Les inconvénients de la location accession

Dans certaines situations précises, vous pouvez bénéficier des aides au logement. L’une d’entre elle est la location accession. Dans cet article, Mes Allocs vous explique les inconvénients de ce dispositif.

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La location accession : explication du dispositif

Qu’est-ce que c’est ?

La location-accession présente un fonctionnement des plus simplistes : vous louez d’abord le logement pendant quelques années (c’est ce que l’on appelle la période de jouissance) et ensuite, vous avez la possibilité de lever, ou non, l’option d’achat. Et de devenir pleinement propriétaire. Vous allez donc dans un premier temps signer le contrat de location-accession, puis si tout se passe bien, le contrat de vente définitif.

La location-accession se déroule en trois étapes :

• La signature d’un contrat de location-accession entre le locataire et le propriétaire
• La période de jouissance du bien par le locataire
• La vente définitive du logement avec la signature d’un contrat chez le notaire.

Durant ces étapes, les deux parties ont chacune des obligations bien spécifiques.

Conditions d’attribution

Tout le monde n’a pas droit à un prêt social de location-accession. Un plafond de ressources est donc fixé par la loi, en fonction du nombre de personnes qui composent votre foyer fiscal et de la zone où est implanté le bien.

Quels sont les revenus pris en compte pour le calcul du plafond de ressources ? Vous avez raison de vous poser la question, car on va retenir le montant le plus élevé entre :

• Le revenu fiscal de référence (RFR) que vous trouverez sur votre feuille d’imposition sur le revenu ;
• Le prix de vente du bien divisé par 10, qu’on appelle le revenu plancher.

Quels sont les biens concernés ?

Deux hypothèses :

• Dans le cadre d’une location-accession sans PSLA : le bien peut être un appartement ou une maison individuelle existant ou en cours de construction, un immeuble à usage d’habitation ou mixte (habitation + professionnel)
• Dans le cadre d’une location-accession avec PSLA : il ne peut s’agir que d’un logement neuf ou d’une VEFA.

Dans les deux cas, le logement en location-accession doit constituer votre résidence principale.

Enfin, en location-accession avec PSLA, le propriétaire doit respecter un prix de vente et un loyer au mètre carré, qui ne peuvent pas excéder certains plafonds.

Le contenu du contrat

Qu’en est-il du contrat de location accession à la propriété ?

Si vous souhaitez acheter un appartement ou une maison dans le cadre d’une location-accession, vous devez obligatoirement signer un contrat de location-accession chez un notaire.

Cet acte authentique permettra de mettre par écrit les termes de l’accord entre les deux parties. Ces termes peuvent concerner:

• Description du logement concerné
• Prix de vente du logement et ses modalités de paiement : révision des prix, prêt immobilier
• Date d’entrée en jouissance et délai d’acquisition
• Conditions de résiliation anticipée du contrat
• Montant de la redevance et modalités de versement par le locataire
• Indemnités éventuelles en cas de rupture de contrat
• Charges locatives dues par l’accédant avec une estimation de leur montant (montant prévisionnel pour la 1ère année du contrat)
• Garantie de remboursement ou d’achèvement
• Absence de maintien de plein droit dans les lieux (si l’option d’achat n’est pas levée ou en cas de résolution du contrat)

La période de jouissance

La durée de la période de jouissance de la location accession est fixée dans le contrat signé chez le notaire. Elle dure minimum 1 an et maximum 4 ans.

Durant cette période, en tant que locataire, vous devrez verser au propriétaire une redevance comprenant une fraction locative (loyer pour la jouissance du bien) et une fraction acquisitive (avance sur le paiement du bien). Les montants de ces deux sommes dépendront de vos capacités financières et auront été fixés dans le contrat de location-accession. Le montant de la redevance est en général compris entre 6 et 9 euros du mètre carré.

Par ailleurs, pendant la jouissance du bien, chacune des parties possède des obligations spécifiques.

Le locataire-accédant doit en effet :

• Entretenir le logement et y faire les travaux de réparations courantes nécessaires
• Régler les charges d’entretien et de réparation de l’immeuble (s’il s’agit d’un appartement) à proportion de sa quote-part, étant considéré comme un propriétaire vis-à-vis de la copropriété dès la signature du contrat de location-accession (il peut, à ce titre, participer aux assemblées générales de l’immeuble et voter)
• Régler la taxe foncière à compter de la date d’occupation

Le propriétaire, quant à lui, est tenu de :

• Réserver le bien au locataire-accédant jusqu’à la date prévue pour la levée d’option
• Se tenir garant du paiement des charges vis-à-vis de la copropriété
• Effectuer les gros travaux de réparation nécessaires dans le logement

Par ailleurs, durant toute la période de jouissance, le propriétaire ne peut disposer librement de son logement.

Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Les avantages du dispositif

Comme pour une procédure classique pour l’acquisition d’une résidence principale, les banques et établissements prêteurs vous demandent un apport personnel de 10 %, qui couvre les frais de notaire et de garantie. Avec une location-accession, il n’est pas requis puisque vous financez une partie de l’acquisition pendant la période de jouissance.

Si vous optez pour la formule location-accession avec PSLA, vous pouvez demander à mettre en place deux types de garanties. La première garantie est une garantie de rachat par laquelle le propriétaire s’engage à racheter le logement si un aléa (décès, divorce, mobilité professionnelle, chômage…) survient. Vous pouvez aussi bénéficier d’une garantie de relogement si vous ne levez pas l’option.

Sachez aussi que la vente en location-accession avec PSLA permet de profiter d’un taux de TVA réduit de 5 % lors de la vente définitive du bien.

 Enfin, le dernier avantage que permet cette aide est l’exonération de taxe foncière. Pendant les 15 ans suivant l’achèvement du logement neuf, vous êtes exonéré du paiement de la taxe foncière.

Les inconvénients

Même si la location-accession ne manque pas d’atouts, il faut savoir qu’il existe des inconvénients au sein de ce contrat. En effet, la TVA réduite est déjà une mesure prise pour la construction dans certaines zones, les zones ANRU. Et c’est également le cas en ce qui concerne l’exonération, 2 ans pour les logements neufs et 15 ans pour l’acquisition par le biais d’un prêt aidé par l’État ou PTZ. Quelques inconvénients sont également enregistrés, du moins pour certains cas.

La garantie dite de relogement n’est valable que pendant 6 mois après la date de levée d’option. Dans le cas où l’option n’est pas levée, le futur propriétaire doit céder le lieu et le quitter. Il est vrai que le dispositif est intéressant, mais il n’est pas largement accessible, les offres sont peu nombreuses et vous n’avez pas trop de choix en ce qui concerne le secteur.