Le prêt accession sociale : conditions, montants et durée

pret d'accession socialeLe prêt accession sociale est mis en place par l’État depuis 1993. C’est un dispositif permettant aux familles ayant des revenus modestes d’accéder à la propriété.


Qu’est-ce le prêt d’accession sociale (PAS)

Créé par l’État en 1993, il permet à l’emprunteur de bénéficier de  l’Aide Personnalisée au Logement (APL), octroyée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF).

À noter qu’à compter du 1er janvier 2018, les APL Accession s’appliquent uniquement à l’achat de logements anciens, situés en zone 3. Pour ceux qui ont souscrit au PAS avant cette date, les conditions restent les mêmes.

À qui s’adresse-t-il ?

Le prêt à l’accession sociale (PAS) est un prêt immobilier à destination des personnes aux revenus modestes.

Afin de bénéficier du prêt d’accession sociale, il est impératif de remplir des conditions de ressources, fixées en fonction de la zone géographique du logement visé et du nombre de futurs occupants.

Afin de bénéficier du PAS, il faut :

  • Être français

ou

  • Être titulaire d’une carte de séjour

Si vous êtes titulaire des APL, sachez qu’il sera plus aisé d’accéder au PAS, plutôt qu’à un prêt immobilier standard.

Que finance-t-il ?

Le prêt d’accession sociale est destiné à financer les opérations suivantes :

  • Acquisition d’un terrain et construction d’un logement sur ce terrain
  • Acquisition d’un bien neuf
  • Acquisition d’un bien ancien et travaux d’amélioration (si nécessaire)
  • Travaux dans un habitat existant, dans l’intention de faire des économies d’énergie, pour l’agrandir (par extension ou par surélévation) ou pour le transformer en un local qui n’était pas destiné à être habité auparavant.

Il est impératif que le montant des travaux soit au moins égal à 4.000 €. De surcroît, si le prêt finance des travaux, ils doivent être exécutés dans les 3 ans suivant l’offre de prêt. Le logement doit également devenir la résidence principale de l’emprunteur, au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat.

Quels types de logements sont éligibles ?

Sauf exceptions (mentionnées ci-dessous), le prêt d’accession sociale est octroyé en vue de faire l’acquisition de sa résidence principale : en la construisant ou en l’achetant. Dans ce cas, l’emprunteur doit y habiter 8 mois par an.

Il est néanmoins possible de louer le logement pendant les 6 premières années du prêt, dans les cas suivants :

  • Décès
  • Divorce
  • Dissolution d’un PACS
  • Invalidité
  • Chômage d’une durée supérieure à un an
  • Achat ou construction en vue de la retraite ou d’un retour de l’étranger/DOM-TOM de l’emprunteur
  • Mobilité professionnelle : si la distance entre le nouveau lieu de l’activité et le bien soumis au prêt est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30.

Le bien devra alors être loué vide (ni location saisonnière, ni location meublée). Par ailleurs, le montant du loyer et les ressources du locataire ne devront pas dépasser les plafonds des biens locatifs sociaux.

De plus, pour les personnes étant déjà propriétaires, le prêt d’accession sociale peut être employé afin de réaliser des travaux. Et ce, toujours pour sa résidence principale.

Remarque : depuis le 1er janvier 2016, le logement n’est pas forcé de servir de résidence principale. Il peut être employé comme bien en location, résidence secondaire ou local professionnel/commercial.

Où adresser une demande de PAS ?

Il faut vous diriger vers un établissement de crédit (une banque, par exemple) ayant passé une convention avec l’État.

Vous pouvez obtenir un PAS auprès d’un établissement de crédit (exemple : banque) ayant passé une convention avec l’État.

Avant cela, comparer les diverses offres de PAS avant d’en souscrire un, peut se révéler fructueux. En effet, selon les banques, le taux d’intérêt peut fluctuer dans la limité du plafond autorisé. Cette comparaison se fait grâce au TAEG (Taux Annuel).

Quels sont les éléments pris en compte lors d’une demande de PAS ?

Afin d’être éligible au prêt d’accession sociale, il vous faut fournir les éléments suivants :

  • Revenus du ou des demandeurs
  • Composition du ménage
  • Taux d’endettement
  • Apport personnel
  • Garanties offertes

Quelles sont les conditions de ressources fixées ?

Pour être éligible au prêt d’accession sociale, le montant de ses revenus ne doit pas excéder le seuil des plafonds fixés.

Il faut aussi tenir compte du Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2 et de la zone géographique du logement concerné (zone A, B1, B2 ou C). À cela s’ajoute le nombre de personnes destinées à habiter le logement.

Conditions de ressources selon la taille du foyer et la zone géographique

Nombre de personnes habitant le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 42 000 € 37 800 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
8 et plus 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

  • Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province.
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations où les prix de l’immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et îles.
  • Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, périphéries de l’Île-de-France.
  • Zone C : reste du territoire français.

Concernant les ressources observées, elles correspondent au plus élevé des montants suivants :

  • la totalité des revenus fiscaux de référence des personnes occupant le logement,

ou

  • le coût total de l’opération divisé par 9

L’année de référence estimée est l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt (année n-2).

Par exemple, si la demande de PAS est effectuée en 2019, vous devez tenir compte du revenu fiscal de référence de 2017 (il se trouve sur l’avis d’imposition ou de non-imposition 2018).

Quels sont les taux d’intérêt en vigueur pour le PAS ?

Tout d’abord, il faut savoir que le taux d’intérêt du PAS est plafonné. Il varie en fonction de la durée de l’emprunt et de l’établissement de crédit de votre choix.

Par ailleurs, pour les emprunteurs bénéficiant des APL, celles-ci sont déduites de la mensualité du prêt pour le calcul du taux d’endettement.

Les taux d’intérêts offerts pour le PAS peuvent être :

  • Fixe
  • Variable
  • Modulable (à taux fixe et à taux variable)

Type de taux en fonction de la durée

Inférieure ou égale à 12 ans Entre 12 et 15 ans Entre 15 et 20 ans Supérieure à 20 ans
Taux fixe 2,30% 2,65% 2,65% 2,75%
Taux variable 2,30% 2,30% 2,30% 2,30%

Quelle est la durée de remboursement du PAS ?

La durée de remboursement du PAS s’étend sur une période allant de 5 à 30 ans. Toutefois, il est possible de modifier cette durée afin de la réduire ou de l’allonger pour une période de 35 ans maximum.

Quels sont les avantages du PAS ?

Le prêt accession sociale est garanti par une sûreté réelle (hypothèque ou équivalent). Celle-ci n’est pas comprise dans les taxes de publicité foncière. Le PAS finance la totalité de votre projet immobilier.

En outre, les frais d’instruction du dossier sont plafonnés et les frais de rémunération du notaire sont réduits.

Informations supplémentaires

À noter que le PAS peut être s’ajouter à d’autres types de prêts. Parmi eux :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ),
  • L’éco-prêt à taux zéro,
  • Le prêt épargne logement,
  • Le prêt action logement,
  • Un complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’un titre d’indemnisation,
  • Le prêt pour les fonctionnaires,
  • Le prêt-relais, dans l’attente de la vente du précédent logement

En outre, si votre prêt est racheté par une autre banque, vous ne pouvez plus bénéficier des APL. Afin d’obtenir des conditions plus favorables, il est possible de renégocier le prêt avec votre banque, sans risquer de perdre vos aides.

Si vous achetez deux biens immobiliers, il faut établir deux compromis différents dans le but de séparer le logement locatif de la résidence principale. Cela vous permettra alors d’être éligible au PAS.

La Rédaction
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