Pourquoi le Bail Réel Solidaire vous permet-il d’acheter votre logement 40 % moins cher ?

Pour faciliter l’accès à des logements neufs et de qualité, situés dans des zones géographiques attractives, l’Etat met en œuvre différents dispositifs d’aides financières et fiscales. Ils permettent de rendre abordable le prix de ces biens souvent trop élevé pour une majorité de ménages. Parmi ces aides figure le BRS, ou Bail Réel Solidaire. Grâce à une mécanique spécifique, il vous permet de réduire le coût global de votre projet d’acquisition de 40 %. Comment cette réduction est-elle possible ? Réponse ci-dessous.

Le BRS, qu’est-ce que c’est ?

Le BRS est un dispositif d’accession sociale à la propriété. Il s’adresse aux ménages français dont les revenus ne permettent pas d’acheter un bien immobilier dans une zone attractive du territoire. Cette forme particulière de bail a été lancée en 2017 dans le cadre de la loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). Il sert d’outil aux OFS (Organisme de foncier solidaire), lesquels ont pour mission d’acquérir des terrains et de proposer ce foncier à des programmes immobiliers. Ces organismes à but non lucratif peuvent ensuite louer ces terrains à des particuliers selon les modalités d’un contrat de bail réel solidaire. Modique, le loyer sert à couvrir les charges liées à la gestion du foncier et au fonctionnement de l’OFS.

Fonctionnement du BRS

Une fois le contrat de bail conclu avec l’OFS, vous devenez propriétaire du logement qui se trouve sur le terrain que vous louez. Le BRS a une durée maximale de 99 ans ; il est rechargeable à chaque cession des droits réels. Grâce à ce système, et parce que l’OFS fixe le prix de revente, les possibilités de spéculation sont réduites, ce qui préserve le caractère accessible de ces biens sur le long terme.

Grâce au BRS, vous achetez uniquement les murs de votre logement, pas le terrain. Le foncier reste la propriété de l’OFS. Le prix du terrain peut représenter jusqu’à 40 % du montant total du bien : cette économie vous aide ainsi à devenir propriétaire de votre résidence principale, même en zone tendue.

Exemple

En dissociant le bâti du foncier, le BRS peut vous faire économiser jusqu’à 40 % du coût d’acquisition du bien. Qui plus est, les logements BRS bénéficient de la TVA réduite à 5,5 %,au lieu de 20 % en accession libre. Leur prix au mètre carré est également plafonné pour rester inférieur à celui du marché traditionnel.

Par exemple, pour un logement neuf de 70 m² situé en zone A, le prix à l’achat et de plus de 5 000 € le m², soit 400 000 € environ. En soustrayant le prix du foncier, le montant s’élève à 240 000 €. En accession classique, un ménage qui a obtenu un prêt immobilier à un taux de 3 % sur 25 ans devra payer des mensualités de 1 800 € environ, contre 1 000 € environ en accession sociale, mensualité qui comprend le remboursement du crédit et la redevance foncière versée à l’OFS.

Les autres avantages du BRS

Grâce au BRS, non seulement vous économisez le prix du foncier, mais vous bénéficiez également de :

• La TVA à 5,5 % au lieu de 20 %
• Des frais de notaire réduits dans le neuf
• Une garantie de rachat par l’OFS
• Un abattement de la taxe foncière de 30 à 100 % dans certaines collectivités

A savoir avant d’acheter un logement BRS

Si le BRS réserve de nombreux atouts aux primo-accédants, il suppose également que ces derniers se plient à certaines règles.

Au moment de la revente du bien, c’est l’OFS qui encadre le prix ; en effet, le BRS interdit toute plus-value. Vous ne pourrez donc pas vendre votre bien plus cher qu’il vous a coûté. Qui plus est, les nouveaux acquéreurs doivent répondre aux mêmes conditions d’éligibilité, notamment en matière de niveau de ressources.

Pour ce qui est de la transmission du bien aussi, des règles sont à connaitre. Tous les héritiers, ascendants ou descendants, doivent rentrer dans les critères d’éligibilité au BRS pour prétendre à la propriété du bien. Celui-ci peut aussi faire l’objet d’une donation, mais l’ayant droit doit à nouveau justifier d’une situation éligible au dispositif. Dans tous les cas (revente, cession des droits réels, donation, succession), l’accord de l’OFS est requis.

L’autorisation de l’OFS est également nécessaire pour mettre en location le bien*.

Etes-vous éligible au bail réel solidaire ?

Comme les autres aides consenties par l’Etat pour aider les Français à devenir propriétaires d’un bien immobilier, le BRS est encadré par la loi. Un bail réel solidaire peut être conclu uniquement par des aspirants propriétaires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds en vigueur. Ces derniers varient selon le nombre de personnes occupant le foyer et selon la zone géographique où se situe le bien. Ces plafonds sont par ailleurs revus régulièrement.

En 2024, les plafonds BRS sont les suivants* :

Par ailleurs, le bien acheté en BRS doit être occupé à titre de résidence principale.

A savoir enfin que certains OFS départagent les candidats au BRS à l’aide de critères supplémentaires, par exemple le lieu de travail.

Plus de 80 % des personnes résidant en France sont éligibles à ce dispositif. Vérifiez votre éligibilité et comparez les offres pour trouver votre futur logement. Avec une réduction de 40 %, votre rêve de devenir propriétaire peut se concrétiser.

*Source :https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17559