exonération totale à partir de l’année suivante.

Une exonération est aussi possible si vous êtes contraint de résider dans une autre commune pour raisons professionnelles (logement de fonction, mutation…).

Les chambres d’hôtes et meublés du tourisme

Si votre résidence secondaire est classée meublé du tourisme ou exploitée en chambre d’hôtes et qu’elle se situe dans une zone France ruralités revitalisation (ZFRR), vous pouvez être exonéré de taxe d’habitation. Vous devez remplir le formulaire Cerfa n°13567*02 (formulaire 1205-GD) et l’envoyer à votre centre des finances publiques avant le 1er mars de l’année concernée.

Comment payer votre taxe d’habitation en 2025 ?

Le paiement peut s’effectuer de différentes façons :

• En ligne sur impots.gouv.fr
• Par prélèvement automatique (mensuel ou à l’échéance).
• Par virement bancaire, chèque, ou espèces dans la limite autorisée.

Vous pouvez aussi autoriser le prélèvement automatique pour simplifier le règlement chaque année.

Réclamations/contestations : comment procéder ?

Si vous pensez être imposé à tort, vous pouvez déposer une réclamation auprès de votre centre des finances publiques. Mais soyez vigilant, cette démarche doit être effectuée dans les délais indiqués sur votre avis. Vous pouvez envoyer votre réclamation en ligne depuis votre espace particulier ou le déposer sur place ou par courrier.

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